在当前楼市格局中，退地现象正从一二线城市如北京、深圳、广州，蔓延至二三线的成都、宁波、西安、长沙等城市。

参与退地的房企，不仅涵盖众多中小型企业，像万科、越秀、华润等大型房企也置身其中。

房企集体退地，实则并不意外，当楼市这场击鼓传花的游戏难以为继，退出无疑是明智之举。

倘若将楼市比作击鼓传花游戏，个体显然处于游戏底层。

房企在收益下滑或市场风险加剧时，能把土地这朵“花”退还给地方。但个体却无法因房子买贵或收入下降还不起房贷，就把房子退给房企。击鼓传花的关键在于持续传递，一旦传递中断，游戏便难以为继。

地方把承载债务的土地传递给房企，房企将土地开发成房子再传递给个体，各环节都需确保下家有意愿且有能力接住“花”，游戏才能持续。

这意味着每一层都要有承载债务的空间。如今部分房企退地，表明他们意识到下家可能无力承接，游戏面临停摆，所以减少土地承接。

本质上，是居民端的债务承载空间已达极限。楼市各环节紧密相连，整个楼市在很大程度上依赖居民端的负债空间。居民端的可负债空间如同容量有限的垃圾倾倒场，楼市的债务转移则像不断倾倒的垃圾。

在地方土地金融化的长期作用下，以土地为载体的地方债持续堆积，已使居民端的债务垃圾场接近容量上限。若居民端有可观的收入增速作为对冲，就如同有个垃圾焚烧站，能及时处理债务垃圾，维持居民端负债压力在合理水平。

但现实是，债务倾倒速度远超收入增速，导致债务“溢出”。居民端作为债务转移的最终环节，一旦因负债上限而停摆，以不买房的形式拒绝债务，债务就会积压在房企处。

房企无法顺利转移债务，地方土地财政收入便会受损。据财政部数据，今年前11个月国有土地使用权出让收入32626亿元，同比下降22.4%。事实上，2024年TOP100房企销售总额同比2023年下降30.6%，这下降的并非销售额，而是债务转移额。

同时，过去近3年，上千亿规模的房企数量减少到11家，已开工未售出的商品房库存上升至25亿平米。这都是居民端无力承接楼市债务的直接后果。

招商银行年报显示，2%的客户掌握着80%的资产，多数人财富有限，而楼市债务却指望这些普通民众承担。毫不夸张地说，债务大量流向了普通人。

这些普通人多依赖工资性收入，居民收入增速放缓成为压垮楼市的最后一根稻草，提前打乱了楼市“击鼓传债”的节奏。居民加着最大杠杆，背着最多债务，收入增速却远落后于那2%的人。

楼市走到如今这般境地，并非毫无缘由。有人认为楼市靠富人支撑，但降低首付、利率的举措，显然不是针对富人。央行报告显示，我国城镇居民家庭75.9%的财产为不动产。

这意味着城镇居民近76%的财富，包括辛苦积攒的存款和未来十几年的部分收入，都通过房子沉淀在楼市中。居民可支配收入有限，大量财富沉淀楼市，消费自然收缩。

我们常说投资拉动经济增长、带动就业和收入，但招行年报中那掌握80%财富的2%的客户，面对当前市场，不敢轻易投资。因为投资生产的商品，缺乏消费群体，指望被楼市债务吞噬大部分收入的个体消费并不现实。

于是，过去一年，以国债为代表的保守性投资兴起，更多资金追求稳健，不愿冒险。这2%的人群不投资扩产，就业和收入难以增长，消费和收入进一步收缩。

居民端收入是楼市的根基，若根基不修复，即居民收入增速不提升，楼市仍将深陷暴雷、破产、退地的负循环。

如果在收入增速未提高、负债未修复的情况下，个体贸然为楼市接盘，后果不堪设想。

让收入增速缓慢的个体承接楼市天量债务，如同鼓动体弱多病者挑战巅峰泰森，难如登天。作为个体，不应被外界鼓动所迷惑，要清楚自身实力，一旦冲动接盘，承受债务重压的只有自己。

买房本质上是个体用储蓄和收入对冲楼市债务。自2008年起，债务驱动型经济增长模式成为我国宏观经济发展的主基调。

地方通过投资，尤其是基建投资拉动经济增长，以基建完善后的土地升值推动地价，进而带动房价上涨，形成地价与房价相互促进的升值模式。

土地价值塑造完成后，地方凭借升值土地获得更大融资举债资本，开展招商引资、产业扶持等投资活动。这一模式运行了十几年，取得了显著经济增长成果，但也存在副作用。

随着传统基建投资趋于饱和，产能过剩、盲目扩张和重复建设问题逐渐显现，基建投资边际产出下降。大量投资的资产收益率无法覆盖债务成本。

例如，2022年江苏审计抽查2019年以来的346个专项债项目，其中275个项目未实现预期收益，255个项目甚至未达预期的50%。

就连招商引资，在一些地方因无底线补贴政策，也难以产生收益。部分地方用债务搭建起巨大舞台，却因经营不善，收入连支付建造利息都困难。这便是债务驱动型经济增长模式的痛点。

享受了过去债务驱动经济增长带来的繁荣，就要承受未来偿债的痛苦，而购房者无疑是承受痛苦的主要群体。购房者用储蓄和未来收入，为债务驱动的经济增长支付高昂成本。

近期，万科发文回应公司债券价格暴跌，称新的一年将全力应对债务偿付问题。融创则因未能偿还一笔3千万美元本金及利息的债务，被提出清盘呈请。

财经媒体虽频繁报道楼市回暖，但在债务清偿的关键节点，部分“优质”房企仍暴露出问题。全力以赴、辟谣澄清成为部分房企的常用说辞。预计今年，政府将继续加杠杆，增加财政赤字。

在此背景下，部分央国企有望受益于政府举债，如设备更新和传统基建领域。这本质上是通过政府举债加大财政开支，加快货币流通速度，缓解央行货币政策边际效应的尴尬局面。

央行宽松货币政策和财政赤字增加，都是在寻找新经济增长点。只有新增长点才能带动经济增速提升，使收益覆盖债务利息。

2025年的基调仍是促增长，在这种情况下，分配改革的力度可能有限。对于普通个体而言，应保持谨慎乐观，进行保守投资和防御性储蓄。

基于当前经济基本面，楼市难以实现绝地反击。债务大概率仍将淤积在房企，2025年退地新闻或将增多。房地产化债之路，依旧漫长。