刚刚过去的双十一，相比买买买的狂欢，关注楼市的朋友都注意到了这一天人民日报专访了住建部部长，就当下房地产的相关问题做了详细交流，并对未来房地产的发展充满了信心。同样是双十一，2022年的这一天，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，正式拉响了本轮房地产救市的号角，当时每一位房地产行业的参与者也都对2023年充满了希冀和期待。

现实是残酷的，2023年楼市的困难和煎熬，只有身处其中才能体会。好似轮回一般，此时此刻，我们又站在了展望未来的路口，不知大家对2024年又作何感想呢？我想，经历了痛彻心扉的一年，相比2022年应该是少了一点激动，多了一点麻木；少了一丝果决，多了一丝迟疑；少了一些信心，多了一些迷茫。

年中的时候写了一篇文章《》，虽然楼市整体的进展都在文章的预期之内，但鉴于当时房地产的形势还很模糊，以及思考的问题过于片面，因此决定重开一篇，尽量以更广阔的视角来分析房地产的现状和未来。

先思考个问题，救市阵仗轰轰烈烈、力度空前非凡，为何历时一年，却越救越拉，楼市下行势头不可阻挡、信心全面塌方？其根本是楼市的七寸始终被拿捏中，没有丝毫的放松，过去的一年，分别给开发商、刚需、改善释放了巨大的政策空间，唯独楼市中最重要的角色——投资客，依然处于严打之下，投资需求不仅得不到鼓励，更得不到认可，把这种居民家庭中合理需求的一部分粗暴的等同于炒房。

众所周知，化学反应中，没有催化剂，反应速率就会很慢，且整个反应过程很容易受到外界环境的影响。而投资需求在楼市中就是起到催化剂的作用，楼市救了一年，因为没有投资客入场，交易量无法有根本起色，交易热度也无法持续保持，刺激政策的时效性就越来越弱，直至毫无波澜。在9月份写的文章《》中，针对投资需求有详细阐述，有兴趣的朋友，可以观阅。

再思考个问题，既然投资需求才是楼市扭转的根本，为什么上面一直要磨磨唧唧的在刚需改善上发力，而不是一步到位，直接让投资客进场呢？引用官方回答就是"我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，当前正处于构建房地产发展新模式中"。供求关系从之前的"有没有"转变为现在的"好不好"，发展模式从之前的"高杠杆、高负债、高周转"转变为"以人定房、以房定地、以房定钱"，具体到落实上就是保障房满足基本住房需求，市场满足多层次改善投资需求。

因此在这个大基调下，本轮的救市不是为了拉房地产，而是稳房地产，希望在一个稳定的市场环境中，以时间换空间，一方面对旧模式进行出清，另一方面为新模式进行铺路。目标是稳，那么手段就是温和的、谨慎的、甚至是左右摇摆的，在8月份的文章《》中，针对这方面内容有详细阐述，有兴趣的朋友，可以观阅。

最后思考个问题，房地产发展新模式什么时候能构建完成？这里的关键是保障房要实现能够基本满足住房需求，以目前保障房规划和建设最深入的城市——深圳，来作为参考，保障房的来源主要有两块：一是新建；二是筹集。新建由于成本高、速度慢、占用资源多不会成为保障房的核心来源，只能作为补充，多以出售的形式出现，比如深圳正在实行的人才房、安居房和共有产权房。筹集主要是把闲置和低效的商业、办公、旅馆、厂房、仓库等非居住类的存量房屋进行改造来作为保障性住房，这类保障房多以租赁的形式出现，深圳由于有大量的城中村，这两年发力的点主要是统租城中村改造成保障房，但由于城中村复杂的利益关系，这一块进展的并不是很顺利。

可见财大气粗的深圳，在保障房建设中也是步履蹒跚，而房地产新模式的第一步就是保障房满足基本住房需求，第二步才是市场满足多层次改善投资需求。如果按部就班的沿着既定方式，怕是新模式永远没有成型的那一天，那如何在短时间内实现保障房低成本的筹集呢？

过去30年房地产高歌猛进的发展，总量上造成了整个行业产能过剩和产品(也就是房子)过剩，因此我们已经解决了有没有的问题，房地产不能再像过去那样粗暴式前进，否则就是巨大资源浪费。未来的核心是如何盘活存量资产，不让总量上已经过剩的房子价值沉没，把房子的利用率给激活，也就是解决好不好的问题。而解决过剩房子的主要方向就是改造成为保障房，在这一步没有完成或者说没有基本完成之前，房地产很难转向，只能处于深化的调整之中。

深圳通过多年的保障房建设摸索出来的经验，表明单纯依赖地方财政的力量来实现常住人口的基本住房保障是漫长而又艰难的，而面对大城市突出的住房矛盾和高房价问题，保障房的建设的步伐又必须提速，因此通过供给侧的改革，对整个行业进行大出清，就是不得不走上的一条道路，在此过程同时可以实现低成本对过剩房屋的筹集并改造为保障房使用。

总结，展望2024，大概率还是煎熬的一年，因为这一年是保障房攻坚的一年，我们将会看到大规模的非居住类房屋的改造和烂尾楼的加速处理，只有完成保障房的布局，才能彻底放开对商品房的调控限制，完全市场化的楼市才能真正到来。