近期房企的爆雷存在着一种定式：先是遭下调评级，债务违约压力骤增，然后就是紧急卖旗下物业企业，但爆雷的步伐明显要比“断臂自救”的速度要快。

像之前的新力控股、花样年控股、当代置业等房企，都没有逃过这一“魔咒”。

这一次，轮到了中国奥园。

11月3日，国际评级机构惠誉将中国奥园的长期外币发行人违约评级从“BB”下调至“B+”，展望“负面”，同时将其高级无抵押评级及其未偿付美元高级无抵押票据的评级从“BB-”下调至“B+”，回收率评级为“RR4”。

转眼第二天，中国奥园和奥园健康联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益（可能交易）进行初步讨论。

貌似，一切都按照爆雷房企的剧本在走。

事实上，不只是惠誉，另两家国际知名评级机构早已对中国奥园“下手”了。

10月15日，标普将中国奥园的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”，将该公司未偿付的高级无抵押票据的长期评级从“B”下调至“B-”。

标普称，在严峻的经营环境中，中国奥园收入增长的预期降低、持续的利润率压力将阻碍其为去杠杆化所作的努力。同时，现金生成能力的下降也将对中国奥园的流动性造成压力。

而在10月18日，穆迪将中国奥园的B1企业家族评级（CFR）列入评级下调观察名单，同时将其B2高级无抵押债券列入评级下调观察名单，此前展望为稳定。

穆迪对此称，由于运营和融资环境更加严峻，中国奥园在未来12-18个月的流动性将减少。

穆迪还预计，由于资金紧张，购房者信心减弱，中国奥园在未来6-12个月内的合同销售额将下降。这将削弱公司的经营现金流，进而削弱其流动性。

如今，惠誉也将其评级下调，给出的理由大同小异，总结起来就是：再融资渠道收紧，公司销量表现欠佳，经营现金流减少，同时利润率降低，将严重影响中国奥园的流动性。

在融资渠道方面，由于受其他房企债务爆雷的影响，整个市场的融资环境都出现恶化，因此中国奥园进入资本市场的渠道也将受到限制。

不过，中国奥园在今年7月发行了18亿元的在岸债券，并在10月配售了3.99亿港元的股份，这显示中国奥园仍有一定的市场准入能力。

而在销售方面，1-9月，中国奥园销售额约985亿元，按照其1500亿元的销售目标测算，中国奥园完成年度目标约66%，远远低于75%的时序进度。

而在10月，中国奥园的销售额101亿元，较9月109.5亿元的销售额环比有所下降。

按照目前销售进度来看，中国奥园今年完成全年度销售目标，几乎没有可能，毕竟还有400多亿的缺口。

此外，2019年-今年上半年，中国奥园的毛利率分别为29.77%、29.32%、25.01%，净利率分别为11.82%、10.03%、8.71%，这说明，其盈利能力仍在持续减弱。

如此看来，国际三大评级机构对于中国奥园的评级下调，有理有据。

从“三道红线”来看，中国奥园的情况并不是很糟。

截至2021年6月，中国奥园的负债总额2628.64亿元，净负债率80.7%，现金短债比1.3，剔除预收账款后资产负债率78.5%，仅踩中一条红线。

不过，值得注意的是，之前爆雷的几家房企，纸面上的负债情况都没有糟糕到要爆雷的地步。

事实上，“三道红线”指标确实对房企的债务情况起到很大的指导作用。但是，房企毕竟是活的，不少房企通过财务手段，将真实的负债情况掩盖，实则危机四伏。

上述数据显示，中国奥园的现金短债比为1.3，其在手总现金683.2亿元，即使不算建筑的限制账户存款等，中国奥园的不受限可用现金也有517亿元，覆盖短债应该是够的。

不过，考虑到之前爆雷的多家房企，各个账面上都躺着几百亿的现金，结果就是还不起几亿的到期债务。所以说，中国奥园这517亿元的现金，或许也存在水分。

值得警惕的是，中国奥园即将到期的债务是实打实的。

据惠誉预计，到2022年底，中国奥园有88亿元的公开资本市场债务到期或可回售，包括2022年1月到期的6.88亿美元高级票据和2022年6月可回售的2亿美元高级票据。此外，中国奥园还有2.5亿美元的债券，15亿元的债券将于2022年9月到期。

如此规模庞大的债务集中到期，如果中国奥园的账面现金是真实的，那么也没必要慌。

但是，如果情况远没有那么简单，要不然中国奥园也不可能急着将物业企业出手。

正应了万物云CEO朱保全不久前的一句话，“头两年物业成了香饽饽，现在地产不行，就把‘未来’给卖了”。

物业企业有不少优点，轻资产、稳定的现金流，绝对称得上是香饽饽。就中国奥园旗下奥园健康而言，截至2021年6月底，其在管物业管理面积约为4430万平方米。上半年其营收10.04亿元，同比增长了83%；毛利润约3.47亿元，同比增长57.2%；毛利率为34.6%，同比略下降5.7个百分点，算是“小而美”的企业。

对于公司的前景，奥园健康总裁郑炜本曾计划，下半年加快进行加大第三方外拓，物管业务外拓目标500万平方米，预计2021年业绩增长至少50%。

小算盘打得不错，可转眼奥园健康就要被出售了。

连“未来”都卖了，中国奥园的危机或许真的要来了。