作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

7月2日，长沙市自然资源和规划局、长沙市住房和城乡建设局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》。

其中主要提到四点：

1、在市辖区范围停止新的公寓等类住宅项目规划审批。

2、已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

3、公寓等类住宅项目调整为住宅原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求，无法满足套型住宅设计要求的小户型公寓不得进行调整。

4、符合要求的公寓等类住宅商品房，经资规、住建等部门论证方案可行的前提下，由属地政府提出规划修改申请，按程序优化地块规划指标，合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后，推动项目继续开发建设。

据波哥看楼市观察：

归结起来，就是长沙的公寓库存过大，去化很困难，ZF不得不出台“商改住”的招数，但效果如何，只能逐步观察，毕竟商业公寓改成住宅不仅是规划的问题，还面临着水电气等设施、以及住宅化后的学位配套问题等。

非一日之功，就能做到的。

自2017年限购开始，长沙公寓行情一度火爆，有项目售价是周边住宅的1.5倍。然而，很快就时过境迁，楼市进入下行期，有的项目甚至低到成本价，去化仍旧艰难。

据有关机构数据统计，截至2023年12月，长沙内五区商务公寓库存达到405万方，去化周期长达106个月，约8.8年。整体供过于求的格局延续，6月长沙市公寓市场供应量同比增加30%，成交量同比下跌66%，成交均价同比下降2%。

长沙，2019年时主城区公寓库存461万平方米，去化周期36个月；到2023年底，主城区公寓库存降至405万平方米，可去化周期飙升至106个月。

克尔瑞的数据就更恐怖，长沙全市的酒店式公寓库存为367万㎡，去化周期193个月，约16年。

这是长沙的情况，下面再来看看其他城市的数据。

据诸葛数据研究中心的有关数据显示：

北京公寓成交价格的峰值在2017年，当时成交均价为35668元/平方米。

但到了2023年，直接降至21366元/平方米，跌幅超40%。

这个价格，跌回到2010年之前的水平。

深圳的福田岁宝壹品，80多平的精装公寓，原备案价600多万，现在总价358万元，接近5折。

深圳非常有名的八卦岭宿舍，多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓，其房价走向更是魔幻。

2018年时，这里的房价在4~5万元/平方米。

可由于学校落地的搅动，2020年，八卦岭大部分二手房挂牌价都超10万。

到2021年，最高成交单价高达15.54万元/平方米。

但今年5月，这里的成交单价还不到4万元/平方米等。

可见，即使在核心一线城市，公寓的价格在2017—2023年间，其波动都非常大，抗跌性十分脆弱，说明各地市场皆在用脚投票，导致公寓市场一片哀鸿。

其他城市的情况也差不多，譬如：

济南一些西客站、唐治大户型公寓，总价已经跌成了当年的首付款；

上海青浦的绿地某公寓，22年的时候还能卖到3万多，去年只能卖2.3万，今年直接没有成交等。

对此，诚如业内朋友所言——早几年公寓买的有多疯狂，现在公寓就凉的有多彻底。

其他城市的情况，就不去罗列了。

那么，为什么公寓会变成全国性的一大难题呢？

据波哥看楼市观察，这主要是跟两个方面的原因有关：

◢其一，这是上一轮周期过度疯狂的后遗症。

这是什么意思？

过去，在上一轮土地财政的高压下，各个城市在卖地的过程中，在商住配比上都用了很大的力气，3比7以内的地块都算不错的地块了，很多情况4比6、5比5甚至6比4等等，动不动，就能给你搞出10—20多万方的商业出来，而在这种情况下，不弄点公寓基本消化不完商业指标（除非你全部规划成购物中心或商业街等），当然，这里面还有一个原因，以前的酒店式公寓在市场上行期曾经吸引了许多投资客，卖得还不错，政府和开发商都是笑眯眯的。

所以，此类的规划指标和容积率居高不下。

并且，这种情况，一直持续前几年住宅被严格限购的阶段，比如很多城市，都发生过这样一种现象，很多地州市的客户为了“打入”省会城市，基本都是通过公寓这个过墙梯来实现自己的目标的。

所以，在长沙的上述商改住政策中，充分吸收了以前的教训，不仅在销售端来考虑问题，同时也在土地端和规划指标上开始进行严格控制了，不然未来会更惨。

在我们投资界有一句话很形象：

现在流下的眼泪，都是以前脑子进的水。

虽然有点那个，但话糙理不糙。

◢其二，市场趋势激变，公寓原有的部分优势，已荡然无存。

这只要是住宅市场库存过高，销售压力居高不下，虽然，政府在不断积极救市，但局势依然不容乐观。

原来，公寓因其面积小、总价低、可住可租可办公等特点，曾经一度是许多投资客和新市民喜欢购买的一种产品，也火爆过一段时间；如上面所讲的，以前在严格限购的阶段，很多客户为了解决落户和购房指标等问题，公寓曾是这部分进入某些优质城市的一个跳板，像在长沙，过去这类情况比较多。

但是，几年来，市场变化太快，一是，大家对未来的预期缺乏信心，都不怎么买房了，更别说这些公寓了；二是，租金水平在下降、很多城市的商办等需求，在近几年市场的摧残下，也在快速减少，导致投资客等都没什么兴趣了；三是，在很多高库存公寓的市场或城市中，由于供应量过大，必然会导致市场整体的租金下降，因为“粥多僧少”而竞争更加激烈，其投资回报率就更差。

因此，综合循环起来，公寓就更加卖不动了，而越来越变成一个鸡肋。

虽然，个别城市由于人口众多、产业发达等，租金回报率还能达到6%或以上的水平，可是这样的城市并不多，不是普遍现象。

故而，像长沙等类这样高库存的城市，就不得不想办法去尽量化解一部分问题，毕竟，高库存带来两个直接的问题——开发商资金难以回笼、拉低城市的整体租金水平，空置率过高加上各种费用一份没少等，又反过来削弱了市场的购买信心和投资能力，而不断走向负面的恶性循环。

总结起来，就是一句话，公寓市场的兴与衰，都受制于时代趋势的影响，都各有相关的原因在深度策动。

只是，以前过度繁荣时代欠下的债，以后要慢慢去修补了。

下面，咱们再简单思考一个问题：

那么，未来，公寓将去向何方？

●可能性1：要么折价转让，要么等价格起来卖掉。

这两点似乎也不太靠谱，价格上涨，基本没什么可能了；降价卖掉，需求不足，别人报出骨折价你也接受不了，最后多半依然会身陷困局。

●可能性2：降低租金抢客户，能平衡每月的各类费用支出就是赢。

有这样想法的人多如牛毛，最后的出租率也不会有太多好转。

比如，按上述长沙主城区的库存405万方、每套公寓平均45平米来计算，类似的业主就有9万户（或位），也就是说将有9万人要和你一起拼刺刀，想想都觉得很恐怖。

这还不算5和6年以前所开发的公寓存量，它们也在出租和要招客户，而且此类早先的公寓，其贷款或已基本还清或已接近尾声，如果打租金价格战，他们比近四年左右的新公寓更有性价比的优势，新公寓的胜算多半也很低。

●可能性3：抱住保障房的大腿，争取在国家队收储的政策红利中分得一杯羹。

这个策略看起来很美好，能不能吃上一两口，现在很难说。

因为，在房地产领域，国家目前最头痛的是那7.4亿平米的新房库存，这才是核心大头和症结所在。

不解决好新房市场的问题，带来的后果会更加严重。相比较起来，存量公寓的库存，对市场的影响并没有那么严重。

这里可从时间节奏上来观察一下：

●4—5年以前的商住类项目，基本开发完毕和有点尾货，除非是商住比5比5或以上的中大型项目，或许还有不少的公寓存量，其他的基本可以通过住宅的收入去覆盖商业公寓；也即这部分压力比较有限。

●最近4年以来的，实际上也消化了一部分，是新库存的制造者。压力会比较大。

因为，这四年遭遇口罩三年和市场下行周期，不好受，也是客观事实。

●另外，还有一种情况，就是那些高商业容积率项目和纯商业类项目，他们最惨，卖也卖不掉、租也租不去，或者是吸销售率和出租率很低，压力山大。

这样一分解，大家应该可以看出，公寓的压力，较之新房的库存，差了好几个段位。

故而，波哥看楼市独家认为，在2—3年内，公寓被收储的可能性会比较低，重心绝对会放在新房上，毕竟，收储的子弹非常的有限，而且，这个口子，上面肯定不会轻易开。

因为，一旦对公寓开了口，那么，二手房也会来争取收储的指标，最后，会倒过来制约新房收储的市场效果，而变得很尴尬。

全力托举新房市场，实际上对公寓和二手房都是一个有效的助推，所以，公寓也不必太纠结，在继续苟着和争取指标之间，要保持合理的心态。

写在最后：

据波哥看楼市观察，如上，公寓市场的艰难，也是有目共睹的事实了。

放眼全国，公寓在哀嚎，确实加重了楼市去化的困难。

但是，很多人把心思放在国家队收储这点上，波哥个人认为，这可能有点想多了，说直白一点，就是国家目前根本没打公寓的米，新房去库存已经够头大了，而且收储资金也很有限，不可能这个哭两声就要喂奶，那个喊几声就得去喂两颗糖，那不得把国内经济搞成一锅乱粥。

非常的不可能。

实际上，就是让各个城市自己去想办法来慢慢解决其中的问题，点到为止。

比如，我们长沙抢先行动，拿出了自己的独特策略，还是值得点赞的。

其他城市，也可以参考参考。

毕竟，为了更好的发展，抄长沙作业，不丢人：）