文｜邓浩志

自从万科宣布董事会及管理层成员大换血之后，好消息是一条接一条。

首先是深铁集团拟向公司提供28亿元股东借款；

之后，房地产融资协调机制工作专班负责人表示：目前万科房地产项目建设平稳有序推进中，“白名单”制度将提供有力的融资支持。要知道进入“白名单”的项目，基本建设保障资金是不愁的。而这个制度，多半是支持那些爆雷的房企，而万科虽然有债务压力，但毕竟还没有爆雷，获得这个大的支持，实属有点意外。

然后又传出万科或将获得政府200亿额度专项债支持。另有说法上来获得政府68亿美元的融资支持。

随后，万科A股价在周三收市前出现涨停。众多的利好和资源导入万科，其实等于对外宣布：万科是体系内的自家人。既然进入了那个圈，就等得到圈内的支持和资源。

因此，我之前预测的万科将度过这次难关，这个预言基本就坐实了。 但在我微博发布这条消息的看法后，有评论区留言道：股价虽然涨停，但万科已死。这个观点非常有意思。和我在上一篇讨论万科的文章中提到的万科或许已不再是以前的万科有类似的观点。

今天或许可以这样总结：万科或由管理和技术作为核心驱动力，逐步转变为政策和资源为主要优势的龙头房企。龙头依然是龙头，但“姓”不同了，核心竞争力也发生了根本性的转变。

去年9月新政之后，广州楼市一直保持热度。不过，表现最抢眼的应该是新荔湾，也就是我们老广所说的芳村板块。

从供应角度看，越秀的楼盘并不多，而且价格都很高，动辄10万8千一平方。而依托琶洲题材的海珠板块，东部也清一色是豪宅，甚至距离琶洲5公里的楼盘也在蹭琶洲的热度。至于天河，虽然拥有珠江新城这个CBD，但项目区域参差不齐，不少新盘已经挨着黄埔，到了天河的边缘，周边配套发展仍需时间。芳村紧邻老荔湾和海珠，既能享受主城的配套便利，又在价格上具有优势。

从需求角度看，这两年经济表现不佳，收入较为稳定的多是体制内的员工，而他们的工作地点也多在老城区，所以置业、改善这批客户多首选主城区的楼盘。芳村楼盘无论是在产品、区位还是价格上，都符合这批刚需、刚改客户的要求。所以自从广州楼市复苏以来，新荔湾的成交量便一直保持高位。

到去年年底，万科、保利、中海等多个楼盘都已进入尾盘阶段，片区居然出现了新货的供应荒。甚至某些小户型产品，需要找关系，甚至加价购买。

新荔湾楼市的爆发，除了市场受到政策扶持外，片区基本面的改变也是关键。当年全民高呼“广州城市东进，买房只买东部”的时候，我已经反复提醒东部部分板块价值被高估，珠城西部的实用性应该更加关注。而最近两年，新荔湾在规划落地上又有了长足的进展，三馆合一，双太古，华润万象城等新配套陆续落地，最重要是亲民的价格，都让芳村房价有较为突出的优势。随着广钢新城开发的结束，花地湾多个楼盘清货，片区出现供不应求也就不足为奇了。