下雨的周一，一月一度的官方二手房网签数据也随之出炉。

数据显示，二手房住宅网签套数依旧下跌，而除了一月一度的官方数据外，我们也通过对市场数据的梳理，看到了目前西安二手房市场意料之外的三个趋势，值得关注。

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二手住宅成交“三连降”

套均面积再创新高

根据官方数据来看，6月西安存量住宅网签备案8070套，面积81.57万㎡。

而根据今年5月数据和去年同期数据来看，能发现二手住宅网签面积环比下降4.57%，同比去年同期增长22.07%。

当然，导致这样的数据变化出现，除了在政策利好下，部分二手房东认为接下来市场会逐渐回温，因此不再着急出手，还有个相对重要的原因则是因为部分购房者对市场预期的下降，让很多人买家开始呈现观望态势，导致市场关注度还在但成交网签的数量不如往常。

也因此，6月的二手住宅成交量已经出现“三连降”的情况，不过对比去年同期来看，成交量还是有所增长。

而成交量数据之外，将月均成交面积换算后，能够看到西安6月二手住宅成交套均面积在101.08㎡，这也是自官方数据发布以来，西安二手房月度成交面积首次突破101㎡，同时这个套均面积也再度超过上个月，成为月度成交面积最大的一次。

观察数据开始，能发现二手成交套均面积已经逐渐在99-100㎡，尤其这两个月能发现有明显的的变化，月度成交面积的不断增大，传递出市场相对明显的趋势：新房改善化趋势明显、大面积住宅供应量不断增多的情况下，部分购房者在新房可选择空间不大时，需求被积压到了二手市场。

此外，次新房的供应量增加，让面积呈现增加态势，再加上次新房因为房龄较新再加上价格的“内卷”，也让目前首套置业者或年轻置业者将选择放在次新二手房上。

能够发现，价格内卷、成交量小幅下滑、成交面积逐渐增大成为了现阶段西安二手住宅市场的特点。

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供应关键词

高新雁塔未央、90-140㎡、三室两厅

官方的二手网签数据对整体市场的交易情况进行了说明，但通过更庞大的数据梳理，能够挖掘出除了成交量之外的更多信号，就例如挂牌供应量所反应出的市场表现，值得我们一起看看。

先来看大家关注度都相对较高的区域方面，数据显示西安6月二手房挂牌量较大的几个区域分别是未央、高新和雁塔三个区域，三区共计7.3万余套房源供应，占总供应量的45%。一定程度来讲这三个区域由于占地面积较大，因此挂牌量偏高也是正常现象。

再来看二手市场的面积段情况，根据官方月度数据不难看到西安二手房面积逐渐增大这一趋势，而整理目前市场的16万余套已挂牌的二手住宅房源来看，改善当道这一趋势依旧明显。

曾经很长一段时间，我们都在说西安新房改善化市场明显，建议首套置业的朋友或者关注小面积住宅的朋友将目光锁定二手市场，但目前数据显示二手也在抛弃小户型。

根据供应数据来看，可以清晰看到各面积段占比里，以90㎡为界，建面约90-140㎡的二手房供应正在成为市场主流，随后是60-90㎡和140-200㎡的房源。

在结合区域的二手房面积段占比来看，莲湖、新城、碑林这些二环内的老城区，主要还是以90㎡以下的二手房源为主，这也是因为区域近几年新房数量较少，多是早年的刚需类规划小区，因此住宅面积段整体偏小。

而多个区域90-140㎡户型的供应占比增加，这也预示二手房当下最真实的需求点——在新房面积进入全面改善甚至是功能改善时代，二手市场的首改和刚改户型有了更大需求。

实际上这点从二手供应的户型占比也能看出一二，数据显示目前西安二手市场上，三室两厅的房源占比达到30%，其次是两室两厅和两室一厅，四室以及更大的产品和一室产品占比量较少。

当然这很好理解了，两室三室的户型面积以90-140㎡为主，四室以及多室的设计目前还是以新房为主，自然二手占比较少，而一室这类的小面积房源供应量本身就不多了，因此占比也有所减少。

同时需要注意，建面约60㎡及以下的二手房主要在10年以上，而房龄较新在5-10年的二手房源面积依旧以90-140㎡为主，这对想要置业二手住宅的朋友来讲也是个信号，房龄更小的房子中，90-140㎡的房源选择量会更大一些。

03

成交关键词

雁塔未央灞桥、100㎡、三室两厅

回到成交数据段，通过目前平台公开的成交数据，我们也整理出来碑林、长安、灞桥、莲湖、未央、雁塔、新城等行政区范围内共计5597套房源信息，并拥有了一个基础的区域成交模型。

从成交来看，依托于区域大量置换、置业需求，雁塔、未央、灞桥成为成交活跃片区，其中雁塔、未央成交套数破千。

分区域具体来看：

碑林区

成交415套房源

成交主流集中在两室一厅、两室两厅、三室两厅以及一室一厅，平均成交面积为82.03㎡。

平均成交周期：204天。

低于30天成交套数：102套，主要集中在40㎡-126㎡。

在区域置业时，主要需求还是集中在小面积，尤其是两室一厅等基础户型，需求量较大。再加上区域居住配套丰富以及老小区供应较多，比较适合刚需置业者关注。

长安区

成交658套房源

成交主流集中在三室两厅、两室两厅以及两室一厅，平均成交面积为102.97㎡。

平均成交周期：203天。

低于30天成交套数：116套，主要集中在50㎡-132.3㎡。

在区域置业时，三室两厅、两室两厅等较刚改、改善置业需求丰富，平均成交面积破百，也意味着区域的置换置业需求改善度较足。不过由于长安区范围较大，多片区置业主要侧重点也不同，如环境、教育、交通等需求度方面，更推荐有需求的朋友多跑多看，根据自身需求来置业。

灞桥区

成交688套房源

成交主流集中在三室两厅、两室两厅以及两室一厅，平均成交面积为98.11㎡。

平均成交周期：186天。

低于30天成交套数：123套，主要集中在46㎡-129㎡。

灞桥区由于浐灞、港务以及灞桥区的产品配置以及供应上呈现出改善、刚改、刚需三种产品结构，也对于购房者而言需要依托自身需求进行判别。不过从目前价格来看，港务区在区域选择上更值得推荐，在我们前面统计的港务区挂牌来看，均价1.6万元/㎡的价格+区域环境以及发展预期，值得大家优先关注。

莲湖区

成交630套房源

成交主流集中在三室两厅、两室一厅、两室两厅，平均成交面积为86.50㎡。

平均成交周期：225天。

低于30天成交套数：117套，主要集中在43.22㎡-121.59㎡。

新城区

成交318套房源

成交主流集中在两室一厅、三室两厅和两室两厅，平均成交面积为83.86㎡。

平均成交周期：216.5天。

低于30天成交套数：59套，主要集中在18.57㎡-95.67㎡。

莲湖区与新城区作为老城区，二手房市场主要集中度也比较倾向于刚需选择，平均成交面积也集中在80-100㎡区间，在区域选择过程中，尽可能选择周边配套丰富的小区，目前区域挂牌1.2万元/㎡，也更推荐刚需首置、年轻人关注。

未央区

成交1321套房源

成交主流集中在三室两厅、两室两厅以及两室一厅，平均成交面积为100.87㎡。

平均成交周期：198.53天。

低于30天成交套数：220套，主要集中在49.51㎡-142.01㎡。

未央区，早期发展与新北跨发展下，区域对于居住的置换需求非常充足，再加上早期投资客选择，也让区域挂牌、成交量居高。

在区域选择时，由于区域供应较足，内卷相对严重，尽可能选择配套优质的次新房产品，同时尽可能实地去小区里感受，再择优选择。

雁塔区

成交1885套房源

成交主流集中在三室两厅、两室一厅、两室两厅、四室两厅，平均成交面积为99.54㎡。

平均成交周期：218.4天。

低于30天成交套数：323套，主要集中在35.99㎡-164.78㎡。

曲江、高新和雁塔三片区供应下，雁塔区也在高关注度下，持续保持高成交量。但在实际选择过程中，更需要具体按照自身需求和区域选择为置业优先关注点。

从主要成交面积来看，区域主要成交面积集中在60-130㎡区间，这一点也和区域新房供应起到互补作用。

从成交数据来看，高新、曲江老小区小面积户型成为选择热点，尤其是在25-70㎡区间，高新成交量明显。但在当下自住置业为核心背景下，建议如果不是为了特点选择（如教育）等因素下，尽可能还是找寻面积更适合、更舒适的居住空间置业。

就目前西安市场的二手挂牌和成交量来看，价格内卷供应量增加成为现阶段市场趋势，而就各区域的供应房源面积段和成交面积段来看，很清晰的一个现象就是二手房的面积也越来越大，这对于部分纠结新房预算的朋友来讲是个机会，在关注新房的过程中不妨也可以将目光转向二手市场，部分热点区域的次新房源也是置业优选之一。

在二手市场内卷+高供应的情况下

有购房需求的你是否会关注二手住宅

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