中梁百悦智佳急于上市,中梁控股有何难言之隐?

白丁财说 2021-11-26 18:53:27

就当下的市场环境而言,物业公司赴港上市或不在最佳时期。

一个原因是房地产形势在今年下半年骤变,而市场消极情绪也波及到物业企业;再一个是随着大批物业企业集中上市,物业股的稀缺性已经下降,资本市场对其喜好度也大幅降低了。

比如11月10日上市的京城佳业,虽然身为物业公司上市潮熄火三个月后,第一个成功登陆港交所的企业,却并没有获得资本市场的青睐。上市第二天即股价大跌,如今仍处于跌破发行价的状态。

可即便是这种情形之下,仍有大批物业企业前赴后继地奔赴港交所,甚至有企业已经是二度递表了。

比如中梁控股旗下的中梁百悦智佳。

4月29日,中梁百悦智佳第一次在港交所递交招股书,半年之后,其招股书失效。

这还不到一个月时间,中梁百悦智佳开启了IPO二进宫。

如此迫切,必有原因。

急于上市,为中梁控股筹钱

首先还得从中梁百悦智佳的母公司——中梁控股说起。

今年下半年以来,房地产行业步入寒冬。尤其是自10月开始,多家房企因信用危机而接连爆雷。

这场危机迅速在行业内蔓延,房企陷入“人人自危”的局面。而为了自救,各家房企纷纷开启了回购美元债等行动来挽救市场信心。

有一家房企很有趣,堪称行业内的“回购之王”。

中梁控股,今年以来频频发布回购美元债的公告,前前后后多达二十余次。

不像其他房企,连本带利几亿美元一次回购完事儿,中梁控股属于是小额度、大批量操作。今天2000多万美元,明天1500多万美元,几天之后又是700万美元。。。仅10月以来,中梁控股就已8次回购美元债,累计回购金额1.1亿美元。

中梁控股此举,无非是希望源源不断地给予市场注入信心。可国际评级机构却并不买账。不久前,标普宣布将中梁控股的评级展望从“稳定”调整为“负面”。

标普之所以这么做,还是在“担心”中梁控股明年将要到期的债务。

据了解,中梁控股仅在2022年1月至8月之前,就有约12亿美元未偿美元债的到期。

今年以来,不少房企接连因为债务爆雷,有的是商票逾期,有的是美元债到期未偿还,有的是理财产品未兑付。

而除了明年美元债集中到期之外,中梁控股在另外两个方面同样暗藏危机。比如数月前,曾传出中梁控股商票到期、打八折才能兑付的消息;另有消息称,中梁控股通过信托自融400亿元,如果属实,这将是中梁控股的大麻烦。

减轻债务压力的有效方法,是抓销售促回款。但正如标普所说,中梁控股潜在的合同销售额下滑,将影响其未来6-12个月的现金生成,进而削弱其偿债能力。

如此看来,中梁百悦智佳急于上市,很重要的一个原因就是给母公司中梁控股补充些现金流。

毕竟巨额债务压身,只要能筹钱就行。

为上市煞费苦心,“副作用”不小

而就中梁百悦智佳而言,此次二度递表最大的不同,就是报表内的数据要明显优于第一次。

截至2021年6月30日,中梁百悦智佳在管规模为3320万平方米,较2020同期增长161.5%,较2020年末新增1311.7万平方米;签约建筑面积为7120万平方米,较2020年末的6030万平方米增加1090万平方米。

规模的高速增长,带动了中梁百悦智佳营收和净利润的大幅上升。

截至2021年6月30日,中梁百悦智佳实现营收6.63亿元,不仅较2020年同期的2.16亿元增长207.3%,还几乎与2020年全年持平。

净利润增速更胜一筹。中梁百悦智佳净利润由2018年的2660万元增加至2020年的8620万元,复合年增长率为79.9%。但在2021年上半年,中梁百悦智佳净利润为1.06亿元,较2020年同期的2590万元,同比增长307.7%。

而这一切,都源于中梁百悦智佳在上半年的收并购。

资料显示,2021年上半年,中梁百悦智佳共收购5家物业公司的股权,使得其规模增长不少。

今年以来,物业行业掀起了一场收并购浪潮。而中梁百悦智佳也如法炮制,既可以为第二次递表优化财务数据,又可以增厚自身实力,以免落入他人“虎口”。

而如果中梁百悦智佳此次上市成功,在为母公司中梁控股提供资金支持的同时,还可以继续通过资本市场的支持,来继续做大规模,称得上“一箭双雕”。

但中梁百悦智佳此举也是有“副作用”的,既使得其总负债从2020年末的5.27亿元,扩大一倍至2021年中的10.91亿元。

具体来看,今年上半年,中梁百悦智佳短期借款从无到有,新增4000万元;应计费用及其他应付款从2020年末的2.52亿元增加至4.22亿元,增长67.46%;流动负债特殊科目从2020年末的1.15亿元增加至4.53亿元,翻了近4倍。

而这种情况,同样在中梁控股身上发生过。为了追求规模和业绩高速扩张,中梁控股的负债也一路飙升,致使其现在为了解决债务问题而绞尽脑汁。

此外,随着市场热情的下降,物业企业的估值正从高位回落。而像中梁百悦智佳这样的中小规模物业企业,选择在这个节骨眼儿上市,显然不是最佳的选择。

上市得不到较好的估值,就无法取得很好的融资效果,而中梁百悦智佳还为了上市背上了较为沉重的债务包袱,恐怕是有点得不偿失。

稍有不慎,还就真的成了其他物业公司的“盘中餐”。

毕竟,中梁百悦智佳也就3000多万平方米的在管面积,在头部玩家的眼中,还真就是一碟小菜而已。

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白丁财说

简介:专注地产领域