作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

据中指数据显示，2024年1-5月全国法拍房挂拍量已经达到了27.76万套，同比增长86.23%。其中厦门法拍房数量增长更为惊人，1-5月的涨幅达到了119%。

与2023年1-5月相比，全国法拍房挂拍量同比增长86.23%，成交量同比增长10.57%，成交金额同比减少3.95%，平均成交折扣率同比减少3.05个百分点。

其中，波哥看楼市注意到，我国法拍房挂拍数量于2023年达到最高，而2024年的预测值有所下降也正是对应了我国房地产市场在2020年前后的低迷及2021年的回升。

2023年全年我国法拍房成交案例中，住宅、商业类成交房产的平均折价率分别为80.9%和70.5%。

法拍房产生的核心原因还是房产持有者深陷债务困境。

据最高院执行信息公开网的数据，截至到今年2月，失信被执行人已经达到了861.4万人。

由此可知，法拍房的挂牌数量增速远远超过成交量的增速。

另外从成交折价率来看，很多法拍房的折价率一直呈下降趋势。

前两年很多法拍房的折价率仍然可以达到80%以上，但目前法拍房的折价率已经下降到70%左右。

具体到不同的城市，其折价率也有很大的差异。

对于北京上海广州深圳这些一线城市，房子的价值以及潜在的增长空间都比较大，对应的折价率也比较高。但是目前很多二三线城市的整体折价率都是比较低的。

比如，根据2024年1~5月份重庆法拍住宅房源成交折价率数据，绝大多数住宅折价率都在7折以下，其中5折和6折占比接近50%。

简析：

如上，据波哥看楼市观察，在国内的法拍房市场出现三个鲜明的特征：

一是，法拍房绝对数量越来越多；

二是，法拍房清仓率越来越低；

三是，折价率越来越低。

其实就说明一点——法拍房不好卖了，也就是房子不好卖了。

受国内经济大势影响，相对特殊的法拍房，跟新房、二手房等一样，也处于一个下跌阶段。

同时，法拍房的增长轨迹，也从一个侧面反映了近年来楼市的走势。

譬如

近几年我国的法拍房数量却呈快速上涨的趋势，从2021年到2023年，我国法拍房挂牌数量分别为44.7万套，60.6万套，79.6万套。

从这个数据可以看出，目前楼市确实很难过。

而在新房市场，国家统计局发布了最新的数据，也可以看出一斑。

2024年上半年，新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%，其中住宅销售额下降26.9%。

销售额降速比销售面积降速更多，这说明很多楼盘都出现了明显降价，但仍然卖不动。

同时，也可反映出楼市大环境依然比较艰难。

很多人的财富正在缩水，以前依靠时代红利赚的钱，现在在不断被新趋势的压力在发生挤出效应。

但是，在挂牌量走高、成交率和折价率一起走低的过程中，将会让更多的人感受到市场的寒气。

据波哥看楼市观察，目前，楼市在急速震荡和调整，最近，国内虽然有个别城市或局部区域的态势有所好转，但仍然跟大家的预期相距较远。

业内都在呼唤真正的大招出来破解困局，大家都寄希望于本次的三中全会，也不知道会不会有新的大招出来？

就这两天了，咱们耐心等待吧。

另外，近期，也有不少朋友在咨询，房价何时能够止跌回升？现在是不是买房的最好时机？房贷利率还会不会下降？现在要不要置换？

等等

问题比较杂乱，难以一一回复，今天简单说三个基本原则吧，以供大家参考：

其一，外部因素，就要看美联储的降息何时发生了。

为啥把这个问题拿出来作为参考？

因为，中国经济，受世界局势的影响很深，有其是被美元牵制较多，老美把存款利息拉高到百分之5点几了，一下子就吸走了巨量的资金，由于全球性的不景气，很多行业都在亏损，更别说盈利了，而老美甩出5点几的利率，以其国家信用担保，谁还去做什么生意呢，直接躺平赚取利息就好了。

同时，美联储此前坚持不降息，跟我们之间的贸易战还有点关系——

就是为了拉爆我们的经济，让我们的汇市、股市、楼市三大市因为美元承压而崩盘，再开启降息来捡便宜、抄底优质资产。

这个招数，以前老美可没少用，曾经一直屡试不爽，比如，日本被美国干得倒退了30年，就是这一招的成果。

如今，中美交锋，进入白热化，看谁扛得久和扛得住了。

深层次的东西，就不去解释了。

大家只要注意一点——美联储开启新一轮降息周期，必然会推动我们打开当下被承压的货币政策空间，迎来大降息大降准，对楼市、股市企稳去构成利好。

简单来说，就是会迎来新一波的大放水，很多资金就会逐步流入个相关产业而带动就业和消费等，进而也会增强市场的预期和信心。

这对提振楼市走势、房价都会产生较大助力。

过程中，对法拍房也将产生一些积极的影响。

其二，房价的止跌企稳取决于供求关系的有效改变。

现在主要的情况是供求严重失衡，库存处于高压态势，新房、二手房，法拍房等基本保持着同向的正相关关系。

这也是政府要大力去库存的核心原因所在，就是要尽快有效去改变供给端的大包袱，这个局面不改变过来，房价的止跌将是一句空话，后面的企稳和回升就更加不可能发生了。

但是，目前来看，这个任务还很重，或许还要花一段较长的时间才能做到。

其三，救市还有大招吗？

为什么再提一下这一点？主要是国内的楼市，是一个十分典型的政策市。这应该是众所周知的事情了。

年后政府推出了一系列救市举措，虽然取得了很多成果，比如，近期上海、三亚等四个城市的房价已经出现了一些上涨的迹象。

但是整体上，跟大家的预期和期待有很多的差距，故而，市场，仍然再期盼政府能拿出更大力度的救市政策出来，以便能有效扭转市场的下滑趋势。

大招，必定会有，但具体是什么，谁也不知道，只能安心等待。

写在最后：

如上，今年法拍房的数据确实比较恐怖，不断增多的挂牌量，以及走低的成交率和折价率，给整体市场带来了一些寒气。

不得不让市场，从各个层面去适时观察了，尤其是对那些正在思考要不要买房或卖房的朋友来说，可能也需要去综合观察和思考之后，再来做具体的决策了。

不然，就不一不小心，就会掉入某一个或大或小的坑里，必然会伤金又伤心。

今天的文章，本意是想从法拍房这个角度来观察和感受一下市场的真实状况，给大家提个醒而已。

可是在行文的过程中，又结合了近期不少朋友对买房等相关的一些初步思考，也可以作为对法拍房相关问题的分析吧。

未尽之处，欢迎及时与我们交流。

关于一些朋友所咨询的买房或卖房之间的具体问题，也欢迎及时与我们进行深度交流。

最后，波哥只想说一句：

救市的大招来得更加猛烈一些吧，也希望经济能够更快地复苏！