近期，各地加速回收“闲置”土地的现象备受关注。

土地回收，本质上是政府凭借信用，回收流动性不足的土地资产。其核心目的在于防止房企债务危机恶化，避免危机向金融系统蔓延。

直白地讲，就是地方政府通过真金白银的收储行动，为市场兜底，将楼市债务违约的隐患扼杀在萌芽状态。

土地作为地方债务的重要载体，如今大量积压在房企手中，无法像以往那样，被分割成小份额债务，以商品房的形式转移给个体购房者。

据统计局数据，截至2024年末，商品房待售面积达75327万平方米，较上年末增长10.6%，其中住宅待售面积增长幅度更是高达16.2%。

住宅待售面积的持续攀升，清晰地表明多数个体仍在持币观望，拒绝承接楼市以房子为载体的债务转移。

表面上看，新增的是新建商品房待售面积，实际上是房企难以转移、堆积如山的债务。债务向来是棘手难题，一旦无法及时转手，持有时间过长，必然带来损失。

就拿楼市中的“优等生”万科来说，尽管背靠国资，在过去一年多时间里，由于销售大幅减速，债务阴影迅速笼罩，甚至需要深铁出面站台支持。

为防止房企被债务“拖垮”，地方政府在加速房企债务转移方面可谓不遗余力。2024年，各地楼市调控放松多达700余次，频繁的调控举措，如同不断添加的润滑剂，旨在降低债务转移的成本，促使个体更便捷、大胆地承接债务。

然而，单方面的努力往往难以奏效。

市场，确切地说是个体购房者，并不买账。

个体通过暂缓购房的行为，直观地展现出居民端化债的心态。这不仅意味着居民端债务承载空间已趋近极限，更体现出部分理性的回归。颇具意味的是，这部分理性的回归，恰恰源于官方的提醒。

2024年6月，国务院新闻发布会指出“就业总量压力和结构性矛盾并存，就业仍面临挑战和困难”。同年12月，中央经济工作会议强调“把稳就业摆在更加突出位置”。2025年1月，国新办新闻发布会表示“要把推动实现高质量充分就业摆在更突出位置”。

官方的多次提醒，犹如一记记警钟，让个体在面对买房后的长期债务压力时，开始反思自己的收入稳定性能否支撑。

毕竟，个体担忧的不仅是倾尽储蓄支付首付，更是未来十几甚至二十多年的债务偿还问题。

说到底，要让居民端承接楼市债务，就必须赋予他们相应的能力和条件。

对于以工资性收入为主的居民端而言，稳定且能逐步增长的收入，才是承接债务的底气。有人或许认为，刚需不买房无妨，还有投资客会出手。然而，投资客购房的前提是房产能带来收益，而非沉重负债。

统计局每月发布的70城新房价格涨幅数据显示，房产升值速度根本无法覆盖资金成本。理性的投资个体，不会轻易为大概率亏本的买卖买单。即便部分投资客无视官方数据，还有一个难题难以回避，那就是房产变现问题。

在楼市中，投资群体与刚需群体相互依存，投资客若缺乏刚需群体的支撑，手中房产将来难以折现。而当前刚需群体面临的关键问题，正是前文提到的收入稳定（就业）与增长（分配改革）。

这两个问题得不到解决，刚需入场的步伐只会愈发缓慢。更何况，二手房市场挂牌房源数量不断增加，正逐步侵蚀新房的价格泡沫。

更多泡沫的破裂，会让潜在购房群体愈发看清资产价格的“虚高”，从而选择继续观望。

在投资收益难以覆盖成本、二手房源冲击资产泡沫，以及个体就业和收入增长存疑的多重因素下，楼市债务传导的最后一环——居民端，无论是投资还是自住需求，都缺乏足够动力进场购房。

正因如此，大量土地积压在房企手中，甚至需要地方政府回收，也就不足为奇了。

土地回收，不仅是为部分房企解困，也是为过去的“市场运作”买单。

自2023年起，不少城市的土拍市场出现央国企和地方城投托底拿地的现象。央国企和城投托底拿地，本质上是为楼市土地市场“暖场”，如同夜店中的气氛组。

若土地市场无人拿地，流拍现象频发，地价被迫下降，这虽是正常市场行为，但对于楼市而言，却需要营造狂热氛围。楼市忌讳冷清与理性，因为冷清会冷却人们的投资热情，理性会让人仔细计算房产持有成本与未来收入的平衡，以及收入的稳定性。

而资产，尤其是不动产价值的上涨，往往伴随着人们对财富的狂热追求和对未来暴富的期待。这种狂热氛围，需要大量资金来营造。具体来说，个体看到房企在土拍市场疯狂砸钱，才会相信楼市回暖。

这其实是击鼓传花游戏中参与者寻求安全感的心理体现。一旦大玩家离场，作为楼市债务传导最终端的个体，自然会选择暂缓进场。普通个体虽信息获取有限，但对风险有着本能感知。当房企不再积极拿地，而专家媒体却宣称楼市回暖时，个体难免心生疑虑。

所以，让个体看到房企拿地，至关重要，因为个体才是楼市的根基。个体虽看似渺小，却是债务转移的终点，如同债务填埋场。一旦这个“填埋场”饱和或因资产泡沫破裂而拒绝债务，楼市根基动摇只是时间问题。

因此，过去通过央国企和城投拿地，向个体传递信心。如今，演出落幕，当初被买下的土地又被收回。土地回收，地方和房企各取所需，而部分个体却可能被误导。在楼市中，大众获取的信息往往存在失真情况。

例如，通过土地出让情况判断楼市回暖、新房市场走向，这本是可行方法，但前提是信息真实。显然，当前楼市缺乏这一条件。

结果就是，人们精心分析，却发现土地被退回，所谓的开发前景、升值潜力，随着土地收储协议化为泡影。人们以为在分析市场行情，实则像是观看了一场魔术表演。

维持现状，需要付出巨大成本。

即便土地金融是“左手倒右手”的操作，同样需要承担高昂的“表演费用”。财政部3月1日公布的数据显示，2024年财政社保就业支出首次超过教育支出，成为最大支出科目。

社保支出超过教育支出，释放出一个重要信号：人口老龄化和低生育率问题的影响正在迅速扩大。短期内，土地回收等操作或许能起到一定作用，但在老龄化加速的背景下，能为楼市“助力”的人群愈发有限。

地方政府对卖地的依赖依旧，新房供应持续增加，而投资客手中的二手房也急于套现止损。

楼市供需失衡的问题，不仅没有缓解，反而愈发严重。单纯依靠“魔术”般的操作，显然无法从根本上解决问题。