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前两年，公寓市场虽然不好，但是还有一些公寓项目时不时打个骨折，出来刷下存在感。今年以来，郑州市场上已经没有公寓项目发声了，公寓的存在感直接降为零。盘点了一下，郑州目前依然在售的公寓项目，只有两个：金地峯尚、绿都云立方。金地峯尚去年开盘，平层单价5000+元/㎡，Loft单价7000+㎡，今年底交付，看样子也是要卖到现房了。敢于开盘，金地已经算是勇士了。金水北的美盛星空150，售楼部高调开放了一段时间，没等到正式开盘，就直接封盘不卖了。2019年的时候，绿都云立方均价10000元/㎡，现在Loft已经降到了6000元/㎡，照样无人问津，交房两年，现在依然在售。公寓作为房产的边缘化产品，其实受到周期的影响很严重。住宅去化难，公寓只会更惨，叠加政策制约，客户认知迭代，最终都会反应在销售大幅度下滑，库存被动增加。2017-2019年公寓市场火爆，但2019年之后，即便是无底线降价，不少公寓也依然要卖到现房。这直接导致了之后的三年，郑州公寓的库存量达到顶峰。2020年，郑州公寓库存490万㎡；2021年，郑州公寓库存534万㎡；2022年，郑州公寓库存506万㎡；严重的供大于求，导致公寓产品处境更加艰难，量价齐跌，去化周期不断攀升，甚至已经陷入恶性循环。为了去化公寓库存，广州上个月已经停止了商务公寓等类住宅项目的审批。虽然这能从根本上解决新增问题，但是对于存量公寓的去化，利好是有限的。单纯解决供给问题是不够的，无法刺激需求，公寓产品依然无人问津，甚至逐渐被市场抛弃。所以对于存量公寓来说，目前最好的出路就是被收编成为人才公寓，这也是公寓去库存最直接的方式。

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郑州最早开始提出建设人才公寓是在2017年，直到去年，郑州几万套人才公寓开始陆续投入市场。根据官方公布的数据，2023年，郑州市全年共23个人才公寓项目93.6万平方米投入运营，共筹集人才公寓50681套。关于郑州人才公寓房源筹建的方式，主要有以下三种：

（一）盘活存量。市、区两级政府国有平台公司采取回购、自持转化、回租、改建等方式盘活存量公寓、住宅、安置房用作人才公寓。以小户型项目为主，兼顾高品质存量房源和优质成片社区（二）政府统建。市、区两级政府根据城市空间布局、结合产业园区发展需求，集中规划建设人才公寓（三）单位自建。高校、科研院所及引进人才较多的企事业单位，可利用符合政策规定的自有存量用地建设人才公寓。

其中最为关键的就是第一条，盘活存量公寓，这对于郑州大量公寓库存来说，简直就是救命稻草。很多大规模城改项目配建的公寓产品，如今都被收编成为人才公寓。比如说去年已经投入使用的，华瑞紫银华庭的公寓，被收编为春藤美寓，瀚宇天悦城的公寓，被收编为金冠美寓。

还有今年投入使用的，保利文化广场的公寓，被收编为枫杨美寓，汇泉西悦城配建的公寓，被收编为玉轩美寓，华瑞紫韵城天园的公寓，被收编为长椿美寓，等等。

根据泰辰数据，2021年底公寓库存534万㎡，按近一年均去化算，需13年才能消化完。

而截止2024年3月底，公寓库存降低至350万㎡，少了184万㎡。在政府保持同样的回购力情况下，公寓库存的去化周期，能够从原来的13年下降至不到2年即可消化完毕，实实在在解决了公寓产品的库存问题。另一方面，政府通过回购停滞的问题公寓，推进其工程进度，比如说停滞许久的金科城公寓，现在摇身一变成为了人才公寓，保障交房，对提升城市形象也起到很大作用。

除了收购存量公寓，人才公寓的房源还有一部分来自于安置房和政府自建。管南的中州美寓，原来就是永威城的安置房，惠济区的英才美寓，原来也是安置房小区。

金水北的龙门美寓则是政府自建，同时还配建了幼儿园，计划2025年投入使用。

目前，郑州的人才公寓可以说是遍地开花，投运规模更是位居全国前列。

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在租赁市场上，人才公寓更是凭借绝对优势，对租赁市场造成巨大冲击。人才公寓的租金标准不高于同地段市场租金的70%，平均一居室每月600元左右、两居室每月1100元左右。就拿今年配租的两批次人才公寓来说，东站附近的商鼎美寓，房源包括34-46㎡的一室，约60㎡的两室，租金价格区间为979-1478元/月。而同一地段，新发展楷林广场的月租金2300元/月。

常西湖四环外的玉轩美寓，全部为25-46㎡的一室户型，租金价格区间为271-388元/月。同一地段，汇泉西悦城2号院，76平的两室一厅，租金1100元/平。根据位置不同，租金有所差异，但人才公寓的租金优势始终明显。而且人才公寓更便捷安全，从申请选房开始，全部线上操作，省去很多麻烦，也不用一边交着高额的中介费，一边还要担心房租或者押金被中介卷跑。人才公寓的环境、配置并不差，对不少安置房更是降维打击。室内配置空调、冰箱、洗衣机和热水器等家电和床、衣柜、沙发和书桌等家具，设施齐全，真正实现了拎包入住。园区内配建有人才之家，涵盖公共会客厅、共享厨房餐厅、健身房、台球厅、乒乓球室、瑜伽室、活动室、会议室、阅览室和自习室等特色功能区。配套设施超过大部分出租房，也更加符合年轻人的需求和喜好。

截至去年底，郑州市人才公寓吸引博士、硕士研究生入住占比达14%，吸引非郑户籍占比85%。人才公寓的运营，对于郑州吸引人才起到极大的利好作用，也为人才留下来提供了基础的住房保障。而且通过收购存量公寓作为人才公寓，很大程度上消化了郑州市场上的存量公寓，缓解一部分房地产去库存压力。人才公寓的郑州模式，实现了消化市场公寓产品库存、满足保障人才住房需求的双赢，毫无疑问，已经成为全国典范！