今天一早，8月份70城房屋价格指数如期公布。作为国内最权威的官方数据，对于我们了解楼市的变动还是有很有参考意义的。进入7月份，各地楼市调控措施持续升级，从“深八条”到“沈八条”，再到取消房屋买卖增免优惠政策，再再到房地产企业的“三道红线”，这段时间的政策不可谓不多。

但是目前来看效果如何呢？恐怕还不尽如人意，至少8月份的数据，用国家统计局的总结就是一句话——“总体平稳、价格略涨”。

其中，4个一线城市房屋价格继续上涨。新建商品房北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5%，平均涨幅较比上月扩大0.1个百分点。被认为更具有市场风险标意义的二手房价格，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1%，平均涨幅比上月扩大0.3个百分点。而且调控力度最大的深圳，单月涨幅继续超过1%，同比涨幅已经达到15.9%，远远超过地方政府可以“容忍”的5%红线。

二线城市和三线城市也同样延续涨势，31个二线城市新房环比上涨0.6%、二手房环比上涨0.4%。35个三线城市，上面两个数据分别是1.0%和0.6%。这四个数据中，只有二线城市二手房环比涨幅较上个月有所回落。

也就是说，虽然大家期待8月份楼市能有所降温，但是事与愿违，8月份的楼市不仅继续上涨，而且涨幅比7月份还要大。而且9月份和10月份是地产传统的金九银十，那岂不是今年房价又要继续涨了？不少朋友可能比较着急要买房了，但我看其实未必，下半年楼市转冷是大概率事件。

首先，7、8、9三个月调控政策落地还需要一定的时间。

一般来说，调控政策可以分为两个大类，一类是直接调控需求和供给的，另一类则是间接调控金融、税费等交易成本的。总的来看，这几个月各地出台的调控政策里，除了深圳大幅度提高了购房门槛以外，其他城市对于购房门槛的调控还处于小修小补的阶段。只是堵上了“假离婚”这些原本购房政策的漏洞，直接从供需端的调控很少，因此很难直接对市场产生直接影响。

而间接的调控政策里，不论是增值税也好还是其他政策也好，需要一段时间才能改变市场参与者对于未来价格走势的预期，从而发挥作用。就比如规范深圳地区的“房屋抵押经营贷”，必须要让想走这条路的人彻底断了念想，让中介不敢去碰这条红线，才会真正起作用。

并且，作为本轮楼市调控“大招”的地产融资三道红线，一方面是9月份才放出风声的，另一方面也要留给各地产企业一定的反应时间。比如，已经踩了“三条红线”的恒大，这几天已经宣布七折大促。

所以，从这个角度来看，得先让“政策飞一会”，然后期望它们能落地见效。

其次，LPR下调以及上半年释放需求的“红利”，市场需要一段时间来消化。

上半年地产火热，集中释放了不少需求。特别是大城市不少换房需求得以释放，换房链条重新启动。而且国人历来有“买涨不买跌”的观念。这就意味着上半年市场运行还存在一定的“惯性”。

同时LPR5年期下调至4.65%，以及最近一段时间货币政策下浓厚的降息和宽松预期，事实上成为了房价的利好支撑。虽然货币政策正在逐步调整与收紧，但是学过经济学的都知道，货币政策不比财政政策，其传导需要一定时间，也需要留给市场来缓冲。

第三，下半年历来是需求的淡季。

由于入学政策的存在，上半年历来是需求的旺季。反观下半年，随着结婚率以及生育率的下降，以及观念的转变，十一期间结婚人数、生子等喜事操办越来越少，出门旅游越来越多。这使得传统十一前后楼市火热的基础越来越薄弱。

并且，计划在明年入学的家长，普遍计划在下半年卖房，以便能够实现第二年上半年换房入学的方案。因此，下半年是典型的需求减少、供给增加的淡季。上述情况在北京过去三年的楼市走势中都得到了验证。

综合以上3点，虽然楼市目前还很热，但是调控和降温都已经在路上，相信楼市回归理性不会太久。