上篇文章写了御翠园这个新盘的测评，作为御翠园的竞品，我也去看了月初开盘的大热楼盘北京宸园，这个盘卖的非常快，首开卖了61.5亿，10w单价，145平起的豪宅。

《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

北京宸园位于北京市朝阳区酒仙桥南路与酒仙路交叉路口东南侧。临近地铁14号线、12号线，高铁北京朝阳站，属于酒仙桥板块，酒仙桥这块在朝阳来说不是很好的商圈，比较乱，好在配套比较成熟，交通也方便。快速通达三里屯商圈、国贸CBD商圈、望京商圈、第三使馆区商圈等城市核心商圈。产业丰富，高铁、飞机非常方便。

同时亮马河北路(已开工建设)贯穿东西，酒仙桥路横贯南北。

教育：

板块内在教育上引进九年一贯制北京一流名校，据说主体为清华大学附属中学 (九年一贯制 )，教育资源持续升级。

生态：

依托亮马河、坝河及朝阳公园等城市河园生态，板块内部更新增规划公园绿地面积约3.2公顷。北京宸园对面即配置休闲绿地公园。同时直线距离约1.5公里有朝阳公园、将府公园；直线距离约2公里丽都公园、东风公园、四得公园。

商业：

直线距离约800米颐堤港簇拥；约6.5公里是SKP、国贸商圈；798、751、民生美术馆等艺术文化资源就在周边。也有多家大型商业中心，一站式休闲娱乐购物。购物娱乐很方便。

医疗：

附近医院有：北京华信医院、国医之家中医医院、和睦家医院、美中宜和医院等，对于新房来说，这个医院配套还算可以了。

项目地址：北京市朝阳区酒仙桥南路与酒仙路交叉路口东南侧，改善盘。14栋楼共606户。145平的是220多套，165平网上的380套，算上赠送得房率93%左右。

这个项目开盘时候非常火爆，当天卖出了60亿，这个项目火爆的核心原因是10万＋的销售价，装标很高，户型非常好。还有就是东四环是传统豪宅区域，酒仙桥有较大的上升潜力。有四种户型：145平四室两厅两卫1500万上下、165平四室两厅三卫1700万上下；220㎡ 四房两厅三卫2200万上下，249㎡ 四房两厅三卫2500万上下。

项目基础信息

交房日期：2027年8月30交房

总占地面积（住宅）：37684.2㎡

地上建筑面积（计容）：101610.41㎡

容积率：2.5/2.8

交付标准：精装交付

面积区间：建面约143㎡～249㎡

建筑风格：住宅/现代 | 社区入口/宋风

物业公司：中建智地物业

项目地址：朝阳区北京市朝阳区酒仙桥南路与酒仙路交叉路口东南侧

噪音方面：除了项目西南侧是45m宽的双向6车道酒仙桥路外，其他方向的路是30m宽以下的双向双车道，没有大路。

户型情况：

建筑面积约145㎡ 四房两厅两卫。

建筑面积约165㎡ 四房两厅三卫。

建筑面积约220㎡ 四房两厅三卫。

建筑面积约249㎡ 四房两厅三卫。

具体户型如下：

达观 | 建筑面积约145㎡ 四房两厅两卫

遐远 | 建筑面积约165㎡ 四房两厅三卫

骋怀 | 建筑面积约220㎡ 四房两厅三卫

旷游 | 建筑面积约249㎡ 四房两厅三卫

有两个样板间，装修标准真的挺高的了，毕竟豪宅。

该项目位于朝阳酒仙桥板块，距东四环直线距离约1km，距离第三使馆区直线约2.5公里，距离国贸CBD也很近，这里可以富人云集的地方，稀有的朝阳成片豪宅区，汇聚北京众多单价约14万+以上豪宅。如棕榈泉、泛海、缦合北京、融创one9等。亮马河坝河滨水规划建设，也有利于沿线的豪宅生活区的延伸。

首开61.5亿的战绩可圈可点，北京宸园的火爆在一定程度上带动了豪宅的信心，成为一个很好的信号，只要产品力强，那就是有市场。还有就是东四环传统豪宅区域的稀缺性(朝阳公园板块，太阳宫板块，三元桥板块，亚运村板块），酒仙桥区域也算是一个潜力股，酒仙桥的各种规划的落地，使得东四环豪宅即将连成片，连片后，顶级豪宅区域更加凸显。酒仙桥路的扩建，亮马河北路的建设使得交通上更加打通了酒仙桥区域，12线将台西站也将开通，教育上也会引入名校资源，酒仙桥板块将得到升级。

产品上，北京宸园采用三进庭院，飞瀑园林，水晶宫殿式入户大门，外立面干挂石材，拥有中建智地最高端丰富的会所，包括健身模块(传统健身区域，击剑，高尔夫，垒球，搏击），商务模块(酒廊），休闲模块(茶室，棋牌室，spa），高端私宴模块组成。高使用率的145.165.220.250四种面积的户型(得房率90％➕），层高都在3米➕，这与同等水平产品比已经领先了很多。同时装修标准就非常高了，大金，博世，3M，华为，西门子，大户型还有嘉格纳厨电，德国柏丽橱柜，劳芬浴缸等。

北京宸园二手房的竞品分析：

泛海国际10.5w/平米，棕榈泉约10.2万/平米，这样看的话，新房北京宸园的价格并不算高。

北京宸园新房竞品分析：

竞品新房有御翠园和中建璞园PARK。

御翠园，成交价在7.6万+/平方，御翠园毛坯交付，北京宸园为精装修，北京宸园户型和得房率更有优势，御翠园单价更有优势。

中建璞园PARK，园林环境更有优势，价格更便宜，北京宸园地理位置更有优势，交通更方便。

先说优点：

北京宸园，10月首开就卖出60亿+。东四环的认可度还是很高的。该项目位于朝阳酒仙桥板块，距东四环直线距离约1km，双地铁加持，快速通达国贸CBD商圈、第三使馆区商圈等城市核心商圈。距离第三使馆区直线约2.5公里，距离国贸CBD也很近，同时该区域是稀有的朝阳成片豪宅区，汇聚北京众多单价约14万+以上豪宅。如棕榈泉、泛海、缦合北京、融创壹号院等，距离高铁站、飞机场都比较近，出行方便，同时酒仙桥城改项目一期已经完成，二期征收地块正在启动，搬迁时间预计为2025年3月之前。改造后该片的整体价值会有提升，城市界面也会好很多。

再说缺点：

说缺点的话，就是目前周边地块在陆续搬迁，到时候会比较乱。随着征地活动的推进，会得到改善。

好了，关于北京宸园的分析就是这些了，想看新房的小伙伴可以找我带看，绝对返佣多。

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