广大市民朋友们在入住后，房屋或多或少都会涉及维修保养的问题，那么究竟哪些内容是由物业服务来负责，哪些由开发商负责，哪些又是由业主自己负责呢？很多时候，我们并不是十分清楚，从而导致问题无法及时得到有效解决。今天这期红心物业小课堂，就由市住建局跟大家一起分析有关案例，帮大家了解入住后房屋出现问题该找谁。

一、房子出现问题，该找谁维修？

对于房屋维修问题，有多种情况，业主应事先分析问题属于何种情况，再采取不同的措施进行维修。一是房屋处于保修期内，无论是共用部位还是专有部分存在问题，均由开发商履行保修责任；二是保修期届满，共用部位及共用设施的维修维护，由业主共同承担，可从维修资金中列支，而业主专有部分的养护维修，由业主自行负责；三是专业经营设施设备的维修养护，产权归专业经营单位的应由专业经营单位负责。

下面，我们以房屋漏水为例，剖析邻里、开发商和物业责任。

1.在什么情况下要找楼上邻居?

一是因楼上住户装修房屋、改造管道、不当用水等，破坏地面防水设施；二是因楼上住户地板、水管等防水材料使用年限久远自然老化，且超过质量保质期，正常生活用水时出现渗水漏水现象。

案例分析：

2014年，白先生发现家中厨房烟道及周边顶板出现漏水现象，且漏水情况多出现在楼上洗衣服时，为弄清渗漏原因，双方共同请物业人员排查，物业人员排查后认为楼上地面防水有问题。随后，楼上业主采取了一些补救措施。然而一段时间后白先生的家中又出现了漏水。白先生要求楼上继续修复并赔偿其家中装修损失，但楼上业主称已前后修了三次，楼下漏水与自家并无关系。双方由此闹上了法庭。

分析：鉴定中心经过委托到现场勘验后发现，尽管楼上业主做了防水，但排水管排出的水还是会从原排水管回流至夹道处，进而渗漏到楼下。此系楼上业主在对房屋进行装修时破坏了原防水层又未做好二次防水，因而引发的渗漏，与房屋本身质量无关。

《住宅室内装饰装修管理办法》规定，因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水等，装修人应当负责修复和赔偿。法院最终判定，白先生家中的漏水问题应由楼上业主担责。

2.在什么情况下要找开发商?

因房屋质量问题，比如，在房屋防水保修期内或房屋本身设计不合理而渗水漏水。

案例分析：

刘先生与某开发商签订了《XX市商品房预售合同》购买了某房屋，收房时发现房屋次卧存在漏水问题，之后房屋漏水问题也一直存在。刘先生多次找开发商报修，开发商也曾进行维修，但漏水问题始终存在。刘先生向法院提出诉讼，要求开发商对其房屋内的次卧墙体漏水、窗户渗漏进行修复;开发商赔偿其因房屋漏水问题造成的损失30万元。

分析：鉴定中心经过委托到现场勘验后发现，刘先生家中的漏水是由房屋质量不达标造成的，尽管已经过了5年保修期，开发商仍要担责。根据鉴定意见，法院认定开发商就涉案房屋出现漏水问题存在过错，应按照鉴定机构出具的鉴定意见对涉案房屋漏水部位进行修复。

3.在什么情况下要找物业?

《物业管理条例》第五十三条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。

如果业主遇到了楼上装修导致漏水的问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到告知及劝阻的义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任；如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。究其本源，物业公司在事件中主要起的是在业主之间进行协调的作用。

物业服务企业应当按照物业服务合同约定，尽职责尽责履行管理义务，物业公司没有尽到应由的职责，导致业主遭受人身损害，物业公司应当赔偿业主损失，并不是业主在小区内摔倒了物业公司都需要承担赔偿责任。如果物业公司拟尽到了安全保障义务，对事故的房没有过错，就不能要求物业公司担责。

二、在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限是多久？

1.地基基础和主体结构工程，为涉及文件规定的该工程的合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

3.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；

4.电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

5.装修工程为两年。