作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

新一轮城中村改造大片，正在各城市火热上演，一个新的时代来了！

近日，又有不少朋友来咨询城中村改造和拆迁方面的事情，希望我们再谈一下，但是，最近连续写了好几篇相关问题类的文章，说实话，波哥自己都有点审美疲劳了。

其中，很多问题都涉及到了，应该相对比较全面了，只是每一篇文章，有一个相对集中的主题，或许是一些朋友没有注意到吧。

好吧，今天，针对近来在城中村改造和拆迁这两类问得比较多的问题，再来分析一下，以供各位朋友参考。

为什么，要把这两个方面放在一起来思考？

主要是近期众多朋友的问题中，其火力多集中于该两类相对具体的问题，毕竟会跟自己的切身利益联系较为紧密，而对“城市更新”这个更综合的话题的关注度有点弱。

在逻辑层面，按照国家的相关政策，城市更新是一个大战略，是一个母题，而城中村改造是其中的一个非常重要的子题和支撑型内容；而拆迁，则是项目规划和有关审批报备后，是具体落地实施环节中的第一个动作，这跟以前不一样了，有必要再提一下。

由此可知，城中村改造和拆迁更趋向具体化、实际化和可见化，因此，“相关人群”会更加关心和关注，也就很好理解了。

这里的“相关人群”，是一个比较广义的范畴，不仅仅局限于拆迁户，政企民商等皆在一个大链条上。

大家集中在此两类问题上，事实上，也说明一个简单的道理——只有真正动起来，大家才会有所盼头和受益等。

好了，就近期来咨询和交流的现象，作了一个初步的陈述，也可作为本文的一个观察基础吧。

接下来，主要聊一聊我们观察和感知到的重点趋势，来加深一下印象吧。

据波哥看楼市独家观察：

在城中村改造和拆迁之间，有一个内在的逻辑关系，上面已经讲了，在一定的范畴内，说此二者是一个强因果关系，亦不为过。

这样说，可能更容易去理解。

因为城中村改造要提速，所以拆迁也会加速；因为城中村改造是一个相对全国性的更新和投资行为，所以，其中的拆迁也将是全国性的，说其为新一轮拆迁潮和大拆迁时代，内涵是一回事，只是角度稍有不同而已——前者落脚点在现象层面，后者落脚点在时间层面。

万变不离其宗，实际上所指的具体，皆为同一。

以上，可视为城中村改造和拆迁之间的因果关系的，一个论证或解析都可以。

就本文主旨和主要视角来说，实际上，总结起来，就是一句话：

城中村改造的加速和落地，必将带来新一轮拆迁潮的出现。

同时，这是全国性的，此外，再加上各地的危旧老房、违建、以及为完善城市总体规划、和发展产业园区等类其他方面所导致的拆迁等，虽然看似跟城中村改造的大趋势没太大的关系，是另外一些层面的补充，但是，前两者的危旧老房、违建有很大的比例存在于许许多多的城中村，这在全国，也很普遍吧。

补充这一点，仅想说明两点:

◢一是，国家把城中村改造单列为城市更新中的一大核心主力，这是国内外和城市发展中必须要客观面对和逐步要有效解决的一个现实问题，谁也回避不了。

只是时间早晚的问题。

其中，一个主要的差别，就是——为何今年国家要加速来发展城中村改造？

皆因当前国内的众多投资萎缩、大基建趋弱、楼市不景气等导致的，具体分析以前写了很多，在此略去，有兴趣的请参考波哥的其他有关文章。

另外，在国家所倡导的“三大工程”里面，现在来看，其三部分的功能区隔十分清楚了：

●保障房，以国家队收储为手段，主要是要帮助楼市去库存，顺便补充保障房的供应缺口，解决的是楼市存量的问题；

●平急两用，着眼于未来可能的安全性和相关保障的考虑，但在经济层面的价值不是非常的直接，并不需要那么急；

●城中村改造，因此，当下及未来一段不短的周期内，自然成为了经济发展挑大梁的一个有效载体，直接的理解即为——在一拆一迁一改之间，资金、土地、工程、就业、材料、服务、消费等自然也会加速提振和循环起来，它能驱动的产业链条更全面和立体，是一个强大的自循环体系。

这是其他两个方面比不了的，自然就成为了本轮周期中有效驱动楼市经济的天选之子。

据波哥独家观察，本轮的城中村改造，还有另外一个非常独特的价值：

在存量时代，担负起了激活及贡献巨大增量投资落地的特殊使命。

用哲学的观点来看，就是破旧立新，当然，这里的意思，不是这四个字字面上的简单含义。

讲简单一点就是，为国内的固定投资和资金，找到了一个有效的宣泄口和突破渠道。

因为，原来作为国内固定投资方面的大基建和房地产，在数十年的高速发展中，已经在快速回落和不断下滑，尤其是房地产领域，这已是现实。

弄明白了这些问题，就能理解国家为什么要把城中村改造作为非常重要的政府的工作内容之一了，也能搞清楚国家为什么要对城中村改造快速按下“加速键”了。

这是国家主导下的重大趋势和客观变化，不是吹得出来的。

◢二是，在三大工程之外，其他方面因各自的实际需要，也在全国各地不断发生着，比如在深圳等地，为了发展制造业等，也在进行如火如荼的腾笼换鸟下的拆迁行为。而且，在房地产跌跌不休的环境中，各地政府也在不断优化和调整各自的产业布局，其中 ，必然存在一个情况，以前某些规划为房地产用地的区域，譬如所谓的经济开发区等，其中很多的用地指标必然会跟房地产进行快速切割等。

小结：

上述两点，城中村改造加速的相关大背景及其主要动力，可充分看出，按下加速键，是时代的客观需要，没有之一。

最后，来说一下城中村改造加速的主要表现。

据波哥看楼市观察，其中的主要表现，可以归纳为三大方面，如下：

◢一方面，在政策的推进效率上加强了。

其实上面已经讲了很多了，在此就只提一点。

在密集政策的推出之外，城中村改造的城市覆盖面，也在扩围。

有媒体报道，今年1月份左右，监管部门明确，纳入城中村改造、保障房建设的城市扩围，由城区常住人口超过300万的城市分别扩围至省会城市或城区常住人口超过200万的城市，省会城市或城区常住人口超过100万的城市。

也即，纳入城中村改造、保障房建设的城市已扩围，按照相关指标推算，纳入城中村改造的城市将从35个扩至52个。

其他的相关内容请参考《中央强力出手，2024年，城中村改造即将迎来大爆发》一文。

其他的就不展开了。

◢另一方面是，资金落地速度加快。

大家都知道，对于城中村改造项目推进过程中的痛点，资金问题将是影响项目推进进度的主要问题。

城中村项目周期长、资金投入大，本身经济效益就难以平衡，本轮城中村改造强调政府主导，对当地财政压力较大。

面对这一难题，监管部门已推出包括中央预算内投资、PSL（抵押补充贷款）、专项借款在内的多项支持措施，为项目筹措资金提供支持。

市场主流观点认为，PSL是专项借款的主要资金来源渠道。央行通过PSL等形式向政策性开发性银行提供低成本资金支持，政策性开发性银行再通过专项借款等形式为项目投放资金。

目前，城中村改造专项借款已经在迅速落地。克而瑞统计数据显示，今年1月底至3月22日首批城中村改造专项借款至少已落地34个城市或省份，对490余个项目累计授信额10754亿元，首批已实际投放超360亿元。

比如

今年1月30日，罗冲围片区潭村城中村改造项目首笔专项借款正式发放落地，款项金额达1亿元。

1月30日，国家开发银行河南分行、中国农业发展银行河南省分行向河南省郑州市航空港区、惠济区放款24亿元。当地明确，款项将用于城中村改造项目前期工作、征收补偿、安置房建设等。

2月19日，上海市首单城中村改造专项借款落地，发放款项15.58亿元，将用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等。

◢再者就是，各主要城市的推进速率也在加快。

据相关媒体报道，今年以来，结合城市更新和城中村改造，国内多地已提出相关目标和要求。

上海明确，2023年至2025年计划启动城中村改造项目30个，让至少1.3万户村（居）民受益。

合肥提出，加快推进现有104个城中村改造，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式。

湖南株洲明确，计划用5年时间改造位于主城区范围内的村落，解决高速城市化的遗留问题，推动产城融合发展。

目前已有172个城中村被列入改造计划清单，总占地规模17.79平方公里。

在需要3年到5年完成的计划之外，上述35个城市也陆续给出今年相关目标，稳步推进城中村改造。

广州今年计划推动149个城中村改造项目；北京、上海、成都今年分别计划推进城中村改造项目20个、10个、70个……城中村改造项目正在各大城市落地。

等等

小结：

有鉴于此，通过政策、资金和行动三大方面的实际性落地，以及各类数据的交织重组等，一张以城中村改造为主线的巨网，正快速加持到国内各主要城市上，火热的气息已扑面而来。

通过这些城市的带动和示范作用，未来会辐射到更多的城市，其价值巨大。

据中指研究院测算，未来5年，超大特大城市城中村改造预计带动约10万亿元投资，拉动约10亿平方米的投资规模；平均到每一年，将带来约4400万平方米的住宅新增需求；此外，推进城中村改造，对于土地购置、建安投资等也有明显带动作用，将对房地产市场发展形成有效支撑。

这里的10万亿元投资，是什么概念？

可能有些朋友感受不到。用一个简单的类比，就能有体感了。

——相当于用5年时间，再造了一个全国性的房地产产业出来。

因为目前国内房地产的总产值就是10万亿左右的规模，这不就是再造了一个同样规模和能级的产业吗？

这也是国家为何要坚定急速推进城中村改造发展的一大有力佐证。

写在最后：

如上，就波哥看楼市观察，由于趋势和时代使然，以及综合考虑到城中村改造对城市更新和国内经济的重大价值，和增量市场不断下滑等情况，作为存量当中的主力担当的城中村改造，其地位不断上升——从以前的城市更新的一大内容，变成了国家级“三大工程”中的扛旗者，被国家赋予了全新的历史使命。

也是国内房地产产业发展模式转型的强大引擎。

因此，其加速，是必然。

同时，在持续落地的过程中，作为前端节点的征拆，以及作为城市更新三大基本手法——“拆改建”中的拆迁，必然会伴随城中村改造的提速和大爆发，而出现一波新的热潮。

为避免与以前文章相关观点的重复，今天就先写到这里了，咱们下次再会。