利率，在一定程度上能反应市场的方向！

比如在上个月利率迎来大调整后，有的购房者积极入场。还有些人想着，是否会进一步降低！但，从最新一期LPR来看，希望落空！（详情查看：刚刚！央行官宣！西安房贷利率或降至“2”字头？）

甚至，有的城市房贷利率开始上调了！上涨8.7%！这都是什么操作，购房者直接懵了！

01

太突然 4月起执行

多个城市上调首套房贷利率

万万没想到，在全国房贷利率一片“降声”预期之下，有省会城市却要上调利率了！近几日，一份《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》文件在朋友圈疯传。

从文件来看，这是河北省市场利率定价自律委员会发布，提到从2024年4月份起，石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限（LPR-20），二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

据了解，目前石家庄执行的利率下限水平为LPR-50基点。这也就意味着从下个月起，石家庄首套房商贷利率下限将由现在的（3.95%-50）3.45%提高至3.75%（3.95%-20），直接上涨8.7%！

为什么要开始上调房贷利率？根据文件内容显示：2023年12月-2024年2月，石家庄市新建商品住宅销售价格同环比连涨3个月，因此4月起恢复全国统一的首套房商贷利率下限。

为什么房贷利率和房价变动挂钩？这就要追溯到2022年末央行、原银保监会宣布建立新发放首套房贷利率政策动态调整机制，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，其中价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

以当前为例，接下来最近一次调整时点即为4月，符合条件的地方政府可在3月决定下一季度即4～6月的首套房贷利率政策，自主选择阶段性维持、下调或取消当地利率下限。

反之，若某城市在某月选择阶段性下调或取消利率下限，后续评估期内新建商品住宅销售价格环比、同比连续3个月均上涨，则应在相应月份选择自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

所以石家庄利率的上调，相当于取消了房价下跌给的特殊优惠，恢复执行统一的利率下限。

据统计，在2月20日LPR大幅下调之后，在20个重点城市中，首套房贷最低利率低于全国首套房贷利率下限（LPR-20BP）的城市有9个，包括合肥、南京、重庆、昆明、东莞、佛山、天津、武汉、郑州。按照利率动态调整机制，这9个城市如果在下一个评估阶段房价同比环比3个月上涨，利率上调的概率是非常大的。

不过，惠州从3月起，首套房贷利率从LPR-50BP回调至LPR-35BP，即从3.45%回调至3.6%。但惠州房价没有出现连续3个月同比环比上涨，所以惠州的这一波骚操作，也引发了目前执行利率低于全国下限（3.75%）的城市会提前上调利率的猜测。

难道低利率的时代要终结了吗？欢迎评论区聊聊

02

上调？下降？

西安的情况会...

统计数据显示，除石家庄外，70个大中城市中，上海、西安2023年12月～2024年2月新房价格也已连续3个月同环比上涨，符合首套房贷利率恢复至全国统一下限的条件。

目前来看，西安新发放首套房贷利率下限为LPR-20BP（最新为3.75%），不低于全国统一利率下限，无需调整。

值得注意的是，截至2月，西安新房价格已经连续上涨12个月，同比涨幅以4.8%位居全国第一，环比且涨幅全国第二！（可查看：权威数据出炉：西安再次第一！）放眼全国，独一份的存在。在这种情况下，是否会迎来利率的上调，比如参考情况类似的上海，执行首套房贷利率下限LPR-10BP（最新为3.85%），比西安高10BP。

另外，又有消息爆出，公积金利率要再次下调了。网传五年期以上的公积金贷款利率，从现行的3.1%或将下调至2.6%，传得沸沸扬扬，但迟迟没有官宣。

可以看到，自2022年10月央行下调公积金贷款利率，截止到现在，公积金贷款利率还是保持22年10月的水平，已经有17个月未调整。实际情况是商贷利率和公积金贷款利率的差距进一步缩小，确实给公积金贷款利率调整提供了预期。

尽管西安公积金中心客服表示，暂时没有收到公积金利率下调的消息，但无风不起浪，公积金利率下调极有可能！

根据最新3月22日召开的国常会，明确要进一步优化房地产政策，提到落实因城施策、落实保交楼、降低房贷利率、取消限购限售政策、降低首套和二套房首付比例，扩大公积金贷款规模等，所以，不管是商贷还是公积金贷款利率，未来都还有进一步下调的空间。

上调or下降，你觉得西安哪种概率更大。

03

新房和二手房利率

是否会分开执行？

从相关数据来看，西安曾在2017、2018年连续上涨24个月，就算是当下楼市调整的情况下，还能继续保持连涨12个月，新房上涨势头确实强劲。

但在新房价格上涨的背后，难掩新房分化和二手房颓势。

首先，现在新房和二手房的态势完全不同。新房的价格一路高涨，属于结构性上涨。以前是新房刚需为主，或者刚需和改善掺杂，比如主城区有大量1.5万以下的房源，但现在的新房情况是，1万5以下的刚需逐渐消失了（惊了！一夜之间，楼市刚需集体消失...），市场上主流产品以第四代住宅改善为主，浐灞国际港片区的单价动辄都在两万以上，高新区更是逼近3万，以及像招商西安序、星河湾、金茂璞逸曲江这些3-4万+的豪宅越来越多。

西安新房价格走势

而刚需类新房并不多，新房产品结构出现了变化，导致统计数据变化。单纯看数据，新房涨了。实际上新房分化非常严重，大部分楼盘成交去化压力非常大。

其次，就是二手房持续下跌。和新房情况不同，根据70城房价数据，西安二手房已连续下跌10个月，呈现出量价齐跌、且没有企稳回升的迹象。

西安二手房价格走势

目前新房和二手房执行的利率是一致的，并无区分新房和二手房利率，只是按首套、二套、三套进行区分。单从市场情况来看，其实二手房需要更大的利率优惠支持！

如果为了应对新房的上涨，像石家庄、惠州这样上调利率，着实会误伤二手房市场。只有二手房顺利的买卖，才有更多业主置换新房。不盘活二手房，不打通房产置换链条的底层逻辑，又怎么能保证市场健康持续的发展。

所以，利率是否会针对新房和二手房分开执行，显得很有必要。如果售楼处里的价格涨了，那就只涨新房的首套房贷利率，不要殃及二手首套利率。或者保持现在利率不变，针对二手房利率给与更大的优惠。

你觉得新房和二手房利率有必要区分吗？评论区聊聊