文｜邓浩志

前段时间，摩根士丹利发布报告，对中国2025的经济给予预测，预计GDP实际增长4%，名义GDP增长只有3%，是已经发布预测的外资投行中最悲观的。

楼市方面，他们认为最近的回暖只是暂时的，2025会继续探底，2026才会有所改善。他给出了两点原因，一是库存还在高位，二是房价相对于居民收入和租金回报率还是偏高。所以他们预期新房销售量还会降10%，新开工也会维持低迷，在建面积会深度萎缩，地产投资下跌8.5%。他们认为去库存最好的办法还是政府收储，但目前收储遇到最大的问题是，政府要价太低，房企接受不了。这份预测报告还有很多内容，包括经济，汇率，股市等多个方面。总体而言提到了很多深层次问题，预测也是偏悲观的。

1、就经济大环境而言，大摩的预测一直都比较靠谱，比如对去年基本面的判断，对政策拐点的预判等等。而且这份报告是他们的首席经济学家邢自强主笔的。内容相对是比较靠谱的。对出口和房地产的路径依赖，打破思维定势也需要时间，在政策转向的初期，不太可能采取强而有力的刺激政策。在相对温和的刺激政策之下，如果经济比较难有明显的复苏，在购买力不足的大背景之下，房地产基本不太可能单独复苏，甚至在更广大的区域仍有探底的可能。

2、 尽管过去三年房价已经下跌了超过30%，但很可惜，由于收入和租金也同时下滑了，所以较高的房价收入比和租金回报率仍然没有得到较大的修复。甚至由于购房主力群体的社会中产受经济下行冲击更大，导致房价大幅下跌之后，成交量也没有能够回升。所以如果收入不稳住，单房价下跌，价格的平衡点仍然只能继续往下寻找。

3、 今年新房成交面积额大概只有9万多亿，在我写稿的时候数据还没出来。这已经剩下2021年高峰期18万亿的一半。之前就有机构认为，以中国人口结构和经济总量，房地产规模至少也能有10万亿以上。但很可惜，今年连10万亿都不到，明显是超跌了，超预期了。12月31日人社部召开会议，提出要防范行业性，区域性，规模性失业。但房地产规模已经跌了50%，岗位至少也减少了50%，如果算上上下游的陶瓷，钢筋，水泥，建筑，家具，电器等行业，又会有多少损失？如果2025年比2024年在规模上继续萎缩10%，结果又会怎样？

4、 至于房地产政策，我认为能用的大招基本都用了，也想不出还有什么大招。当然，已经出台的政策，可以主抓落实。比如收购商品房作为保障性住房，如果要规模上来，就必须允许保障性住房在经营上出现亏损。比如大规模推进旧城改造，如果总量也要上来，就必须允许部分项目不按“禁止大拆大建”的要求进行推进。但这些方面似乎很难在2025年有重大突破。除非，除非形势更加悲观，更加紧迫。

5、 以上讨论的是整个房地产行业，对购买房地产股，投资房地产业有参考价值，但对个人买房不会形成具体的指导建议。因为你买的是一座城市的一个楼盘而已。重点还是应该在板块和个盘上。

6、 在我写这篇稿子的时候，另一家评级机构，惠誉也调低了对中国经济增长的预测，2025年由4.5%调低到4.3%，2026年由4.3%调低到4%……