近期北京楼市又出新政，这也是等的一只靴子落地了，2024年的517新政以后很多人都讲会不会在6月初或者5月底出新政，北京楼市的新政会不会也像上海、深圳、广州等全国200多个中小型城市一样把首套房或者首套比例以及贷款利率调下来，等到了端午节以后，北京在6月26号也出台了降低首套房的首付比例以及二套房的首付比例，贷款利率也下调了，这是不是好事儿呢？一定是好事儿，但是它也有其他的一些隐痛。 所谓大家等的北京首套房、二套房首付比例以及贷款利率的事儿终于落地了，很多有购房需求的刚需人群能够上得去车了，可是大家想过没想过这种楼市新政归结起来其实就叫杠杆的调节，这次又把杠杆调节的比重加大了，能用一个小杠杆撬动一个大的重物了。 利好于一类人群，首付款原来不够，现在可以用低的首付款来买一套房子了，但是另外一方面也带来了一个隐痛，北京不像其他的中小型城市一样，北京的房子的货值是比较高的，目前来讲北京基本上改善型的这种住房或者五环外的一些新房，改善型100多平米的至少都在1000万以上了，如果按照1000万房产的货值首付比例付到200万，会有800万的贷款，这个贷款的压力是非常强的，如果贷25年，按照商业贷款3.5%计算，等额本金每个月至少要还人民币3万多，等额本息每个月还人民币将近4万块钱，对于大部分家庭来讲承受这样高额的贷款的压力是非常的沉重的。 我在一些话题里面也谈过，其实要买将近800万到1000万房产的这种在北京生活的人群或家庭，基本上清一色高比重的都是换房群体，把现有手里面的一套房卖掉，卖掉以后加上一点的积蓄凑一个整数，然后剩余的再贷款，否则就像刚才给大家算的账一样，别说1000万的房产了，就是500万的房产首付比例20%要付100万，剩下的400万还得贷款，每个月的压力可想而知，通过三年疫情很多人不敢花钱了，很多人都怕失业或者还有很多人可能在某个行业找不到工作，这样压力就非常重了。 北京楼市的各种调整政策也好，还是全国在首付门槛儿与贷款利率上的不断降低也好，都说明了楼市的活跃度不高，如果活跃度高就没有这些一步一步的动作了，其实按照这个套路来推测，北京接下来如果还是活跃度不高的话肯定就把准入门槛的五年社保或者个税调整为三年，这也是一个趋势。像北京，上海限购的一步棋是以环线为主，环线之内限购，环线之外可能是不限购了，核心的目的就是让老百姓要花钱，楼市的活跃度要提高。