文｜邓浩志

年底的重要会议一个接一个，先是政治局会议，为明年定总的基调。然后是中央经济工作会议，给经济发展方向定基调。再然后就是昨天的住建部的会议，给明年的房地产工作定调。昨天的住建部会议有一些内容，还是值得我们关注的。

一是强调：要持续用力推动房地产市场止跌回稳。虽然表述和此前重要会议的差不多，但再次强调也就意味着2025年还会有更多的关于房地产市场的利好政策推出。更关键的是计划明年继续推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造。货币化安置和拆迁现金补偿将成为主要方式。这类似于2016年的棚改政策，通过大量补偿资金流入楼市，加速去库存。当年就引发了楼市成交量的暴涨，而明年的货币化安置是否也会成为去库存最有效的办法？值得留意。

二是提出：大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。这貌似是住建首次在年底会议上提到要推进现房销售，将具有重要的意义。不过没有提工作具体如何展开，用的也是“有序推进”而不是“加快推进”。之前我就和大家分析过，目前国内暂时还不具备强制推行现房销售的基本面，主要由于房地产行业，企业，项目的融资铺排全部都是按期房销售进行准备的，如果突然强制要求现房销售，而很多项目的资金安排只能到达预售阶段附近，这样反而会引发大量新的烂尾楼。所以现房销售，只能有序推进。

三是：大力实施城市更新，谋划实施一批城市更新改造项目，计划全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。大规模的老旧小区改造，接棒的是房地产总量下行之后的留下的增长空白，过去两年提了很多，但推进速度有限，这可能和地方财政紧张有关，那明年有没有配套政策协助落实呢？我们也可以拭目以待。

最近关于万科的传闻不少，包括债务危机再起，不少债权人都不同意展期，于是万科美元债暴跌。另外据说国内监管机构也要要求保险巨头上报对万科的财务敞口，以评估这家陷入困境的房企需要多少支持来避免违约。甚至有网民抱怨，王石和田朴珺太过频繁作秀。说实话，万科走到今天，和退休的创始人两口子没啥关系，人家搞自己自媒体，也没有蹭万科两个字。到了今天，其实也没啥好蹭的。

关键的问题，问题的关键，就是大家都懂的，科代表都不及格了，那就已经不是学生的问题，是考卷的问题，是老师的问题。而事实上，虽然我们天天听着“考卷容易啦”，“考生成绩好啦”等各种宣传，但科代表还是一步一步滑入不及格的深渊。真实情况到底是怎样的？能不能让大家知道一点点的真相？

我也不希望万科出什么事，我和身边很多的房地产高管、同行，当年也都买了不少股代表的股票，毕竟人家是这个领域的代表嘛。而今，跌去75%的是主流，跌去50%的已经很牛了。套到今天，大家也麻木了，只是希望它不要爆雷。毕竟不爆雷，还能有些渣渣。而之所以还相信它不爆会雷，是对万科大股东中诸多响当当的大名字的信任与期待。相信一次又一次的”稳中向好“的承诺。

万科还是上市公司治理的典范，如果爆了，信仰破灭。希望不要让我们夕阳破灭~~~~