某物业服务公司是Y小区的物业公司。该公司签订住宅前期物业服务合同，约定由该公司为Y小区第一期提供物业服务,合同约定:物业服务期限一年,自2016年8月1日至2017年7月31日,服务期限届满前三个月,甲、乙双方、业主委员会或者全体业主末书面通知对不再延续的,服务合同自动顺延。合同签订后某物业服务公司开始为Y小区提供物业服务。2018年12月14日,Y小区选举成立业主委员会,并在房地产主管部门予以备案,业主委员会成立后,以电话录音征求业主意见并由业委会成员代签字,决定更换物业服务公司,双方因此发生纠纷。后该物业公司未搬离物业用房, 承办相应交接手续，Y小区业主矮员遂起诉。

被告物业服务公司认为原告并不具备合法的民事主体资格,业委会主任闫某并非Y小区业主,其不能行使业主权利,不能当选为业委会主任,故其参与实施的一切行为均不合法;原告业委会的成立也没有履行法律规定程序和形式,主体资格不合法,不能作为本案适格的原告参与诉讼。原告诉称的物业服务管理合同到期与事实不符,双方约定期限届满前三个月,未书面通知不再延续的,合同继续顺延。而被告一直为Y小区业主提供服务, 故与建设单位签订的合同并未过期且一直在履行。答辩人在提供物业服务时, 也与全体业主签订了《前期物业服务协议》, 该协议第十八条明确约定了合同期限:自签字之日起生效,至业委会成立后选聘新的物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》生效时终止，目前该协议尚未到期,仍应根据该协议约定履行相关条款。

法院审理

某物业服务公司与开发商签订的前期物业服务合同虽已于2017年7月30日到期,但在到期后被告实际_上继续为Y小区提供相应的物业服务,业主 继续享受相应的物业服务内容,故双方形成了事实上的物业服务合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条:“业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定: " (四)选聘和解聘物业服务企业;应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”

《物业管 理条例》第十二条:“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总面积过半数的业主参加。”的规定，且原告以电话录音征求业主意见并由业委会成员代签字的形式不符合法律规定的"集体讨论或书面征求意见”的形式,不足以反映出解聘现有物业更换新的物业是经Y小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后的决定。故本院对其主张不予支持,依法应予驳回。

法律解析

《中华人民共和国民法典》第二七十八条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; 业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

【案例启示】

物业服务合同是否到期,业主委员会选聘的新的物业服务企业是否符合法律规定的条件和履行相应的程序,是否代表了业主的意志,要过半数小区业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定:“ 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的决定应当经准有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,其次,解聘原物业服务企业应当履行必要的告知程序”。如上,前期物业服务合同尚未到期,业主满足符合法律规定的条件和履行相应程序后,有权解聘提供前期物业服务的物业公司。物业服务合同签订后直至起诉时, -直提供物业服务的,虽业主与物业公司没有签订新的物业服务合同,但物业公司提供了物业服务，业主享受相应的物业服务的, 双方形成事实物业服务关系。如果要解聘物业公司,就应该如《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款规定的履行相应的符合法律规定的条件和履行相应程序。而以电话录音的方式征求业主意见，业主人数满足法律规定的“双过半数”, 也不符合”征求意见”形式。

《物业管理条例》第十二条规定:“业主大会会议可以采取集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半的业主貼人数过半数的业主参加。”可见选聘和解聘物业服务企业是小区的重大事宜,不，宜采用电话录音的方式,无法核实真实性,也不够严谨。 应当以召开业主大会或者经业主委员会采用书面征求业主意见的方式。

物业服务合同是否到期，业主委员会选聘的新的物业服务企业是否符合法律和规定的条件和履行相应的程序，是否代表了业主的意志，要过半数小区业主同意。物权法规定，选聘和解聘物业服务企业管理人的决定应当