众所周知，深圳楼市已经足足调整了两年半，率先崩盘的是二手房市场，从2022年初开始陷入低迷，在今年二三月份小阳春期间起了一点小波澜，之后再次归于沉寂，至今始终处于萎靡之中，看不到丝毫起色。
而新房市场凭借限价优势和打新热潮的余温，在二手房交易饱受挣扎的时候，依然有滋有润，顺利的挺过了楼市下行的早期阶段。但新房二手房是一体两面，市场的天平终归是要保持平衡，新房销售慢慢也迎来了苦日子。
从今年4月份开始新房市场进入艰难模式，标志就是积分摇号全面推出；从7月份开始进入内卷模式，标志就是竞品楼盘价格互相比低；目前直接是炼狱模式，开发商八仙过海各显神通，为了卖房绞尽脑汁，却收效甚微。
为了捕获市场上仅存的一点购买力，也为了制造噱头和热度，很多上不得台面的手段被开发商运用的炉火纯青。比如伪装购房客参观营销中心可以拿到红包和购物卡、伪装买家参与认筹和冻资可以获得不菲返现、开盘当天的销控红榜可以春秋笔法营造大卖气氛等等。
因此看到的开发商喜报大都当不得真，为了探究其中的水分有多少，盘点下半年以来有一定热度的新盘真实销量情况（数据来源于深圳市房地产信息平台）：
一、深房光明里，位于光明凤凰城片区，因为绝佳的位置和不俗的配套，可谓是今年光明关注度最高的楼盘，项目共推出337套房源，均价4.5W，认筹量1010批，差一点触发积分规则(不得不说数据把控能力是真的强)。开盘现场聚集了2000多人，叫到500多号就直接宣布售罄，当天日光，其摧枯拉朽的气势让不少吃瓜群众高潮。
此项目9月28号开盘，距今已经一个多月，截至11月3号，共备案108套，已签认购书122套，共计销售230套，尚有107套待售中。当然这里不排除因为时间原因开发商还有部分未上传的购买数据，但所谓的开盘日光，还是以噱头成分居多。
二、华润超核紫芸府，位于龙华北站片区，因为属于交通枢纽要冲之地和拥有高大上的前景规划，再加上华润自带buff加成的高品质光环，紫芸府虽比不上旁边大哥超核润府的尊贵，但毕竟身出豪门，热度和关注度始终高竞品一筹。项目共推出550套房源，备案均价7.1W，折后均价6.4W，认筹量402批，开盘当天开发商发布喜报成交261套，去化47%。
此项目9月22日开盘，距今一个半月左右，截至11月3日，共备案140套，已签认购书45套，已录入合同1套，共销售186套，距离开发商公布的成绩还有75套没有去处。要知道此盘开盘后就一直处于转介之中，186套的销量有不少是开盘后成交的，因此开盘当日的喜报水份就更大了。
三、满京华金硕华府，位于光明科学城，本来这个盘相对偏僻，配套也不足，是无法吸引购房者目光的。但开发商为了逆天改命，干了两件赚足眼球的大事，一个是请明星邓紫棋助阵，二个是承诺保价。请明星还算是常规手段，但承诺保价可是深圳首个吃螃蟹的项目。项目共推出704套房源，备案均价4.68W，折后均价4.1W，认筹数572批。开盘当天开发商喜报成交437套，揽金18.9亿。
此项目9月23日开盘，距今一个半月左右，截至11月3日，共备案78套，已签认购书87套，实际共销售165套，距离开发商公布的成绩有272套人间蒸发。要知道此盘开盘后就一直处于转介之中，细细想来开盘水份之大，令人咂舌。
四、绿景白石洲璟庭，位于南山白石洲片区，因为所处核心地段又是深圳正在进行的最大旧改项目，一直以来处于焦点之中，在开发商拿出88折扣加送精装修这种诚意满满的优惠之后，更是掀起了热论浪潮。项目共推出1257套，备案均价11.3W，折后8.2W起，认筹数763批，开盘当天，高朋满座，开发商发喜报劲销527套，揽金61亿。
此项目9月16日开盘，距今一个半月多，截至11月3日，共备案116套，已签认购书389套，共销售505套。貌似这个数据和开发商给的527套相差不大，但实际上这个盘一直处于高佣转介中，505套的销量中有不少是开盘后促成交的，因此绿景虽然整体诚意十足，但在这个大行情下公布真实数据确实会略显尴尬，多少掺杂点水份也是可以理解。
五、金地环湾城，位于福田上沙片区，福田由于开发早，区域建设相对成熟，很少有新盘入市，再加上此盘又以针对改善群体的大户型为主，就显得更为稀缺，因此此盘一经开盘，迅速吸引众多目光。项目共推出401套房源，备案均价11.35W，折后均价10.7W，认筹量共456批。开盘当天，开发商喜报销售286套，揽金46.9亿，转化率达71%。
此项目9月16日开盘，距今一个半月多，截至11月3日，共备案123套，已签认购书77套，共销售200套，距离开发商公布成绩还有86套无处着落。这样看来改善豪宅一点都不矜持，套路不比刚需盘少。
六、京地海樾府，位于宝安碧海片区，碧海因为旁边企鹅岛的建设一跃成为刚改群体的心头肉，再加上此盘在碧海一哥泰华阳光海旁边，关注度一直很高。项目共推出336套房源，均价7.43W，认筹数共360批。开盘当天开发商发布喜报成交226套，去化67%。
此项目9月16日开盘，距今一个半月多，截至11月3日，共备案76套，已签认购书34套，共销售110套，距离开发商公布成绩还有116套杳无音信。这样看来此京地深得上面的金地数据优化绝学，不外乎连名字都是一脉相承。
七、鸿荣源珈誉府，位于宝安沙井片区，沙井作为前几年的当红炸子鸡，虽历经沧桑，但风采依旧，鸿荣源作为深圳本土口碑开发商，自带高品质光环，此项目百万建面大盘，自成一城，配套丰富，因此珈誉府一经入市，便汇聚各方目光。先后两次开盘，共推出2219套房源，备案均价5.5W，折后均价5W，两次认筹数共2916批。第一次开盘，开发商喜报成交1183套，去化率84.4%，收金59.15亿；第二次开盘，开发商喜报成交596套，去化率73%，收金27.7亿。
此项目第一次开盘是7月8日，第二次开盘是9月2日，截至11月3日，共备案1393套，已签认购书108套，实际共销售1501套，距离开发商公布的1779套，还差278套。考虑到珈誉府的体量较大，掺杂200多套的水份，也算可以接受。
八、越秀瑞樾府，位于宝安宝中片区，宝中凭借优良的城建面貌、丰富高端的配套以及网红摩天轮加持，近几年深受新贵青睐，慢慢蜕变成为豪宅区。因此瑞樾府从拍地开始就备受瞩目，再加上8.86W的限价，众多购房客跃跃欲试。项目共推出302套房源，认筹366批。开盘当天开发商喜报成交200套左右，揽金21.5亿。
此项目8月25日开盘，距今2个半月，截至11月3日，共备案83套，已签认购书43套，实际共销售126套，距离开发商对外公布的成绩还有不少差距。也许宝中豪宅区地位还不稳固，也许受到楼市大行情的影响，曾经大热之选的瑞樾府遭到了彻骨的冷遇。
总结，如今的楼市已经今非昔比，在萎靡的大环境下，如果买新房，折扣和优惠是必须要争取的，对于热度高、开发商依旧拿捏还按照备案价售卖的楼盘必须要审慎，不要担心买不到，不要跟风去拼抢，不要被水份极大的认筹数和成交量所蛊惑，不管是什么楼盘，大概率最终都要被拿出来转介并打折兜售。
