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乱了，真的乱了！

这是大北区看完的第一感受，是当下郑州的缩影。

首先，不断降低的门槛，为越来越多的人打开了一道门槛！

来看目前的格局：

从1.35万到2万+价差比较大，2024年，金水北面临新变局！

郑州横盘这几年，金水北是神话一般的存在，两次助攻，直接让刚需直呼高不可攀！

2019年，万科民安江山府开盘，定价精装2万+，直接扛起了这波高潮。

北三环片区的高光时刻也诞生，瀚海，融创，碧桂园，美盛，仅仅一条国基路把均价1.65万的价格抬到了1.85万，甚至2万。

金水北不缺话题和热度，2021年，瀚宇天悦城，凭借口碑+地铁+学校，再次疯狂的捶打2万的价格线。

楼盘的火热也少不了友盘的助攻，碧桂园天麓一期售完，没房，和昌优地毛坯无，精装1.9万，国泰观邸悦峰1.9万，还有万科翠湾中城的一期释放。

没房的没房，特价房暂时无，新品出来预期拉高……，再次给了片区手拉手集体闯2万的机会！

门槛的提升，让不少人绝望，直接把不少人拒之门外。

2024年直接打破了这种格局。

价格被一些楼盘打破，面积段和价格的变化，给一些人机会！

于是大北区的第一乱：价格体系被打乱！

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大北区的第二乱：厮杀的户型和产品。

最为典型的就是两点：一个是高赠送，一个是会所的打造！

现在，得房率延伸出高得房率，通过大面积的赠送来弥补公摊。

让大家觉得同样价格买到的使用面积更大，减少对公摊的抗性。

这种高赠送主要是通过飘窗，入户花园，阳台等来进行。

比如，美盛金水印的二期的户型：

彩色的基本都是可拓展的赠送面积，赠送如下：

室内阳台+飘窗+设备平台的赠送达到了27㎡，按照小面积来说，基本上两个房间了。

这些都是开发商花心思的结果。

越秀天悦江湾127㎡的户型：

不仅赠送比较多，还把户型做到极致，127㎡做到了拐角阳台，270度的视野在这个面积段很少在市场上出现。

102㎡赠送达到18㎡，127㎡赠送达到23㎡，143㎡赠送达到37㎡，大主卧和大客厅成为典型配置，综合得房率在90%以上。

此刻是不是有种错觉，加上赠送你的得房率达不到90%，都不好意思在金水北混了！

不仅如此，还有迷人眼的会所：

你会发现越来越多的开发商加入了这场会所争夺战：

信达天樾九章，越秀天悦江湾，未来天奕，美盛金水印，保利缦城和颂等等，具体看：

再来看两张实景图：

以前在北龙湖才会有的，现在在这里出现了，健身房，游泳池，私宴厅等等都开始上演。

2020年前后买的楼盘有些还没有交付，对比现在产品，唯一感觉就是：房还没有交，产品已经过时。

不管是户型，外立面，还是产品等，当下项目开始打造多边形战士的要素了！

说白了，市场下行，房企开始用心做产品了。

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大北区的第三乱：眼花缭乱的配套加持特别是教育！

要想卖的好，必须要做加法，学校就成为一个重磅的加持因素。

在这片区，学校是霸主的地位，是强劲的助攻，到底有多强？

就拿美盛教育港湾来说，凭借外国语和纬五路一小，几乎每周上榜克尔瑞的销售数量排行榜。

不仅2024年，2023年在新房成交排名中，美盛教育港湾备案数是1322套，位于全年的第二名。

厮杀严重的金水北，美盛保持优势，就是学区溢价加持。

看到这种效益的房企，挤破脑袋也要给自己赋能，于是看到片区的楼盘开始纷纷签约学校：

龙门实验：绿城沐春歌，常绿金水宸院，越秀天悦江湾；外国语：美盛教育港湾，金水印和中环一号；保利缦城和颂本就没有以学校取胜，在这种情况下，也参与进来，把八中新校区和纬五路一小中州校区纳入进来。

纬五路一小各个校区、文化路一小的校区，八中等成为了神仙打架的存在，别人有的，我也要尽力的去争取。

在拼地段，拼价格，拼产品的时刻，又到了拼学校的阶段。

学校的实力强弱，学区与学位，又成为买房需要考虑的纷扰因素！

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大乱斗，乱套的背后，其实也是底气在支撑。

站在郑州来看，金水北目前是两种极端在这里上演：

第一个是价格论，不管怎样，我总价低，价格低。

第二个是产品赢得的路线，拼产品、拼学校、拼地段等等。

然而，夹在这两者中间的楼盘就相当的难受和尴尬。

目前片区基本上都可以分为三类：

第一，就以绿城沐春歌为代表的刚需，是刚需上车比较低的门槛。还有就是以信达天樾九章为代表的低门槛刚改改善。第二，越秀天悦江湾，保利大都汇，美盛教育港湾、美盛金水印等为代表有点追求的刚改改善。第三，像常绿金水宸院为代表的就会相当的尴尬，比上不足比下有余，要么努力做加法，要么降价了两条路去走了。

那么如何买？

三种类型已经告诉你答案，选择不同，未来走向注定不同，追求价格，就准备好自住的需求，不要想什么自行车之类的。

优先关注的是越秀天悦江湾、美盛教育港湾，其次是保利大都汇、金水印，像逸珑居之类的一定谨慎进行。

未来能够加持一定是两点，一个是品质，一个是强学区，如果两者强强联合，那么一定是跑赢大势的存在。

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站在整个郑州的基本面来说，新房平行是这两条：

一是跟二手房价格血拼，贴身肉搏。

一是品质升级，这是新房的独特性所在，也是无法被二手房超越的存在。

这不，一二手杀红眼的时刻，又有一批特价加入五一大战中来：

东原阅城，单价10xxx，仅需 1 万网签，剩余全部贷款。信达未来公园 首付 5%央企精装房 9xxx 起绿城诚园，清退 8 套工抵现房 92-137 ㎡重磅单价 14xxx 起。万科大都会 94XX 起华润润园，最高直降2000元/㎡信达时代国著，现价 12400-13100。……

这些盘，降价都会有降价的道理，有些也埋下了注定往下走的雷点。

选择它们总会有自己的无可奈何，但是当下尽量不要乱买房，因为付出的沉没成本是非常大的。

当下买房逻辑已经改变，一定要学会：

第一，改变以价格论来衡量房源价值。

第二，尽量买大面积，不要买小面积。

第三，有些大体量楼盘尽量不碰，买也要买他们的优质核心地块。

第四，准现房楼盘下，一定要看落地。

最后，在楼市的长周期中，请擦亮眼睛，学会辨别！