弘阳地产销售不佳、盈利能力下滑,绿档“名不副实”短债压力不小

白丁财说 2021-12-20 17:22:57

上篇文章写到了浙系房企佳源国际,其“三道红线”有明显的“操作”痕迹,绿档达标有些名不副实。

而就在上周末,有读者在后台留言,让笔者分析一下闽系房企弘阳地产的“三道红线”情况。

通过研究,我们发现,弘阳地产的绿档达标同样有诸多“猫腻”。

1996年,曾焕沙创办了弘阳地产,但直到2017年在业内也是“默默无闻”。然而,就在此年,曾焕沙提出了“2020战略”,计划在2020年实现千亿目标。

而为了实现这一目标,弘阳地产做了两方面的努力,一个是大量拿地,甚至不惜高溢价拿地;再一个就是大量“挖”职业经理人加入,先后从旭辉、新城、泰禾、绿城等房企拉来了不少业内红人。

不过,一顿操作下来,2020年弘阳地产实现销售额仅有865亿元。

追求规模不得,弘阳地产却落了个负债高企。不过,值得一提的是,即便是背负数百亿负债,但弘阳地产的“三道红线”却凭借“操作”全部达标。

“三道红线”全部达标的“猫腻”

截至今年上半年,弘阳地产的净负债率为53.9%,现金短债比为1.69倍,剔除合同负债后的资产负债率为69.4%,“三道红线”全部达标。

不过,仔细分析之后,我们发现,弘阳地产的绿档达标“猫腻“不少。

首先,来看净负债率。

我们知道,净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产。

也就是说,要想净负债率下降,要不就是缩小分子部分,要不就是做大净资产(所有者权益)。

而对于房企而言,后者的操作性显然更容易一些。

上篇文章我们提到的佳源国际,就是靠做大净资产来降低的净负债率。只不过,佳源国际主要靠大股东注资,通过做大归母股东权益,来达成这一效果。

而就弘阳地产而言,其老板曾焕沙的底子显然没有佳源国际的老板雄厚,于是只能靠拉拢少数股东权益,来做大净资产。

相关数据显示,2017年弘阳地产的所有者权益为84.57亿元,其中少数股东权益只有1.59亿元,占比只有1.88%。

而到了2020年,弘阳地产的所有者权益为274亿元,其中少数股东权益达到了122.2亿元,短短三年时间,涨了100多倍。其占所有者权益的比例,也达到了44.60%。

截至今年上半年,弘阳地产的少数股东权益继续增加至146.9亿元,占所有者权益的比例接近50%。

也就是说,弘阳地产的净负债率达标,主要是靠少数股东权益的暴涨,做大了净资产(所有者权益)。

而这种现象,极易产生“明股实债”的嫌疑。

截至今年上半年,弘阳地产实现净利润总额9.9亿元,其中少数股东损益只有2.50亿元,占比25.25%。

也就是说,占所有者权益比例接近50%的少数股东权益,却只分得四分之一的利润,这就是“明股实债”。

除净负债率之外,弘阳地产的现金短债比也存在疑点。

数据显示,截至今年上半年,弘阳地产的货币资金为175.8亿元,短期借款为104.2亿元,计算而得,其现金短债比为1.69倍。不过,我们发现,弘阳地产的“现金”并没有账面上这么宽裕,其“短债”规模也不只是短期借款这一项。

要知道,弘阳地产这175.8亿元,是货币资金,其中还包含着一些变现能力较差的资产,如果只算现金及现金等价物,规模不过139.7亿元。

而在短债中,104.2亿元的短期借款是一部分,应付票据和一年到期的非流动性负债同样算短期负债,然而弘阳地产却没有将其计入。

如此看来,弘阳地产的现金短债比显然没有那么光鲜亮丽,其短债压力或不小。

销售不佳、盈利能力下滑

弘阳地产短债压力大,可以从其调整区域结构,“变相”裁员一事中看见端倪。

事实上,今年下半年以来,弘阳地产的销售回款能力明显下滑。

最新数据显示,今年1-11月,弘阳地产的合约销售金额为790.9亿元,同比微增6.52%,仅完成全年995亿元销售目标的79.5%。仅就11月单月而言,弘阳地产的合约销售金额为50.47亿元,较上月环比下降29%,同比更是下降了近五成。销售不佳的同时,弘阳地产的盈利能力更是承受着不小的压力。

半年报显示,今年上半年,弘阳地产营业收入为129.65亿元,实现毛利27.3亿元,毛利率为21.06%;净利润为9.9亿元,净利率为7.64%;近年来,弘阳地产毛利率和净利率连续下滑,2018年-2021年上半年,其毛利率分别为30.31%、28.9%、25.26%、21.06%;同期其净利润数据为16.32%、18.41%、9.36%、7.64%。

之所以出现这种情况,是因为过去几年弘阳地产为了追求规模,频频高溢价拿地,而这势必将严重削弱弘阳地产的盈利能力。

弘阳地产也不是没有注意到这一点。

今年1月31日,曾焕沙正式谋求转变,在内部的一场管理工作会议,将减少规模诉求,以求稳为主,并宣布“新三年战略”,核心只有两个字:利润。

随之而来的,是一场人事大变动,随着来自旭辉、新城、泰禾等放弃的高管纷纷出走,如今曾焕沙身边的人,主要来自于龙湖、万达、中海。

曾焕沙此举,显然是弘阳地产在这一批信任的带领下,能够走入下一阶段,即规模与利润的平衡阶段。

值得一提的是,同一时间,曾焕沙之子曾俊凯,正式升任为弘阳地产集团有限公司执行董事兼副总裁。如此看来,曾焕沙为了让其子接手一个更加健康的弘阳地产,用心良苦。

不过,现实情况是,今年上半年,弘阳地产的拿地热情和力度依然不减,甚至曾在年初,以122.74%、98.74%的超高溢价率,分别在徐州、淮安拿地。

要知道,今年上半年,弘阳地产的经营活动现金流净额为-18.81亿元。原因就在于,其2016年和2017年获取的一些项目进入交付阶段,影响了整体盈利水平。

如此看来,弘阳地产追求利润的想法,起码在未来几年之内,难言乐观。

当务之急,还是弘阳地产的短债。

从上文内容可知,弘阳地产的真实负债情况,明显有“猫腻”。

而在销售不佳、盈利能力下滑的背景下,弘阳地产在应付短债是,或有些力不从心。

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白丁财说

简介:专注地产领域