陕西浩公律师事务所 民商事研究院 文章/边海霞

一、基本案情

2019年5月，张某购买某房地产开发公司开发的房屋一套，双方签订《商品房买卖合同》，合同价款70万，付款方式为分期付款，交房时间为2022年1月31日之前。合同约定：张某在签订《商品房买卖合同》之日起7日内支付首期房款30万元，2020年3月31日之前支付第二期房款25万元，2021年5月1日之前支付剩余房款15万元。合同还约定了买受人（张某）逾期缴纳房款以及房地产公司逾期交房所需承担的违约责任，合同解除的条件等。张某按照约定支付了前两期房款，一直未按照合同约定支付剩余15万房款，2022年1月31日，某房地产公司未能按照合同约定交房，2022年5月张某以房地产公司未能如期交房，超过三个月之后仍未能交房，遂将房地产公司诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，承担逾期交房的违约责任，并支付资金占用费等。

二、裁判结果

审理认为张某与房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规效力性强制规定，不违反公序良俗，合同有效，双方均应遵守合同约定，张某未按照合同约定履行先合同义务，另某房地产公司开发的楼盘竣工验收合格，具备交付条件，张某购买房屋居住的合同目的可以实现，不具有解除权并要求房地产公司承担违约责任以及资金占用费的权利，判决驳回张某的全部诉讼请求。

三、律师说法

双方签订的合同，意思表示真实，内容不违反法律法规效力强制性规定，不违反公序良俗，当事人应按照约定全面履行自己的义务，一方未按照约定履行自己的义务或者瑕疵履行，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如因一方严重违约，致使合同目的不能实现，则另一方具有法定解除权。合同解除后，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。因此当事人需动态监测合同履行情况，如果符合相应条件，可援引合同履行的三大抗辩权，即同时履行抗辩权、先履行抗辩权及不安抗辩权。

四、法条链接

1、《民法典》第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

2、《民法典》第五百二十五条 当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。

3、《民法典》第五百二十六条 当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

4、《民法典》第五百二十七条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行:

(一)经营状况严重恶化;

(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务;

(三)丧失商业信誉;

(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

5、《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

6、第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。