8月初刚发完一篇高新区二手价格走势的文章，整个板块价格下跌趋势严重，时间来到9月，榕发哥发来中海最新的成交，又一次刷新新低，下面聊聊。

2023年2月21日，二手成交89平，中层精装，单价2.18W，总价195W

分析：对于近期成交的这套案例，并非特殊楼层，户型也不是特殊的改善大面积，是相对匹配板块客源的90平三房。

对于这个户型特色在于客餐厅南北通透，劣势在于其中一房采光和面积偏差。

为了更好的对比走势，直接选择同样户型布局，半年前成交还要近2.2W。

半年时间，这个匹配地缘需求的户型，直接跌3.3K，总价跌了30W。

2023年8月24日，二手成交126平，高层精装，单价2.33W，总价295W

2023年2月21日，二手成交126平，高层精装，单价2.70W，总价344W

分析：近期成交还有其他户型，为了避免被个别成交拉低影响，以126平这套，成交依然高达2.3W的为例。

去年项目成交了一套单价达到2.7W，这套带车位，实际单价会更低一些，大概2.6W左右。

从数据来看，一年半时间，同样的高层精装大户型，单价下跌3K左右，总价跌50W。

2023年7月15日，二手成交111平，中层精装，单价1.92W，总价213W

2022年9月17日，二手成交108平，高层精装，单价2.54W，总价275W

分析：近期最先跌破2W的非低层房源，此前盘点过这套，回顾一下。

对比2022年，面积和布局类似的成交高位案例，差价达到6K，总价下跌62W。

对于这个高新区的天花板项目，从2021年开始，非低层的单价都保持在2.2W以上。

2022年高峰期，89平的三房，成为高价代表，成交都在2.5W左右。

可以说一个项目直接撑起了整个板块的空间，也确实引起了很多争议。

对于项目而言，算的上大盘，整体的挂牌量也不算低。

不过在巅峰期，89平的房源，依然存在控盘的迹象。

时间来到2023年，高新区二手持续走低，楼市热度下滑后，整个项目开始价格松动。

从一开始89平跌破2.3W，再到后来111平跌破2W，再到目前89平跌破1.9W。

这些跌破，全部都是非低层房源的价格。

可以说这个天花板项目，不仅仅是价格下跌，而是崩盘了。

这里面楼市等影响因素很多，不过能在短时间内造成如此大的差价，除了二手急出等原因外，当初的高价，存在极大的炒作可能。

此时，对于高新区而言，当天花板项目出现价格崩盘后，整个板块价格体系会被重新定义。

这样的案例不少，比如此前的南二环，中骏世界城璟悦的一个特价，直接打垮了整个价格体系。

对于南二环来说，还能用房企债务危机做解释，对于目前的中海，可能找不到过多理由了。

此时回顾项目的成交案例，突然发现差不多的总价，一年前后的选择差异。

去年，只能买个小三房，中间户，南北不通透。

今年，能买大三房，端头，南北通透。

2023年8月9日，二手成交122平，高层精装，单价1.73W，总价213W

2021年7月12日，二手成交121平，低层精装，单价2.23W，总价272W

2020年12月27日，二手成交122平，高层精装，单价2.09W，总价255W

分析：近期万科又一城成交一套大户型，以1.7W的单价刷新近年新低。

对于成交房源来说，位于项目南侧头牌的十字楼。

对于这个成交案例，由于历史没有同样户型的，找了同样头牌的其他户型案例，前2年，成交单价都在2-2.3W左右。

对于头牌的楼栋，主打就是旗山湖景，户型相对来说布局比较凌乱，个别户型存在南北向的采光等问题。

对于本次成交的这套，户型布局相对方正，硬伤在于这个面积只有三房设计，湖景加持度也一般。

从目前二手挂牌来看，这个布局的挂牌，打出的标题都是旗山湖，精装大三房，单价1.87-2.07W。

可能这种大户型特殊楼栋的特价，对于市场而言，还能用其他理由解释。

对于项目与中海一样，主打的地缘同样是刚需产品，选择这个产品为例：

2023年8月24日，二手成交71平，高层精装，单价2W，总价143W

2023年4月19日，二手成交71平，高层精装，单价2.32W，总价165W

2023年3月7日，二手成交71平，低层精装，单价2.32W，总价165W

分析：对于近期成交的小户型，高层精装2W，对比4个月前同样的户型成交，下跌3K，总价跌22W。

前几个月，这些小户型成交还高达2.3W，部分还是低楼层。

对于项目而言，同样定位高层大盘，坐落在旗山湖北侧，算是一线湖景盘，周边以公建为主，一直以来，二手价格都低于中海寰宇天下，可以说是高新区的千年老二。

从价格走势来看，此前几个月高新区大部分项目都开始下跌，万科又一城的整体走势相对平稳。

不过从8月的成交案例来看，虽然没有中海下跌那么夸张，不过依然出现2-3K的下跌。

这里面更多还是受到板块降温影响。

对于项目而言，开盘多年，不过在2020年三期再次领证上市，当时限价严重，均价1.67W上市，与二手2W+的房价倒挂严重。

可以说是当时福州最典型的倒挂盘，面对限价房企采取所谓的线上选房。

从当时的投诉来看，采取捆绑车位19W/个，全款优先的规则，开盘当日即日光。

综上，当时那波倒挂，看上去是保护刚需，实际也是成全了真正的投资客。

从3年时间来看，计算看看这个倒挂盘，还赚多少？

以这次成交的71平，高层单价2W做个参考：

对于备案价，由于是32层的高层住宅，高低层存在价差，同时项目采取面积越小，单价越高的规则。

以备案价截图为例：

2601单元，东端117平，单价1.59W

2605单元，西端68平，单价1.85W

2604单元，中户71平，单价1.9W

从数据可以发现，这个楼盘与常规的定价差异非常大，如果在算上捆绑的19W车位。

目前二手车位，成交5W一个。

相当于，71平高层，实际购入单价：2.1W。

如果再算上办证，利息等支出，三年时间保本15%最少，相当于2.4W保本。

很明显从成交案例来看，当初的倒挂盘，不仅仅是没有保本，而是亏本出售。

当然从备案价格来看，出现这样的情况，主要原因还是在于这个小户型当初定价过高，加上捆绑车位带来的溢价也更多所致。

当然对于其他100平，单价相对更低的房源，虽然实际单价1.8W左右，不过3年时间，按目前的成交走势来看，也基本是保本边缘。

综上，此时回顾当初这个倒挂盘，看上去差价空间极大，不过从实际的备案明细来看，情况可能出乎很多人的意外，这也是日常买房中对于信息摄入时的判断。

每个项目，每个楼栋，每个房源，真正的价格，以及最终的二手价格，都存在很大出入。

有的看上去好像没赚，实际赚了不少，有的看上去好像赚了，实际可能是亏了。

近期楼市政策频出，首套20%首付比例全面铺开，对于当初闽侯的这个特色，如今也荡然无存。

板块多年的撤县划区，依然没有动静。

对于高新区目前的处境，整体的楼市都处于下跌中，不同于部分板块以下游盘大跌为主。

板块的天花板，在近期短时间内，出现极大幅度的单价下滑，这里面的影响范围可谓牵连甚广。

此时最好的套入，就是此前养云看公园的房源，以5.1W成交，直接定义项目的二手空间。

对于高新区，如今中海89三房，以1.85W成交，对于其他项目，超过1.8W，可能都是网友所谓的杀猪。

不过对于高新区，两个桥头堡位置的大部分次新，二手挂牌都在1.8W以上，此时会发现这局面略显尴尬。

是中海不配，还是高新区不值？