锦玉潮明位于永嘉三江，距离大诚瓯江印象直线约1.2公里。

去年底，锦玉潮明打“骨折”，小高层5折起，折后7000-10000元/㎡，开盘均价约1.9万/㎡，合院六折起。更早，24年初，通过“工抵房”的名义推出“买一送一”、“买合院送高层”。即客户购买一套合院，可任选一套总价200万内的高层，如果超过200万，可以补差价。

根据温州房管网数据显示，24年12月至今（截止4月11日），锦玉潮明去化0套。看来折后的价格，在当前市场下接受度不高。

在这一波“骨折”之前，项目的销售停滞许久。根据房管网的备案数据，从2023年10月开始没有新的去化。目前，在售房源415 套，小高层384套，合院31套。

锦玉潮明是一个“高低配”小区，不过容积率仅约2.2，由小高层和中式合院组成。

小高层建面约95-136㎡，面积定位覆盖首改、改善等。中式合院约200-365㎡。

2023年底锦玉潮明交付，小区整体品质还是不错的。

2023年交付时实景图

日前，锦玉潮明有5套中式合院和5套小高层房源在阿里拍卖网上架，将于4月27日开拍。

其中中式合院起始总价在368-395万之间，起始单价约0.87-1万/㎡，小高层起始单价约0.68-0.73万/㎡。

2021年开盘，中式合院备案总价在1200万+。如今400万不到的起始总价，单价不到1万在阿里拍卖上拍。

有一种高岭之花，被拉下神坛。

刚开盘的锦玉潮明还是很受市场关注，项目已售房源中，绝大多数房源都是在21年备案。

小高层开盘均价约1.9万/㎡，个别视线有影响的房源单价在1.5-1.6万/㎡，当时同样的价格只能买到偏远板块，而他与市区仅仅一江之隔。

项目的中式合院更是物以稀为贵，“限墅令”缘故，墅类地块尚未重启供应。

在锦玉潮明之前，与市区较近的中式合院项目，永嘉岩头的春风楠溪。相比较，锦玉潮明与市区一江之隔，可作为“第一居所”。

去年10月，春风楠溪一批房源，合院和山镜VILLA调价，调价后的价格相当于开盘的37折，折后单价在1-1.6万/㎡ ，总价段在116-306万之间。短时间内就被“哄抢”，价格到位以后，又从牛夫人变小甜甜。

同时期，墅类项目还有早年出让的七都江心明月，是法式风格。彼时，国潮复苏正当时，像锦玉潮明，融合传统文化的中式合院深受欢迎。

锦玉潮明交付时实景图

交付2年，项目仍有大半房源未售，这是为什么?

市场下行，各个板块新房价格重塑。三江板块有国鸿中心、瓯越江城等项目在售，也有打折，位置、配套相对优于锦玉潮明。

而合院，随着市区容积率约1.0-1.05的墅类地块重新供应，呈井喷态势。与三江临近的七都岛，就有观云东方、市城发&蓝绿地块等，同时，瓯海中心区、龙湾蒲州、瑶溪南、瓯江口等板块，均有类似产品的供应。

围绕锦玉潮明的一些利好规划，因各方面原因延迟或落空也影响了锦玉潮明的销售。

一是，府东路过江隧道延迟通车。因为串标事件，府东路过江隧道从原定的2022年开工，直到2024年下半年完成招标工作，通车时间也往后顺延，现预计2027年底项目完工。

二是，350亿温州北外滩计划迟迟未有实质性进展。

2022年，永嘉与金茂签约拟共同开发“温州北外滩”项目。锦玉潮明在温州北外滩范围内，享受利好。

据当时新闻报道，温州北外滩产城融合项目，建设内容包括住宅、商业、学校、公园等。按照双方签署的框架协议，中国金茂将在约3800亩的项目范围内打造滨水生态公园等优质景观、引入高端学校等配套资源、植入现代城市业态、建设健康科技住宅，通过“拥江融入、高效畅达、产城融合、山水交融”的“产城共营”理念打造永嘉山水未来城，引领瓯江北岸城市核心区打造，塑造永嘉新名片。

然而，房地产市场持续低迷，温州北外滩始终未有进展。前段时间，永嘉对三江、温州北外滩、乌牛等区域进行控规调整，但要真正的启动，或许还是得等到楼市有明显回暖，地块正式挂牌出让。