前言

光明区最早是隶属于宝安区的两个街道，在2007年深圳为了推进特区一体化发展，把光明和公明两个街道从宝安区中剥离出来，成立光明新区，此时光明只是一个功能区，虽然新区的发展建设由深圳市府派出的管委会来统筹管理，但在行政归属上，光明仍然属于宝安的一份子。在这种背景下，光明的独立性是有限的，特别是城市规划和财政支付这两块，因此2007年后虽然光明已经成为新区，但整体的发展节奏是缓慢的，对光明最大的印象基本停留在乳鸽和农场上面。

转机出现在2018年，GWY正式批复成立深圳市光明区，作为一个组织结构齐全的独立行政区，光明无疑从此具备了更多的可能性。2019年建设世界一流科学城正式成为光明的闪耀标签，光明借着深圳打造综合性国家科学中心的东风，正式开启了新的篇章。

正文

一、崭露头角

光明楼市第一次被全深圳聚焦也是从2019年开始，这一年深圳仅有7个日光盘，而光明独占其三。分别是均价5.3W的龙光玖龙台二期，2662批有效认筹抢705套房源，线上选房，仅17秒全部售罄；均价5.15W的勤诚达正大城，共推出365套住宅，鏖战4小时卖光；均价4.7W的绿地新都会，1000位买房者抢购362套房源，同样线上选房，仅30秒就宣布清盘。光明楼市初露锋芒，大量购房客因为没有抢到光明的房子而郁郁寡欢，这为光明楼市在2020年大放异彩埋下了伏笔。

二、光芒万丈

时间来到2020年，众所周知，这一年深圳楼市如脱缰的野马全力狂奔，不仅吸引了全国目光，甚至惊动了央媒，很多片区都迎来了高光时刻，但再多的高光都压不住光明这个最靓的仔。首先2020年共有28个新盘日光，其中光明就有9个，各区之首；其次光明二手房最高成交价破8W上9W，以玖龙台、传麒山、光明大第为首的核心板块次新房挂盘价直接上10W。这个行政区才刚刚成立两年，片区面貌百废待兴，仅仅依靠PPT和宏伟的叙事，就让光明楼市璀璨夺目的表现，无疑让很多购房客乃至业主陷入了疯狂，此时他们信仰光明必将光明。

三、后继乏力

转眼来到2021年，这一年随着史上最严厉“2.8新政”的推出，深圳楼市开始逐渐降温，由于延续了2020年楼市暴涨的惯性，整体表现依然可圈可点，特别是新房市场，其火热程度丝毫不亚于2020年。但随着潮水的褪去，理性的回归，光明楼市开始略显后继无力，2021年共有29个新盘日光，可光明只有3个，此时光明大工地的现状偶有人提起，生活通勤不便利的弊端也逐渐被吐槽。

四、最后荣光

2022年可谓深圳楼市的分水岭，2022年之前，深圳房产是信仰、是梦想、是成功的标识，而从2022年开始，深圳房产是负担、是压年、是惶惶不可终日的代名词。这一年，虽然深圳楼市仍然处于深度调整之中，但新房市场由于限价的存在，叠加打新的余热，渡过了这段比较艰难时日，这也将是新房市场最后的美好韶华，而光明楼市凭借这难得的窗口期，焕发了最后的荣光。2022年，深圳仅有4个新盘日光，其中光明独占半边天。

五、江河日下

2023年是深圳楼市信仰崩塌的一年，纵使各种救市政策轮番上演，但新房和二手房市场迎来了双鬼拍门的局面。成交量的持续萎靡，导致了仅存的购房客更加理智、谨慎的选盘，对于光明楼市而言，光明存在的缺点和不足被无限放大，雪上加霜的是光明大量新盘源源不断的供应，又引发了极致内卷的价格战，光明楼市不堪重负，开始一蹶不振。

六、面向未来

时针拨回到当下，对光明楼市的全面看衰已经成为主流声音，这和19到20年全面看好光明形成鲜明对比，但不管是哪种声音，其内容大多是情绪化、非理智的，很少有人仔细认真思考过光明楼市。我在19年，光明楼市刚刚崭露头角的时候就做过预言，光明会是龙华的翻版。

2014年深圳楼市还在蹒跚前行的时候，北站国际商务区横空出世，对标福田、南山CBD，总投资2000亿，打造深圳新一代国际会客厅。龙光地产在龙华白石龙以46.8亿拍下当年的深圳地王，其楼面价逾25000元/平方米，已经超过当时龙华大部分新房价格，一年后，以均价5.5W/平方米预售上市，该项目就是龙光玖龙玺。

2015年，又是龙光地产在龙华红山板块以总价112.5亿再次成为深圳地王，要知道这是一块纯商业地块，龙光随后打造了“龙光玖钻”的项目，其销售均价超过6万元/平方米，据克而瑞的统计，这一项目是2018年单盘销售的亚军，年销售额159.9亿元。

2016年，上塘的一个地块，引来18家开发商激烈竞逐，最终由金茂+电建以总价82.9亿拿下，5.6W的楼面价和周边二手房价持平，2019年该项目命名为金茂府，以均价11W现房入市。得益于地王运动+北站商务区规划，龙华成为15到16年这波楼市行情中最靓的仔。

光明楼市的崛起如出一辙，2019年打造世界一流科学城的宏伟规划被推出，从2018年开始由于深圳开始土拍限价，导致地王运动流产，但应运而生的是网红盘打新日光运动，2019年到2022年，光明楼市都是深圳网红盘、日光盘、打新盘的核心阵地。

并且早在2016年，深圳还能打造地王时，彼时还未批复成为行政区的光明新区出让了一块土地，底价为54.12亿，吸引16家房企入局争抢，经历白热化的竞价之后，龙光地产以140.6亿成功拿下，溢价率159.79%，折合楼面价27620元/平方米，不仅成为当年的深圳地王，还刷新2016年全国总价地王纪录，围绕该地块龙光打造了龙光玖龙台项目，后来玖龙台不仅刷新了光明楼市的新房记录，同时也创造了光明楼市二手房成交记录。

通过龙华和光明的发展轨迹，可见这是一套相对成熟且操作性极强的城市新区开发模式，这种模式成功后先后被多个城市拿去套用，比较有代表性的有广州的南沙自贸区、杭州的未来科技城、武汉的光谷开发区、东莞的松山湖高新区、合肥的滨湖新区等等。

言归正传，既然已经摸清光明楼市的脉络，那么光明楼市的未来还有光明么？要解答这个问题，还是需要从龙华楼市中去寻找答案，毕竟龙华是光明的前车之鉴，而且从14年以来已经完整走过一个楼市周期。

上文已经分析过，15到17年是龙华的高光时刻，此时龙华楼市的特点是全域暴涨，被称为宇宙中心，甭管所在板块基本面如何，观澜、大浪都可以起飞。

18到19年是龙华的灰暗时刻，此时龙华楼市的特点是仅剩的聚光灯汇集在核心板块上，比如上塘、红山、白石龙，表现是房价企稳并略有上涨。

20到21年是龙华重新定义的时刻，此时龙华楼市的特点是核心板块突破前高，达到新的高度，比如红山站上12W，上塘、梅林站上10W；而基础面较差的其它板块只能回到15到17年创造的前高附近，比如大浪、观澜、老城区。

光明楼市的轨迹从18年开启，19到21年属于高光时刻，此时光明被称为下一个南山，楼市特点同样是全域暴涨，抛弃理智，全是情绪买入。22到23年是激情退潮的时刻，楼市特点同样出现了明显的分化，核心板块具备较强的房价支撑力，而基础面一般的板块则迅速滑坡，一蹶不振。

参考龙华楼市的节奏，有理由相信在下个楼市周期开启的时候，光明的核心板块一定会冲破前高，达到新的高度，而非核心板块最多也就回到19到21年创造的前高。

解决了光明楼市未来是否光明的问题之后，接下来要弄清楚光明的核心板块在哪里？继续从龙华老大哥身上找答案，龙华楼市的核心板块红山、上塘、北站、梅林关共同的特征是：

一、较为现代化的城市面貌，其特点是干净、整洁，居住人口多，居家氛围浓厚。

二、较为齐全的生活配套，有大型商业、图书馆、公园、体育场馆等，目的是保证居住的便利性和舒适度。

三、较为便捷的公共交通，其核心是能够快速通勤市区CBD，减少工作日上下班出行时间的焦虑问题。

四、较为可靠的学区保障，让中产家庭为下一代的教育问题不再有后顾之忧。

从以上四点出发，光明区域中能够全部满足的唯有凤凰城片区：

一、这一片属于大块空地的后建成区，片区面貌非常新颖，并且由于是光明开发的先导区，整个板块已经颇具规模，这几年随着多个小区先后建成入伙，整体的居家氛围感在光明来说首屈一指。

二、生活配套这块商业有龙光蓝鲸世界和万达广场，后续光明城高铁站还会有大型商业配套；医院有三甲标准的深圳中医院光明分院和光明人民医院；文艺有光明文化艺术中心，包含图书馆、美术馆、规划馆和演艺中心；公园有新城公园和虹桥公园，其中虹桥公园还是网红公园。

三、公共交通，地铁有投入运营的6号线和正在建设的13号线，其中13号线是直达南山CBD的无人驾驶快线；高铁有深圳北部唯一的高铁站——光明城站，会引入赣深高铁、深莞城际；高速有龙大高速，可以转南光快速通勤通往南山，重点这是一条免费高速。

四、学区可报名的有光明凤凰学校，这是一所和南科大合作办学的九年制学校；光明外国语学校，目前已经成立教育集团，进行集团化办学；深圳实验光明学校，深圳四大学校开设的光明分校。

后记

深圳因为其地形特点，不像其它大城市按照环形设计，属于一个多中心的未来之城，因此每个片区各自都有综合实力不俗的核心板块，这些板块依托深圳强大的财力，以及后发建设的优势，都形成了一定的价值基础。而这些价值可能会随着某段时间的聚焦曝光产生巨大泡沫化的价格，也会随着某段时间的漠然轻视实现价格的良性回归，能不能准确把握住价格变化的脉络，其关键在于能否保持一颗独立、自主的内心。