今天中午，海哥的直播给大家带来了第一手市场数据分析，并且针对西安目前的市场情况，下半年购房有什么导向等等进行了解读。

相信收看直播的朋友们，对接下来的市场情况已经有相对清晰的了解，那没有来得及收看直播的朋友咋办？

哎~别急，这不我们也为大家火速整理了这份来自克而瑞的市场数据，西安的楼市大环境和下半年市场趋势，一次说清！

该不该买?

西安值得出手！

先来看全国市场环境下，西安的市场表现。

受到政策、市场环境、房企变局以及购房心理变化的综合因素影响下，全国房地产市场进入漫长的下行周期。

从2022年开始，全国各地方城市开始密集释放宽松政策，意图激活市场。从统计来看，截至今年6月，全国各地方政策释放近千条，虽有一定起色，但预期依然较低。

不过，在一众城市之中，西安可以说是基本避开了市场大环境影响，呈现出一个相对积极的市场状态。

1.从房企摘地青睐度方面来看。

虽然今年上半年在全国“去库存”的基调下，土地市场冷意十足，但通过数据表现还是能够看到TOP10房企对于热点城市的布局，一定程度来讲，在房企摘地越发谨慎的当下，仍然热衷的区域必然拥有较高的价值空间。

而针对TOP10房企在全国拿地的数量布局来看，不难发现西安已经成为他们重点布局的城市之一。同时随着未来房地产市场发展的推进，这些房企在重点布局的城市也拥有更强的市场搅动能力，一方面是对于城市人居的深耕，另一方面也以自身的产品品质带动区域或城市的人居界面升级。

当然对于购房者来讲这其实也是一种置业信号：这些房企的安全属性和发展能力较强，后续产品品质、产品革新力也会更优。

2.全国市场环境下，西安房价保持稳定。

根据数据，2024年全国重点城市月度成交保持整体回落态势，1-6月成交环比下降42%，预期偏冷持续严重。

为应对市场成交下行，价格“以价换量”成为不少城市市场主流，折扣、优惠、赠送“三件套”成为销售主力。

不过从近一年典型城市价格环比涨幅对比中，5个城市中，西安表现最为出色！一方面，并没有出现剧烈的涨跌幅变化，这意味着西安市场基础拥有相对良好的稳定性。

另一方面，在后续“以价换量”阶段，西安也并没有陷入被动市场环境，这意味着除了拥有稳定的市场需求之外，良好的城市发展节奏以及市场需求预期也成为西安市场稳定性的核心因素。

3.市场关注较高的房价变化方面，西安也呈现出相对稳定的态势。

事实上从每个月统计局发布的70城房价数据变化中，就不难看出西安的房价环比稳定性，无论大中城市是下跌数量多还是下跌数量更多，大部分时候西安的房价环比涨幅都呈现出稳定上扬态势。

同时从上半年典型30城的住宅成交均价同比变化来看，西安稳列价格涨幅TOP10。

再将时间拉长来看，近一年来西安的价格环比变化情况均高于周边的同级别城市，并且在很多城市呈现微降状态时，西安呈现的是小幅微扬趋势。再结合西安上半年涨幅TOP10的数据，不难发现西安现阶段楼市均价的稳定态势。

4.城市板块热度也呈现分化。

能发现在全新的市场周期下，无论西安亦或者其他城市都出现了一个十分清晰的板块热度变化，和前几年一热就火一个城市的状态不同，现如今虽然地处同一城市，不同区域却呈现出“冷热不均”的状态，

数据显示，更多城市的分化是城区+新城热度高、郊区热度变冷，或是城区热度高、新区郊区变冷，而西安主要呈现出内热外冷态势，郊区片区热度明显下降，主城区内新区热度持续上涨。

结合西安上半年购房意向登记情况来看，东北（浐灞国际港）-西南（高新+城南）两大片区，楼市市场供应集聚点占总供应的55.7%。

从全国市场来看，西安的市场表现着实让人意外。

但回到西安城市数据进行横向对比，相较于前几年市场也出现下滑态势，换句话说，在全国市场里，西安属于矮子堆里拔高个。

该怎么买?

参考这些特征！

回到城市，想要关注接下来在西安咋买房？上半年的市场特征值得关注。

1.新房市场：量跌价稳，库存承压。

从新房数据来看，供应+成交双数据环比下降明显，今年上半年西安供应、成交量，分别环比下滑22%、26%，库存量环比上升2%，去化周期13个月。

从成交量来看，虽然位列2024年上半年33个重点一、二线城市第二，但横向对比西安22年、23年上下半年成交量，今年上半年成交量下滑至最低位，销售表现甚至不如22年上半年。

不过，在价格表现上，借助西安改善新品的不断上新，成交价格保持相对稳定，波动幅度并没有明显呈现出太明显的下滑趋势，这一点值得后续持续关注。

同时就主城区新房市场来看，呈现出两个明显变化趋势：

「置业选择不再扎堆」--从区域来看，主城区成交虽然持续聚焦在高新区+浐灞国际港，但随着市场供应、需求分散、产品竞争的供应格局变化影响，市场需求分散化趋势明显。从数据来看，浐灞国际港、高新区今年上半年成交虽然仍占主城份额的52%，但同比下滑13%。

这是一个非常不错的市场信号，区域置业更加多元化，根据自身需求以及市场供应进行分化，不再局限于热门区域。但对于这两个大板块内的房企来说，就需要提前考虑这个市场需求变化。

「强产品力、高性价比项目热销」--在现阶段置业，热点主流项目只有两种类型，一类是虽然高于区域价格但产品力有特色的项目，如绿城海棠三章、保利云谷天汇、曲江星河湾、中铁建西派麟悦等项目。

另一类则是性价比高的项目，如信达雁熙云著、招商揽阅等项目。

2.成交结构：选择分化，门槛升级

就住宅市场上半年的成交结构来看，可以用两个词来形容：分化和升级。

首先，随着西安全面取消限购，借力政策利好，三环内的项目积极推货，让销量环比上涨，同时热度原本大量集中的三环外，因为政策影响热度分散，虽然高新三期和国际港务区依旧是主力成交区域，但整体来讲置业集中度开始分散。

同时由于新兴热点板块如高新CID、奥体中心供应增速的放缓，市场更多区域开始出现显著的成交回升。

其次是新房结构的变化，在改善趋势更加明显的当下，更多高端大面积住宅开始出现，让市场呈现出更多层次、差异化的需求表现。

从整体住宅的成交结构来看，主力成交面积段依旧在140-144㎡，143㎡产品还是保持着一个高速内卷态势，未来这一趋势也将会延续。同时需要注意置业门槛的升级，如今市场上的主流产品总价已经来到了150-300万，相比此前200万以内选择多来讲，目前200万以上的住宅房源选择量更大。

最后，置业群体的成交结构，实际上也发生了明显的变化，不同需求的购房者要保持关注，同时对于你的预算要买哪儿，也有了相对明确的选择空间。

总价200万以下的刚需产品占比连续下降，目前仅占市场总量的37%，区域端城北和浐灞国际港选择较多；

总价200万-400万的改善产品成为主流，市场供应和成交量均保持高位，浐灞国际港、高新成为这一置业群体的主力住宅供应区域，同时目前这个总价段的改善住宅占比已经增加到52%；

总价400万以上的高端产品占比持续上涨，目前占市场总量的11%，高新、曲江和浐灞三个区域作为成交主力，需要注意这个总价段的产品同比增长了2%，高端需求的释放实际上也说明了现阶段住宅需求的变化。

3.二手市场：供应增加，100㎡、150万以下是主力。

从当下市场来看，购房者对于二手房和新房的选择已经基本形成划分，刚需趋向于选择二手房，改善趋向于选择新房。

从成交结构来看，由于新房市场罕有供应以及价格原因，100㎡以下小面积房源在二手房市场关注度颇高，成交占比超5城。

而价格方面，150万以下的置业选择，也基本集中在二手房市场。

该注意啥？

重点看4个趋势

从全国市场端西安的表现以及西安市场上半年的市场变化来看，不难发现它的市场趋势已经十分明显，而在这些趋势中我们实际也能看到下半年置业的4个重点变化。

1.区域端：高新、浐灞国际港仍是主流

就上半年的市场表现来看，高新和港务的新盘集中亮相，带来了热区的高度聚焦，但也同时让高度聚集的市场出现更加激烈的同质化竞争。

而进入下半年，这样的趋势仍然会持续，毕竟在一定程度上浐灞国际港和高新前期的存量住宅用地和住宅项目也相对较多，下半年还将有大量的新老楼盘放量。

供应继续升温，同时竞争也会更加激烈，此时对于购房者来讲，同区域内的房子如何选择成为需要重点考虑的问题。

当然对于刚需、改善和高端置业者，需求不同选择也有所不同，后续可以继续关注「四海为家」，我们也会进行置业选择的解读。

2.产品端：143㎡内卷加剧，竞争出现新「赛道」

目前市场数据端能够明显看到143㎡产品依旧是主流，而随着同面积房源的增多，自然加剧了它的内卷。

对于购房者来讲，未来置业需要注意：

1 在四代住宅频现的市场大环境中，接下来高赠送率会成为置业过程中关注的一个重点；

2 随着产品研发的大框架基本固化，接下来细节端的创新会成为新的产品竞争「赛道」，例如户型功能变化、社区大门尺度、高端会所功能等；

3,除了产品之外，别忘了“优惠”。市场环境倒逼房企促销优惠活动，特价房、首付分期、“0”月供、送优惠券等已经成为不少房企的销售手段之一。

3.房企端：国央企依旧是重点，合作开发成趋势

市场大环境下，为了降低风险也为了更优的打造产品品质，今年上半年房企端有个明显的变化，除了国央企依旧之外，合作开发成为趋势，毕竟这也更利于对抗市场竞争。

目前来看如保利星河天汇、高新云河颂、越秀铁建樽樾等项目都是区域内合作开发的重点，接下来或许也会有更多房企合作开发，进一步优化产品品质，也为未来的产品进阶做准备。

4.购房端：置业条件放宽，外来置业人群增加

回到购房者端，置业条件的松绑也会引起一个必然的市场现象：外来置业人群增加。尤其是周边城市整体表现差强人意时，西安相对较优的市场以及迭代升级的产品自然也会吸引更多外来置业人群进行购房，这点需要保持关注。

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回顾西安上半年市场，虽然受到市场大环境影响，但表现依旧是可圈可点，无论是在全国市场上的冲刺，还是在西安市场内卷下不少房企的创新功力，都成为新房置业的亮点。

进入下半年，随着市场数据的小幅回暖，西安市场又会有怎样的表现？值得我们期待。

而对于购房者，「对城市发展保持乐观、对市场走向保持理性、对置业选择保持谨慎」，才是当下市场置业的正确逻辑。

你对西安下半年楼市发展有什么看法？

你会在下半年选择入市置业吗？

不妨留言评论，我们一起聊聊吧~