黄埔第一个入市交易的旧改项目——位于黄埔区府旁边的线坑花园。

2021年下半年陆续出证，至2023年11月证满两年，半年以来已有了成交数据。

其中通过贝壳成交的房源，截至目前已有6套，另有11套在售。

算上其他渠道，估计出售总数30套左右吧。

线坑村回迁区建筑面积约10.6万平方米，由9栋22-31层高的住宅楼组成，户型面积涵盖45-150平方米，合计1005套。

放卖比例大概3%，占比很低。

不过，成交价还算不错：

均价3.5万/平。

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黄埔视野梳理了几个特点：

其一，北向低楼层户型，最低3.38万/平；南向高楼层户型，最高3.6万/平，南北高低楼层仅相差2200元/平。

相比商品房南北向四五千甚至上万的价差，线坑花园落差很小。

其二，成交周期很短。

贝壳上成交的6套房，其中5套成交周期仅1-3天，堪称“秒杀”。

另外1套150平户型，成交周期看似高达469天，但很明显，这套是在证未满两年便开始挂牌。实际证满两年后，成交周期大概5个月。

由于成交周期短，调价次数少，个别仅调价1次。小面积调价低，仅5万；150平户型调价幅度大，最高42万。

其三，5套快速成交的户型，集中在去年11月。

之后挂出的房源，或挂牌价较高的，流速很慢，至今无1套成交。

其四，目前成交的均为大户型，120-150平三至四房。小户型惜售明显，大概村民自持出租的多。

线坑花园这个成交价，性价比如何呢？

得跟旁边同一旧改项目——线坑旧改融资区“新福港鼎峰”比较。

去年11月，鼎峰大户型同期成交价4.92万-5.24万/平，均价约5万/平。与线坑花园价差1.5万/平。

今年鼎峰成交的唯一大户型138.6平三房一厅，价格约4.7万/平，相比去年下跌不少。

与线坑花园4月成交的150平四房两厅户型成交价3.6万/平，相差1.1万/平。

也就是说，同一小区出证上市交易的回迁房与融资商品房，整体价格差1.5万/平。

换言之，旧改项目的回迁房与融资商品房，价格比为1:1.5，即回迁房价格相当于商品房的66%，大概六七折。

可见，旧改项目的回迁房，即便出证后成为二手商品房，但其价格跟同小区的二手融资商品房，仍有不小的差距。

这个六七折的差价，基本算是旧改回迁房与商品房的价值换算参考标准。

需要注意，回迁房指标，与商品房的对价标准，差价更大。

因为回迁房指标，具有很大不确定性，包括：回迁时间不确定，回迁房的具体楼栋、具体户型和朝向不确定，回迁房办证的时间也不确定。

比如线坑旧改：2012年动工，2018年回迁，2021年6月办理房产证，2023年10月证满两年，前后历时长达11年。

多重不确定性+漫长的变现时间，回迁房指标大概相当于同旧改项目商品房价格的五折，甚至更低。

不难理解，回迁房指标其实相当于一张不确定的门票，价值自然大打折扣。

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当然，回迁房与商品房的成交量、成交周期，也是一个重要参考指标。

线坑花园虽然跟鼎峰的价差看似合理，但跟周边其他一二手楼盘比起来，性价比偏低。

线坑花园今年半年仅成交1套，至少说明目前它的价格，偏贵。

目前线坑花园挂牌价在3.18万-3.71万/平区间，涵盖四个户型：87.5平、90.5平、116.7平、121平，均为三房两厅。

这个价格，在科学城选择很多，比如注重书包、配套齐全的买家，会选东荟城、中央城的三至四房，预算节省不少；还可上车品秀星樾的三房户型。

注重地铁的，6-7号线沿线的鼎峰、科城、岭南山畔、星樾山畔，目前也能轻松上车。

线坑花园仅具有区府地段优势。

但这种优势，却因其回迁房的底子，以及弱配套——交付标准、园林绿化简陋、盘小活动空间有限，无配套学校（对口香雪小学约900米），距离地铁萝岗站约1公里。

导致它匹配的客群很少。

而从投资的角度来看，3.1万-3.7万/平的价格，对比周边二手盘，也完全没有优势。

所以，在今年更糟糕的行情下，卖不动是不难理解的。

线坑花园的案例也再次说明，之前大家所担心的回迁房入市冲击商品房价格，其实多少有些杞人忧天了。