作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

波哥看楼市注意到，自2020年以来，全球范围内的疫情冲击、消费习惯的数字化转型以及远程工作模式的普及，叠加产业下行的趋势等，都对商业地产造成了深远的影响。

其中，空置率上升、租金下降、投资回报率降低等一系列连锁反应，使得这个曾经被视为稳定收益来源的领域，如今不得不面临“寒冬”。尤其是一线城市的写字楼，出现了大量的空置，空置率飙升至十多年来未曾有过的高位，租金水平跌至近十余年的谷底。

◢下面，先来看一下空置率和租金的总体表现：

据业内专业机构数据显示，2023年底，北上深的写字楼空置率均超过了20%。其中，深圳甲级写字楼空置率超过26%，上海和北京的相接近，分别为21.8%、21.7%。

进入2024年第一季度，北京、上海、广州、深圳的空置率分别为18.3%、15.77%、18.4%、27.0%。环比上一个季度有所回落，但整体依然处于高位。

商业地产需求不振，带来的直接结果是租金的大跳水。

戴德梁行的数据显示，截止2024年一季度末一线城市写字楼租金平均每月为216元/平方米，同比下降了5.7%。大约已经下滑至2011~2012年水平。

其中，空置率最高的深圳，根据克而瑞团队调研，2024年Q1的平均租金为165.9元/平方米，回到了11年前的水平。同时，在广州，全市二季度新增供应7.54万㎡，净吸纳量只有1.96万㎡，甲级空置率19.88%，甲级租金126元/㎡/月。

这个数据也比较吓人。

另据经济观察报7月11日报道，上海写字楼租金在持续下跌：

据戴德梁行的数据，今年二季度，上海市平均成交租金为7.61元/平方米/天，环比下降2.7%。核心商圈降至8.84元/平方米/天，新兴商圈下降至6.11元/平方米/天。

较大的市场供应叠加新增租赁需求疲软，写字楼之间的价格战也变得激烈，业主们纷纷“以价换量”，这也带动了企业升级搬迁的意愿。

2024年上半年，租金的持续下降也使一些有大面积租赁需求的企业开始有所动作。仲量联行的报告显示，2020—2022年，新租面积超过5000平方米的成交占比从10%下降至4%，而今年上半年，这一占比上涨至7%。

再如成都，据世邦魏理仕数据显示——2024年上半年成都写字楼市场增量需求疲软，零售物业供应创近十年同期新高，消费与产业的波动削弱仓储物流市场吸纳。上半年，成都优质写字楼净吸纳量录得约7.8万平方米，尽管同比环比均实现改善，但实际市场租赁活跃度回暖有限，增量需求疲软。

近日，莱坊发布最新的《香港每月物业市场报告》，其中提到，“香港零售物业市场持续下滑，在市场刺激有限的情况下，市场在今年余下的日子将面对不少挑战。具体来看，莱坊指出，6月份港岛区甲级写字楼整体租赁需求停滞不前，写字楼租金则持续下跌。港岛区的整体写字楼空置率仍然高企，对业主带来相当大的压力，要透过减租来吸引租户。”

其他城市就不再去举例了，情况基本大同小异吧。

小结：

因此，据波哥看楼市观察，整体来看，2024年上半年，宏观经济总体保持平稳运行，企业经营情况亦逐步恢复，重点城市写字楼租赁需求温和恢复，但市场仍延续以价换量态势，整体租金仍然下行。

这个趋势在很多城市的变化中，都可以看出来。

另，据中指数据，2024年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.67元/平方米/天，环比下跌0.29%，上半年累计下跌0.76%。

其中，一线城市样本中，16.7%的商圈写字楼租金环比上涨，83.3%的商圈写字楼租金环比下跌。二线城市样本中，29.5%的商圈写字楼租金环比上涨，65.9%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。

◢其次，再来观察一下净吸纳量的问题。

这个指标，主要是用来反映市场的供需情况的，它的计算公式为“新租面积+扩租面积-退租面积”。

这个数据，能有效监控一栋写字楼的出租率，叠加起来，就能统计出一个城市的整体出租数据等。

在市场统计和研究分析中，用得比较多。

其中，典型一线城市的净吸纳量的主要表现有：

从2021年到2023年，北京甲级写字楼的净吸纳量由101万平方米锐减至12.7万平方米，降幅高达87%。

同样地，上海的这一指标也从136万平方米骤降至39万平方米，减少了约71%。

而深圳的情况亦不容乐观，其甲级写字楼的净吸纳量从84万平方米下降到22万平方米，缩水比例达到74%。

总体来看，北上深的甲级写字楼在过去2年的需求规模缩减了70%-90%。

因此，可见，从上述最近两年的数据来看，一线城市的写字楼净吸纳量出现了暴跌的趋势。

然而，另外一个情况是——在净吸纳量快速下跌的同时，各主要城市的写字楼供应量，可仍然在不断增加。

比如，今年下半年，成都优质写字楼市场供应回升，约65万平方米的楼宇预计交付，将推动总存量在年末突破千万；其中，62.4%的供应将落于天府新区，区域去化压力将进一步加大。

例如，深圳预计今年内投入使用120万平方米的甲级写字楼。此外，广州的琶洲、金融城仍有大量甲级写字楼在未来两年入市。

对此，波哥看楼市分析认为，这些还在井喷的新增供应，将加剧写字楼市场的分化，也必将提高同一城市写字楼的市场竞争烈度，反过来，会使得空置率和租金水平等指标更加不好看。

这还没计算很多公寓对市场的分流等情况，在专业机构的报告中，也有一定的局限性，虽然重点统计的是甲级写字楼的情况，但是，近两年由于行情不好，很多公司为了降本增效和活下去等，也在不断更换自己的办公地点、租赁面积等，向乙级或公寓分流，已是一个比较明显的趋势了。

比如，在地产界，最近几年，很多公司摇摇欲坠，纷纷把上海虹桥区域的第二总部撤掉，而打道回府了。

比如，很多金融和科技类公司，以前为了充门面，承租的都是一个城市中最好的写字楼、而且都是大面积和豪华装修，如今，此类公司在市场行情和相关监管等冲击下，纷纷人去楼空或者是转移到价格更便宜的其他地方去了。

毕竟，对很多企业或个人来说，生意不好做了，能省一点是一点。

最后，来简单分析一下出现上述问题的主要的掣肘的动因。

那么，为何写字楼会，出现行情普跌和租金大跳水的情况呢？

据波哥看楼市独家观察，其原因主要有两点：

●其一，整体景气指数下行，市场活力不足，普遍处于收紧或收缩阶段。

比如，在市场上，很多国央企都在抛售资产、地方政府纷纷过起了“紧日子”等，各类主体都强烈感觉到了近年来一直在蔓延的寒气。

这是当下世界性的一个艰难时刻，折射到写字楼租赁这一细部上，也就比较正常了，因为业务急速萎缩或者是公司出现险情等，再继续租赁大面积的甲级写字楼等，对很多企业来说，就是一个不可承受的巨大压力。

值得一提的是，上面说的租金，基本是裸租的价格，还不包括空调费、物业费、水电费等，累加起来，还会在租金价格上增加20%左右的费用，没有充沛的业务收入和足够的利润，很难长久撑下去。

这点很容易理解，其他的，此略。

●其二，租客结构和数量发生变化，部分主力客群在衰减。

一直以来，租赁及商务服务业、TMT、金融业为写字楼的典型主力客群，然而，近年来，随着互联网行业的增速放缓，叠加金融监管的趋紧态势，互联网公司和金融企业正在不断缩减办公空间。

以北京为例，中关村和望京历来是互联网公司的核心聚集地。

但最近几年，诸如字节跳动、微软以及爱奇艺等行业巨头，纷纷从中关村缩减租赁面积，而美团更是提前退租3万平方米等等。

由此可知，由于产业内外环境的不断变化，和各类压力等，80%左右的企业都在快速调整自己的租赁计划，以便去有效应对未来。

连上述不少行业头部的企业都在行动，那些中及中下部的企业，就更难了。

而且，很多企业在慢慢消失，就不是简单的缩减办公空间了，而是主力客群的数量，在不断减少。

譬如，在长沙湘江东岸的万达国际广场，原来有50%左右都是金融和互联网公司，一租就是一两层，如今都慢慢不见了。

同时，外资企业的撤离，也左右着国内写字楼的租赁市场的变化。

作为中国高端写字楼的重要租户，外资企业近年来的战略调整，包括削减在华布局，甚至直接关闭了中国区的办公场所。

例如，全球资产管理巨头先锋集团（Vanguard），在2023年宣布全面退出中国市场，并于同年11月正式关停了其位于上海的办事处等。

写在最后：

近期，波哥与业内朋友交流了一下写字楼市场方面的情况，在碰撞之中有所想法，今天就以本文做个简单的梳理和总结，以供各位参考。

综上，受制于整体大环境的深度影响，国内各城市的写字楼的情况，都出现了比较普遍的下跌趋势，在出租率、租金价格、净吸纳量、客户异动及相关业态数量等关键指标上，其局势还是比较严峻的。

目前，整体处于一个以价换量的阶段，其中，整体租金承租率仍然下行，而且在多个主流城市，其跌幅较大都比较大。

再加上，很多城市的新增供应量，据波哥看楼市观察，这一下跌的趋势，未来将会持续，局部人口净流入停滞、或不足，产业动能偏弱等类城市，其租金跳水和净吸纳量的可能性将更大，问题也将更严重。

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