作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

资金模式的一小步，城市更新的一大步！

据波哥看楼市观察，最近有两份重磅文件，对城市更新做出了重要的新部署，而引发业界广泛的谈论和热议。

其中，二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》着重提出，建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。

国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号），则再次强调和提出实施城市更新和安全韧性提升行动。

各有偏重，又殊途同归。

两份文件比较起来，在城市更新的阐述上，很多内容都差不多，但在新型城镇化五年行动计划中，在“实施城市更新和安全韧性提升行动”部分，《计划》提出了一个政策措施，而成为了业内的关注热点。

其原文为：

深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式。推动形成超大特大城市智慧高效治理新体系。

加大中央财政性建设资金对符合条件的保障性租赁住房、城镇老旧小区改造、城市燃气管道等老化更新改造、城市排水防涝、超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设等项目的支持力度。

中央财政城镇保障性安居工程补助资金对符合条件的保障性住房、城中村改造项目予以积极支持。

地方政府专项债券支持符合条件的保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造项目。

采取特许经营模式，规范实施政府和社会资本合作新机制。

有效发挥城中村改造专项借款作用。

支持符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。

建立可持续的城市更新模式和政策法规，落实相关税费优惠减免政策。研究完善城市更新的土地和规划政策，允许土地用途兼容、建筑功能混合。

整段话，主要是讲，在城市更新项目操作上，在各类政策型资金上的保障中，其他几个方面以前都提过或正在操作中，只有“支持发行基础设施领域不动产投资信托基金”（即REITs），这一点在资金的种类上是一个新的突破和创新。

为啥这样说？

对此，可能很多朋友，没看出其中的玄妙。

其实，据波哥看楼市独家观察，这里面有两个比较大的区别：

◢一是，前面那几类资金或债券等，包括特许经营模式，主要是解决各类城市更新项目的前端和过程中的资金的问题，并且只能解决一个时间段的问题，而且还不能跟项目的真实收益和运营效果进行深度相关，基本都需要政府类支持资金来兜底和帮助等。

也即，基本皆为扶持或补贴型资金，有更强的关照属性在里面。

◢二是，而城市更新的这个不动产投资信托基金，这里发生了两个明显的变化，第一个是，把城市更新这类项目首次纳入了基础设施领域中来，这是一个大的跳跃，当然，这不是所有的城市更新项目都能进入到这个体系中来，因为前面还有一个约束即“符合条件的”，也即把一些优质的项目进行了一定的隔离。

第二个是，从城市更新项目的全生命周期，来设计新的资金运作模式，有效进行了跨界式的组合创新，这是另一个大的跳跃，将推动很多的城市更新项目从吃补助的模式，向市场化、资本化和REITs化方向演变，必将推动中国的城市更新走得更远更好。

简单地来说，这个不动产投资基金，就是用基础设施领域非常成熟的融资模式，欲搭建出另外一个破解资金和收益间困局的新路径，在投融建管退五大环节进行全面解构。

为什么会推出这样的模式？

波哥看楼市认为，主要有三点：

●首先，上面已经说了，这个模式非常成熟了，体系和路径全是通的，用起来得心应手。

●其次，还是资金压力的问题，中国这么大体量的城市更新，需要的资金量绝对是一个非常庞大的数字，仅靠极其有限的财政资金的支持，很难做出效果，也不现实，因为，城市更新不可能一直在国家的羽翼下蹒跚前行吧，必须要借助资本和市场的力量来有效发力，才能真正创出一片新的天地。

●其三，还有一个情况，值得提一下，近年部分地方政府和企业、机构等，为了解决城市更新项目中的资金问题，纷纷推出了一些“城市更新基金”；但目前整体来看，这些专门的城市更新基金，基本都处于前期阶段，用的也基本是房地产、固定投资等领域的思想，侧重于从城市更新的体内思考的一种模式，并且还在试行阶段，谁也不知道未来会怎么养。

典型的城市更新基金有：

2021年5月，北京市海淀区设立中关村科学城城市更新与发展基金，基金总规模300亿元，海淀区政府分别与北京建工集团有限责任公司、中国建筑第七工程局有限公司、上海宝冶集团有限公司三家大型建筑集团签订了战略合作协议，按照基金设立框架，在具体投资项目时，将由各签约企业组建的基金公平竞争，择优选定。

2021年6月2日，为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，上海城市更新基金正式成立，由上海地产集团与保利发展、万科集团、招商蛇口、中交集团、国寿投资、中国太保、中保投资签署战略合作协议。基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

等等

但是，“城市更新基金”，与上述的不动产投资信托基金（即Reits），有很大的区别，前者是一个专门针对城市更新设立的新的基金模式，国内目前尚在摸索。

而，不动产投资信托基金（REITs），是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。REITs通过募集投资者的资金，用于投资具有稳定现金流的不动产获得收益。

后者更加复杂和要求更高，比如，它可以在证券市场公开交易、而且是基于具有稳定现金流的不动产这一底层资产而生发的，而前者，在这些关键点上还是一个未知数。

也就是说，国家在城市更新上，推出这一基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的投融资模式，实际上考虑的是更长远的问题：

一方面，是国内的城市更新项目要慢慢断奶、和放手；另一方面是，希望能有效引导国内的城市更新项目，要快速学会在市场上找饭吃、和吃得稳、吃得好，这才是长久之计。

波哥认为，这或许就是国家在上述新型城镇化计划中，要首次推出基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）的主要和核心原因之一。

毕竟，这是一个国际通行的成熟的投融资和资产配置模式，它重点解决了底层资产优质+收益及现金流稳定+运营能力强三大问题，这样的项目谁不喜欢呢？

可以生生不息。

下面，再补充一些信息，以供大家参考，和去有效感受一下这一政策的价值。

其实，波哥看楼市注意到，早在四年前，国家就开始了不动产投资信托基金（REITs）的试点工作。

2020年4月30日，中国证监会和国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金试点工作。

同年11月28日，证监会明确表示，将推动保障性租赁住房REITs常态化发行。证监会称，将努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产等。

后面该政策不断深化和优化，日益完善，扩募领域不断增多。

近年，在地产界也进行了不少尝试，比如在购物中心、长租公寓、保租房、物流园等方面，都有不少项目成功拿到了REITs化的通行证。

譬如

今年3月14日，以青岛万象城购物中心项目为底层资产的华润商业REIT作为国内首批消费基础设施公募REIT成功上市；

去年10月26日，中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金（简称：“中金印力REIT”）在深交所发布招募说明书，成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。

此外，其他领域的公募情况也很多。

据统计，自2021年6月首批9只公募REITs发行上市以来，截至2024年7月末，我国公募REITs上市数量已达40只，这些REITs采用了“公募基金产品——基础设施资产支持证券（ABS）——基础设施项目公司”的三级结构，底层资产包括仓储物流、收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，以及污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施。

......

如今，公募快速扩募到城市更新领域，REITs化的积累更加深厚，模式更加多元。

小结：

经波哥看楼市分析，由此可见，在城市更新领域推出可证券化的REITs渠道模式，这是一项重要的创新措施，它不仅扩展了现有REITs的应用，预计未来将涵盖城市更新涉及到的智慧城市基础设施、城市韧性基础设施、“平急两用”公共基础设施、绿色环保基础设施等领域；同时，更广泛的项目选择也会吸引更多的社会资本参与城市更新项目，让城市更新更加有活力。

同时，从全球经验来看，基础设施资产表现出强劲的经营韧性，能穿越经济周期，运营寿命极长，并在可见的未来10年内不太会被其他技术颠覆，也不会因折旧而失去价值。加上在当前全球低利率的环境下，这些资产能提供长期稳定的收益，相对非常有吸引力。

因为，随着存量运营时代的到来，未来的重点在于探索由“开发方式”向“经营模式”转变，大量城市更新项目将以持有型为主。

所以，如何在运营阶段进行资产证券化，通过REITs实现退出，变得尤为重要。如果退出机制顺畅，项目的融资吸引力就会大大增强，进而吸引更多资金支持城市更新项目的启动，提高资金利用率，减轻政府的财政压力，也进一步提升项目的市场化运作效率和透明度。

写在最后：

如上，整体来看，据波哥看楼市观察，国家在城市更新领域推出不动产投资信托基金（即Reits）这一模式，如果弄清楚了上述的内容，就会发现，其实，国家很早就开始动手准备了，因此，从这个角度来看，本次推出这一举措，并不突兀，而是有效的应时之举。

也显得非常的有必要，波哥个人认为，未来最大的效用，将能在城市更新项目的投融资和全程运作上，会走出一条更有生命力的模式，对推动国内城市更新的整体发展，具有重要的价值。

而且，也是一个有效对接过去、现在和未来的高质量发展途径，其作用，当然，也不会局限于城市更新这一个范畴，因为，城市更新包含的要素更多，如果这个领域能够有效走通，其产生和带来的“炸裂效应”将更加广泛。

毕竟，购物中心、保租房、长租公寓、物流园等，其业态相对单一，而城市更新这个盘子里装的的元素更多元，一旦打通各个障碍点，必将能全面激活城市更新的大发展。

诚然，这是一个理想的境界，也需要花时间去沉淀，也必然是一个逐步行之和久久为功的细活，所以上述政策里也说了要支持那些有条件的项目先上，其他的先看着和慢慢学习。

另外，还有一层意思是说，反过来就是，许多不能满足Reits前述三大核心要求的项目，就不要来凑数了，也通不过相关部门的审核。

大招已出，就看谁能抓住机会了。

最后，提供一个信息：

2024年7月30日，国家发展改革委办公厅，就重磅发布了一个新的通知——《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报材料格式文本（2024年版）》，上面连如何申报文件怎么去写，都告诉你了，如果还搞不懂什么意思，可能就要去刷一下完形填空之类的题目了。

走起吧，兄弟们！