文｜邓浩志

2024年四季度从中央到部委到地方出台了海量的支持房地产政策，而且一改过去“挤牙膏”式风格，条条重磅。一线城市全线松绑限购，购房首付降到15%，房贷利率破3%，禁止自媒体发布唱空楼市言论……系列重磅组合拳之下，楼市成交回升。而年底的重要会议也再次提出要“稳楼市，稳股市”。积极的财政政策，宽松的货币政策，更多的楼市工具似乎都在安排当中，所以2025年的楼市就要见底回升了吗？且慢，以上种种，可能只是对冲性政策，和负面消息对冲之后，可能也所剩无几了。

一、经济才是关键，楼市期望不要太大

当前影响楼市的核心关键已经不在房地产领域，而是经济。房地产行业的约束性政策该取消的基本都取消了，三道红线没有了，反倒是积极给房企融资。限购政策没有了，反而是鼓励外地和农村进城买房。房贷利率不断下调，主要担忧由之前的杠杆过大变成了提前还贷。甚至连文件开头必须附带的“房住不炒”最近也没有了。所以关于支持楼市的政策，应该说应出尽出，出得也差不多了。楼市的未来，已经不是如何释放购买力的问题，而是市场有多少购买力的问题。归根结底就是居民有没有钱消费，敢不敢投资。往上看就是就业和收入能否提升？再往上看就是经济复苏的实际情况如何？

年底国内几场重要会议都强调了2025年财政政策货币政策都要更积极，尽管利好的风已经吹出去了，但股市仍然表现不佳，因为的市场预期也并不高。增量的刺激政策可能只是为了对冲特朗普上台后的利空消息。而他所带来的利空到底有多大？积极的财政政策和货币政策能否对冲？依然有不确定性。但相对确定的是，市场清晰知道当下经济形势如何，在此基础上要进一步，有难度，在被打压的基础上取得进步，更有难度。所以如果你对明年中国经济形势不持相对乐观的态度，那也就没有理由单独对中国楼市有太乐观的预期。

二、一二线城市见底，但反弹力度有限

2024年四季度的中国楼市，在一波又一波利好刺激下，一线及部分二线城市成交量出现了明显的持续的反弹。而且并没有像过往一样，新政效力只能维持一个月的效果。这些城市大致有北、上、广、深，杭州、宁波，成都，重庆，武汉、厦门等为数10座左右。

这些城市的共同特征是：人口和经济总量较大，周边没有更大规模的城市竞争。而2025年，具有以上两个特征的城市的房价将率先见底。从统计局公布的2024年11月70大中城市房价统计数据显示，这些城市也已经止跌，开始有轻微的反弹迹象。不过需要留意的是管理层对楼市的最新目标是“止跌回稳”而非“止跌回升”。这透出管理层对房地产的态度，及短期内要见底，但长期要避免市场再次过热，再次出现房价过快上涨。所以我们看到四大一线城市松绑限购，除了市场较差的广州是全面松绑限购外，其他三座一线城市的松绑也是比较克制的，都也只是逐步从外围区域开始松绑，并且当市场呈现回暖态势之后，进一步的放松政策便开始放缓。所以有理由看好明年若干大城市楼市见底，但也不能对房价期望过高。

三、三四线城市跌幅放缓，但见底有难度

一线及强二线城市松绑限购政策的大范围松绑，会导致虹吸效应，会把周边低能级城市的购买力吸引到大城市来。所以大城市楼市松绑，冲击的是三四线城市。尤其在市场没有增量的存量博弈市场，小城市是如何也竞争不过配套更完善，就业机会更多，管制水平更高的大城市的。

另外，三四线城市的基本面仍然也不乐观，经济表现不佳，人口流出明显，住房供应过剩等问题已经存在了超过十年时间。还有2018年开始的棚改也透支了住房市场的需求，以上种种并不可能通过一两轮刺激政策解决问题，尤其是透支需求，这很可能需要5年左右甚至更长的时间进行修复。

目前三四线城市楼市，我认为已经到了无招可用的地步，只能等等经济的复苏，全国楼市的整体复苏，以及本地需求的逐渐恢复。2025年三四线城市，甚至部分二线城市楼市量和价继续下滑应该是大概率事件。

四、广州楼市的新特征，两头大，中间小

楼市下行三年，但广州的豪宅市场一直强势，甚至有不断强化的趋势，单套千万以上豪宅成交由2021年全年成交1000套，到今年1~11月份已经突破4000套。高端物业的强势也让开发商的户型越做越大，200、300平这种过去很少见到的产品，今年设计的也是越来越多。

另一方面由于广州核心城区松绑了90平米以下限购。海珠荔湾越秀天河四区小户型成交出现了大幅提升，整整十几年的限购松绑，释放了大批小户型的需求。有鉴于此，核心城区今年卖出的地块，也规划了大量紧凑型产品，如60多70多平米的三房两卫产品，80多平米的四房产品。而过往90~110平米的刚改产品则显得明显供大于求，只能继续以价换量。

预计2025年广州楼市在整体复苏的大背景下，呈现明显的板块分化，产品分化现象。即核心城区强势，远郊偏弱，近郊平衡。产品方面豪宅，大户型热度不减。极致紧凑的小户型产品市场规模不断扩大。而面对中产的刚改产品复苏可能最慢，毕竟这轮经济下行，中产也是最受伤的。而房价的表现预计和上面一致，即中心有望反弹，高端物业有望率先反弹。而郊区房价，刚改产品价格，只能求平稳。

至于广州旁边的佛山、东莞，由于广州、深圳松绑限购产生虹吸效应，再加上佛山经济增速大幅下滑，东莞也下滑明显。所以这两座新一线城市楼市表现，可能难有较高的期望。