《调查清样》—撰文 | 文一刀

西安的住房和城乡建设部门近来喜欢在年底放大招，去年是赶在12月28日发布了《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，要求除蓝田、周至两县之外，包含西咸新区的所有新出让或划拨土地（拆迁安置房除外）的所有住宅建设项目实行全装修。今年，则是在12月13日发布《西安市商品房预售资金监督管理办法（征求意见稿）》，12月31日公开征求意见期满后，一部升级版的商品房预售资金监管新政将付诸实施，房企最大的一只“钱袋子”将被牢牢锁死。

商品房预售资金监管制度已摸索实践多年，在松与紧之间也曾反复摇摆。1998年，为了将助推市场化刚刚起步的房地产行业，面对当时房企普遍资金量不大的现实，商品房预售制度横空出世。个人购房款的预先支付为开发企业间接提供快速滚动发展的融资可能，可是运行5、6年后，预售的弊端逐步显现，民间一度出现“取消预售制度”的呼吁，但考虑到融资渠道并不丰富的房地产开发市场，“取消预售制度”的说法终被公开否认。于是，另一种防治预售制弊端的做法开始酝酿，并最终形成并出台了《商品房预售资金管理制度》。

《房地产管理法》第四十四条第三款规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”该法律条文笼统地规定了商品房预售资金的用途，但并没有明确规定商品房预售资金监管的主体、监管范围、监管权限、法律责任等。各地制定并推行的商品房预售资金管理制度即是对此空白的细化与落实。

2010年8月，西安开始酝酿推行预售资金监管制度，2011年5月开始试运行，2011年11月21日正式实施，并启用“西安市商品房预售资金监管系统”。该系统宣称可对开发商企业的商品房预售资金进行实时监管，并在网络平台上实现无缝对接。

对比8年前的文本内容与现在的征求意见稿，实施原则大同小异：8年前为：“专户归集、专款专用、封闭管理”；这次是：“政府部门指导监督、银行监管，专款专户、专款专用、封闭管理”。

虽然原则相近，但在具体操作上，新版监管制度出现了显著细化和加码。比如：8年前是，房地产开发企业在开始进行商品房预售前，应与已在市房管局办理入网认证的监管银行签订商品房预售资金监管协议，并设立商品房预售资金监管专用账户。监管账户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况，按照项目或楼幢设立。

现在则从两方监管协议变成为三方，即房地产开发企业申请商品房开发项目预售许可前，应按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与西安市置诚资产管理有限公司、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》，在申请商品房预售许可，进行《商品房预售方案》备案时，作为《商品房预售方案》的附件一并提交。西安市置诚资产管理有限公司股东为西安市房产交易管理中心。

资金监控上，8年前为笼统的“动态监控”，现在则是在主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、不动产首次登记几个节点有明确的资金比例要求。

在新增的具体细化措施中，新版本最狠的就是开发商不能再直接收取购房款，预售资金由购房人直接交存至监管账户。8年前的版本虽然也有此规定，但仅靠开发商与银行之间的一纸监管协议，现实表现非常脆弱。常见的如：一些按揭银行未按照规定将按揭购房款划入监管账户，部分按揭银行审查不严、操作不规范，将购房按揭贷款划入企业其他账户而非监管账户，监管资金的支出任意性较大等现象。

2011年底，西安正式实施预售资金监管制度后，有记者曾实地走访观察落实情况。相关报道称：售楼部里，不少楼盘购房首付款仍是由购房人直接付给开发商自有账户。受访银行工作人员称“开监管户的开发企业挺多，但很少有购房者自己来把钱交到监管账户上的。而现在，肯定没有当年那么容易了。

任何政策都有两面，预售资金的强监管通过专款专用来避免烂尾，杜绝预售款被开发商挪用、欺诈套取资金，保证了购房交易的安全，希望防范房地产金融风险和市场稳定；但如果管得过死、管得过细又会造成资金效率不高，可能影响项目开发进度和房地产开发商的正常运营甚至资金链断裂而亡。

目前房企的融资管道已经所剩无几，银行放贷一听到地产开发就避之不及，甚至个人按揭在银行放贷中所占比例都不能太高，房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道也全面收缩，中小房企的资金链在今年下半年已经遭遇巨大挑战。

2019年8月，西安的房地产开发投资出现骤降。统计数据称：1-8月,西安房地产开发投资为1505亿元，同比下降3.7%，增速较上年同期回落14.2个百分点，降幅较1-7月扩大1.4个百分点。9月略有回升之后，1-10月，西安房地产开发投资再次出现同比3.4%的降幅。

面对此种情况，如何平衡安全与效率也是个很大问题，毕竟效率也是安全的一层保障。

另一方面，西安地价近两年的快速上涨让开发成本随之上升，预售资金卡死之后开发商融资成本或将上升，会不会反映到房价、转嫁给购房人也需要观察。

为不损害效率，山东临沂在两年前出台的监管制度中启用的信用等级差别化执行标准值得借鉴。具体为：评定为AAA、AA、A、B、C级信用等级开发企业重点监管资金额度分别调整为工程建设费用的95%、98%、100%、100%、100%。而在西安的预售资金监管新政里，重点监管资金额度则统一为工程建设费用的1.2倍。—《调查清样》