「刚需门槛越来越高了」

在前不久为大家解读上半年榜单时，我们就很想讨论这个话题。

确实，不论是从榜单还是现阶段市场表现，改善产品、改善生活、改善社区、改善市场等等一系列改善话题下，让刚需产品在西安市场上已经变成一个比豪宅更稀罕的“物种”。

一边是刚需产品可选择性少，一边又是改善时代下高改产品的不断市场挤压，当下刚需购房者应该怎么办？刚需市场表现又是如何？

值得我们来看一看。

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TOP20刚需楼盘，「画像」清晰

先来看一组最新数据，在上周克而瑞发布的半年度市场数据，将1.8万元/㎡以下的品质刚需楼盘项目进行了排名中整理。

在这份榜单中，其实已经能够相对清晰的看出现阶段西安楼市的刚需产品「画像」。

20个楼盘的面积段占比来看，根据最新一批次项目推售的房源，能够发现这些项目的户型主力以90-140㎡为主，但在细分之下能看到90-120㎡和120-140㎡的面积段占比已经处于各占一半的状态，并且通过20个楼盘的面积段分区来看，90%的楼盘都规划了90-120㎡户型，而85%的楼盘在产品设计中规划了120-140㎡的户型。

对于很多人曾一度理解的“刚需面积”就是90㎡以下，如今能发现仅有不到20%的楼盘对该面积段进行了规划，并且从房源数量来看也都基本是个位数，这也就意味着前几年很多房企关注度较高的90㎡以下户型如今已经被压缩，取而代之的是90-140㎡的住宅产品。

而从区域来看，除了“城南、城西、西咸新区、经开”这些区域有一到两个刚需楼盘入榜外，主流选择中浐灞国际港、长安区成为不少刚需甚至初改购房者置业选择倾向地。尤其是浐灞国际港，在浐灞+港务区两大片区的供应下，20盘中有9盘上榜，也成为西安刚需置业首要关注地。

从片区和楼盘来看，浐灞生态区供应楼盘主要集中在前两年供应的老盘，热度也相对不错。而港务区在核心区2万+的优势带动下，刚需产品价格门槛也出现一定的上浮，但得益于区域优质配套、发展预期以及区域环境，也依然有不少朋友视作优选区域。

再根据去年1-12月榜单数据进行对比，可以明显今年1-6月份置业榜单价格有了明显的抬升，从去年全年最低8000+、清一水1万5、1万6，变成如今1万6、1万7的数据，一方面代表着市场上刚需楼盘可供应和选择性变少，另一方面，在市场下行+置业回归主城+品质提升下，刚需购房者要么选择观望，要么选择买“更好的”产品。

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4年数据变化，置业门槛提高

除了榜单，我们也顺便整理了西安4年的意向登记样本数据表现，纵向观察刚需的置业门槛变化。

首先从房源供应价格来看，2021年下半年到2024年上半年的意向登记房源均价有十分明显的变化。

2021年下半年整体登记市场的均价在17084元/㎡左右，而在2022年下半年开始整体登记市场的均价就已经突破2万元/㎡，虽然从2022年开始西安的住宅市场均价处于平稳发展的状态，但也能看到均价的变化，2024年上半年的均价已经即将到达2.2万元/㎡。

整体房源均价呈现正向递增的态势，一方面是土地价格的影响，能看到前两年较多万元楼面价地块在近两年逐渐产品成型进入市场，另一方面则是品质更优的产品在市场出现，因此呈现出的市场趋势是即使住宅并非一味的呈现过大面积，价格却还是有所增长。

其实这个道理很简单，在土地价格的影响下和人们对于生活品质的追求下，即使是刚需类产品，也能发现在不断的“升级”，例如四代住宅也被运用到了百平米左右的户型中，又例如偏刚需的社区内也有了架空层、会所等等。

同时对于刚需置业者，对于住宅的选择也不再单纯的是价格为王，在我们日常的踩盘过程中也能发现，购房者更关注社区能够给未来生活带来的品质加成。很多人此前总是认为“刚需追求规模，改善追求品质”，但就目前西安的刚需类住宅来看，刚需也已经开始追求品质。

再来看1.8万元/㎡以下楼盘占比。

相较于近两年数据，2021年-2022年市场可以说还是相对“温柔”的，从占比来看，均价1.8万元/㎡以下楼盘在2021年下半年和2022年上半年还依旧维持在60%左右。

但紧接着，在2022年下半年开始，1.8万元/㎡以下楼盘开始呈现梯度下降趋势，到今年上半年，1.8万/㎡楼盘数量仅有32.2%，基本呈现出“腰斩”态势。

横向对比历年1.8万元/㎡以下登记楼盘的均价表现，与占比相反，1.8万元/㎡以下登记楼盘均价呈现出上浮态势，对比去年同期我们统计的刚需门槛在1.5万元/㎡左右（详情可阅读：数据还原真相丨连续4年，“刚需价”年均跳涨1000元/㎡！），如今随着市场改善，刚需产品价格开始再次水涨船高。

数据之下，作为刚需置业者，我们需要明白两个市场变化信号：

刚需市场占比：无限缩小

这是一个基本已经确定的趋势。

一方面，今年市场端发展已经从合理满足改善性住房需求到满足居民多样化改善性住房需求，让市场对于改善置业开始持续推进高品质改善产品供应。

另一方面，市场需求和产品供应相辅之下，倒逼房企转型高品质改善化住宅产品。毕竟当下市场品质改善更能吸引购房者为之买单，也能够加速去化，避免出现单盘长期去化缓慢的痛点。而在改善化产品与地价、规划因素下，面包和面粉价格的关系，也正相关。

除此之外，再加上保障房的市场供应挤压，更大体量的二手房市场承压，一定程度也分流了刚需置业需求，也让新房市场不再侧重供应刚需类产品。

刚需置业逻辑：适合就好

在现在的市场环境影响下，刚需购房者其实是非常被动的，尤其是情绪感知方面，在我们刚需拿着90㎡房子的首付看着市场上琳琅满目的120、140甚至200㎡的房子时，心态和心理需求会被影响。特别是在不少“豪宅生活方式”的影响下，也让不少刚需处在看不上90㎡却又买不了更大房子的尴尬场面。

所以，对于刚需购房者，尤其是现在的年轻置业者，一定不要考虑太多，适合自己的就很好。

除此之外，我们还有这3条建议：

1.考虑哪些配套是你的“必需品”

买房路上，尤其是一些刚需购房者，想要的太多但资金又不足，最后看的房越多越纠结、越焦虑。拿身边一些购房例子来说，有的楼盘价格和面积都在心仪范围内，却临近马路，再看其他楼盘却又心心念念前者的好房型，纠纠结结。

针对这类纠结的购房者，在买房前就要考虑清楚什么才是现在生活中的必需，例如房型、价格、周边教育配套、周边交通配套等等，根据自己需求先列出一个清单，对比看过的楼盘，这样很容易选择。

2.如果新房实在难选，除了等等还可以关注次新房

打开思路，如果在区域里的选择实在少，除了跳出区域，找寻交通便利的区域置业外，选择次新房的二手房置业也是当前不错的选择。

3.来找四海为家，楼盘信息、置业优惠一网打尽！

在选择过程中，有关于购房的疑问或纠结，也可以关注四海为家微信公众号、添加小助手微信，或在每周二、周五中午锁定「四海为家直播间」，在置业过程中有任何困扰，都可以和海哥一起互动沟通。

当然，近期我们也在持续整理汇总各大楼盘的置业优惠信息，无论是刚需还是改善置业需求的朋友们，都可以私信留言，我们也会为大家带来更契合的置业选择推荐！

最后

在今年下半年

如果有置业需求，你会买房吗？

会买在哪？

不妨留言评论，我们一起聊聊~