每个城市的绝大多数楼盘，无论一手还是二手，它的价格基本不能脱离于区域市场或同地段行情，而独立存在。

比如同地段差不多的楼盘均价4万/平，A盘想要卖6万/平，基本不被市场接受。

除非只有一种可能：开发商根本不差钱，开发成本相对低，吊着卖，管你爱买不买，通过时间化空间，获取利益最大化。

但现阶段，还有几个开发商敢拍胸脯说不差钱呢。即便幸存的个别房企不差钱，也不敢轻易把战线拉长无限地耗下去。

而对于摊子大，或暴雷的房企，资金流动性就是命根子。

这种房企在市场下行周期，无可避免地卷入价格战。

01

只是正常区域市场价

老黄埔由三家央国企联合开发的全新盘——保利招商华发·中央公馆，以3.9万-4.5万/平的开盘折后单价杀入市场，基本改写了老黄埔以及天河东牛奶厂-珠吉片区的价格体系。

这个价格是什么概念？

相当于城市之光三年前的开盘价，部分户型还略低。比目前周边在售的几个竞品盘都要低一大截：

比富颐华庭（5-5.3万/平）便宜8000-1万/平，比天河润府便宜1万-1.5万/平，比珠江花城便宜8000-1.2万/平。

面对这么大的价差，加之保利中央公馆相对区位最佳，城市界面和多条地铁配套优势，片区潜在买家很难禁得起诱惑。

如何评价保利这个价格？

在我看来，对标目前区域二手价，中央公馆3.9万-4.5万/平，基本是正常的区域市场价。

当然，不排除个别户型，或特别客户拿到的价格更低，性价比更高。

目前老黄埔核心区第一、二梯队的二手盘，成交价大致在3.3万-3.8万/平区间。

一般来讲，同地段的新盘比二手贵20%左右，是正常价格；极个别综合质素优秀，所谓“六边形”战士，可以贵30%。

以此来看，对比周边二手，保利中央公馆的整体性价较高。

但如果二手继续下跌，价差进一步拉开，如果中央公馆又不跟进，那它的价格优势则会减弱。至于周边其他新盘，则更是巨大泡沫了。

所以，价格优势，性价比高低，都是动态的，不能一概而论。

02

富姨跟进抢客

如果说，中央公馆目前价格还只是区域正常价，那么可以说，周边其他几个新盘的价格，就存在很大泡沫了。

也就是说，周边其他新盘高于中央公馆的价格差，几乎全是泡沫。从投资角度，溢价越高，泡沫越大的楼盘，投资性价比很低。

经过这一轮大涨大跌，大家可以看到，同地段包括天河东的楼盘，涨跌其实跟老黄埔核心区、科学城核心区基本没啥差别。

这种情况下，同期的入手价高低，也就决定了后市的利润空间。

显而易见，相同面积相同涨跌，入手价低的盘，比贵的盘，涨时利润更多，跌时则亏得少。

从自住角度，同样的预算，则入手价低的住大房，入手价贵的住小房。

你会发现，花同样的钱，买贵的东西住得差就算了，赚得也少，到头来瞎折腾一场空，又何苦呢！

所以，在保利中央公馆的价格攻势下，周边存在价格泡沫的竞品盘开始跟进，卷价格抢客了。

首个跟进的是富姨。

最近，富姨R13栋112平3+1户型，偷偷从原来的5万/平左右降到了4.3万-4.5万/平，总价480-510万之间，单价直降四五千一平，力度还是比较大的。

不过，东边位139平大户型，还在死扛原来的5.3万/平。

拿小户型迎战，至少说明富姨已受到了中央公馆的巨大压力。

03

谁的性价比高？

富姨4.3-4.5万/平，中央公馆3.9-4.5万/平，谁的性价比高？要一分为二看。

基于中央公馆与富姨核心价值的不同，两盘的客群中，除了少量重叠，主体客群的基本需求并不一样。

富姨最核心的价值支撑，是黄广附九年一贯制教育配套，家门口上学便利。

中央公馆的核心价值支撑，在于非常便利的轨道交通+紧邻黄埔高铁新城规划想象，以及南向相对较好的滨河公园景观。

富姨的弱项，是相对外围的区位，周边城市界面较差，以及开发商出险进而影响产品交标质量。

中央公馆的最大弱项，是无配建学校，其中可能就近统筹的怡园小学北校区尚好，最大的不确定性是对口几所初中有一半较为拉跨。也就是，小升初摇到弱校的概率较大。

非常看中优质书包+家门口上学便利的人，会毫不犹豫考虑富姨。

而且，这类不差钱的重度“书包爱好者”，即便富姨不降价，也会为高溢价买单。

所以，富姨的客群，更偏向于看中教育的家庭群体。

而严重依赖地铁通勤，以及追求居住品质的客群，对教育比较佛系，或教育选择较多的人，则会毫不犹豫选择中央公馆。

还有注重投资性价比的买家，也会更多考虑入手价相对更有利润空间的中央公馆，而非高溢价的其他新盘。

当然，目前富姨小户型下降到4.4万-4.6万/平，跟中央公馆小户型的价格差，由原来的1万/平缩小到五六千一平，叠加书包优势，价格泡沫很小，性价比凸显出来了。

04

价值拆解法，找出泡沫价

如果说，我们根据周边二手成交价，得出中央公馆目前3.9-4.5万/平是正常市场价，那富姨的正常市场价又应是多少呢？

这是一个有意思的问题。

一个楼盘卖什么价格，主要由区域行情、周边一二手竞品、区域经济发展情况、项目地段、项目自身配套、建设成本等综合因素决定。

而决定某个楼盘与周边对手盘，有没有价格差、价差多少，关键在于楼盘自身的条件。

虽然新盘的价格只是一个数据，物价部门并没有拆分每一项指标值多少钱。但我们也可根据市场普遍的价值接受度，对价格进行分解，从而找出一个相对合理的价差。

比如，富姨配建九年一贯制学校，且引进一线名校品牌，比无配建学校，且周边学校相对较弱的中央公馆，价格贵5000-6000元/平，应该没意见吧。

当然，如果买了富姨，不管你娃成绩如何，都能进黄广附西校区的重点班（国防班+素养班），那富姨的书包价值，比中央公馆贵1万/平，我觉得也没问题。

但现实是根本不可能的。能不能进重点班，跟买富姨并没关系，全凭成绩说话。

买富姨，仅仅是小区内上学方便，加上广附的教学管理，让孩子接受教育的下限相对高一些。这一点体现在房价差里，值5000-6000元/平比较合宜。

以中央公馆目前价格3.9-4.5万/平作为基数，那富姨加上书包的价值，就是4.5-5.1万/平。

富姨还有哪些额外的加分项呢？

东侧在建的8万方复建商业体，算加分项吗？但中央公馆五六百米之外也有规划华润万象商业体，以及黄埔高铁新城规划商业，整体级别比茅岗复建商业高一些。

茅岗复建商业效果图

当然，鉴于中央公馆周边规划商业尚在纸上，茅岗复建商业已在建。一个商业级别高而兑现慢，一个级别略低而兑现快。综合而言，富姨在商业这块可以值个2000元/平。

商业+书包，则价格为：4.7-5.3万/平。

另外，富姨作为大社区，比小盘中央公馆，小区活动空间大；而中央公馆虽小，但通过外部一两百米外的两大公园弥补。这点两盘可打平手。

除此之外，富姨没有拿得出手的优势了，剩下的只有减分项了——

1、两区交界的区位，相对处于老黄埔核心区外围。地段价值可减1000元/平。

有人可能不同意，说富姨近天河，近鱼珠，还可通过鱼珠隧道近琶洲。但中央公馆与富姨仅相距3公里，护林路今后搞快速化无红绿灯，也就二三分钟的车程，所以谈近天河没什么区别。

2、两区交界，城市界面相对大沙东这边弱一些。减1000元/平吧。

3、开发商相对较弱，其中之一为险企，导致产品包括公区交标差点意思。相对而言，中央公馆三家央国企操盘，大概率会比富姨好一些。

富姨已收楼入住的一期公区交标，大家可以进去实体感受：

现在售的R区，是延续一期这种状态，还是升级？有没有能力保障？打个问号。

如果仍延续一期交标标准，减1500元/平，不算过分吧？

4、富姨不近地铁，目前在售R13栋，距离相对近一点的13号线珠村站，去到了1.6公里左右。相比地铁线网环绕的中央公馆，减3000元/平。

5、物业这块，减1000元/平吧。

6、R13栋近主干道护林路，大概80多米。而后面推的R1-R6栋，则几乎贴着大马路建了，距离主干道不足20米。

需要注意，护林路规划是要快速化改造的，其中茅岗路口很有可能改为下穿隧道。富姨R区临路楼栋的中低楼层，或有噪音影响，注意避坑。

这一点，减1500元/平，问题不大吧。

有人会说，中央公馆北边几栋也挨着护林路，同样也吵啊。

大家有所不知，根据护林路快速化改造方案，中央公馆北侧这一段将设计为下沉隧道，未来临路楼栋的噪音问题将得到解决。另外，护林路高压线入地，沿线的颜值也将大幅提升。

除此，网上不明真相群众吐槽比较多的，还有：北侧规划高铁站会有高铁噪音，又临近广石化有污染，景观比较差。

这两点其实也有误解：其一，黄埔高铁站为地下站，所有经过的轨道线均走地下，无噪音之忧。

其二，中央公馆北侧现状景观的确一般，但未来黄埔高铁新城建起来后，将会是高楼林立的TOD枢纽商务区景观，广石化、广本等厂区将被高楼遮挡。

黄埔高铁新城规划效果图。

以上，综合富姨所有的加分项和减分项，最终的价值为：

中央公馆（3.9-4.5万）+书包6000+商业2000-无地铁3000-区位1000-界面1000-交标1500-噪音1500-物业1000

=3.8-4.4万/平

当然，部分有争议的地方，顶多加减一两千吧。

综合下来，富姨与中央公馆，两盘价值旗鼓相当。也就是说，富姨实际的价格，应该齐平中央公馆才对。目前价格存在较大的泡沫。

所以，从投资角度来看，泡沫大的未必是好的投资选手。

但前面也说了，从实际需求来看，两盘因非常明显的价值——

强学位VS强轨道交通+强公园景观，形成了完全不同的主力客群。

不差钱又只看中书包的人，啥都可忍受，会毅然决然地拥抱泡沫。反之亦然。

富姨也好，中央公馆也罢，只要是基于自身最核心需求而做出的选择，都是值得的。

以上的价值拆解法，同样可适用于其他楼盘比较。这个办法，虽不是百分百精准，但对于我们估算楼盘的真实价值，是一条捷径。大家不妨试试。