最近，旧改政策变化有点多，不少村民跟不上节奏，消化不良，被整蒙圈了。

这些政策包括，重新划定各片区集体所有土地征收补偿方案，扩大房票安置项目范围，以及三年前的弃产补偿又卷土重来。

其中，有的旧改项目房票安置实施路径，又因涉及到专项借款资金，让村民一头雾水。

有村民反映，最近枫下村经联社对枫下旧村改造项目模式进行意愿征询，即：

由旧村改造模式，转换为城中村改造模式。

村民说：没有任何方案，就只让他们填个表，同意与否，签字画押。

转换的城中村改造模式，到底是什么方案？我们可是一点消息都没有，会不会套路村民？

01

旧改关涉民生大事，稍有风吹草动，如果相关部门又不及时跟进做好沟通解释，村民难免心慌慌。

旧村改造转为城中村改造，大家倒不必担心，其实只是换个说法，基本上是一个意思。

如果非要抠字眼，区别仅仅在于：

项目姓“城”，还是姓“村”。

“城中村”顾名思义，更多是指混杂在城区中的村落。而“旧村改造”更多倾向于郊区城市化改造。远郊村落是村连村，只见“村”，不见“城”，当然谈不上“城中村改造”。

当然，宽泛地讲，无论城区还是郊区，但凡在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的行政村、自然村以及转制社区的综合改造行为，都可笼统地称为“旧村改造”。

两个概念都共同指向于“村社”，都涉及到土地权属的转换过程，即由集体土地转为国有。区别于原本就是国有红本的老旧小区改造，即所谓“旧城改造”。

无论旧村改造，还是城中村改造，或者旧城改造，在合作模式上，要么村社自主改造，要么找企业合作共建，二选一，任村社选择。

现成的例子是，老黄埔的3个旧改盘——城市之光、富颐华庭、中鼎君和名城/珺合府，都是以城中村改造的名义立项的。

分别叫：茅岗路以西城中村改造项目、文冲石化路以西城中村改造项目、横沙城中村改造项目。

但我们平常一概称为：茅岗西片旧改、文冲西片旧改、横沙旧改。

有什么区别吗？没有任何区别。说的就是旧村改造的意思。

其实，官方费尽心思转换枫下旧村改造的模式，目的无非是：

更好地落实中央政策——使用城中村改造专项借款，购买存量商品房用于房票安置。

因为这笔专项借款是以“城中村改造”的名义申报，为了项目名实一致，所以得换个说法，包装一下。

02

实际上，在枫下村民被通知填表前几天，相关各方就已经签约，确认枫下村项目使用城中村改造专项借款认购商品住房用于房票安置——

11月22日，九佛街道办事处与科学城（广州）城市更新集团有限公司、广州志远城市更新投资有限公司、广州科城何棠置业发展有限公司，共同签订《广州市黄埔区九佛街枫下村城中村改造项目使用城中村改造专项借款认购存量商品住房作为安置房的工作协议》和《广州市黄埔区九佛街枫下村城中村改造项目存量商品住房认购协议》，确认枫下村项目使用城中村改造专项借款认购商品住房用于房票安置。

枫下村项目由此也成为黄埔区继九佛“五村七片”之后，第二个使用专项借款认购存量商品住房作为房票安置房的旧改。

此次枫下村项目认购总金额共8亿多元，首期认购540套房源，面积50494平方米，将全部纳入房票“房源超市”系统管理，供选择房票补偿安置的村民用于安置回迁。

值得一提的是，上面签约方中，广州科城何棠置业发展有限公司是何棠下旧村改造项目（科城新世代）的主体公司。

也就是说，此次枫下村使用专项借款认购的540套房源，来源于科城新世代项目的商品房。

从枫下村换到何棠下，区位和公共配套上，是由区域外围向区域核心区置换，显然是升级了。

当然，枫下村民如不愿房票安置，也没关系，还可以有本村的回迁房可选择。

枫下村项目申请到的专项借款资金高达70亿，目前正持续加快复建首开区3个地块建设，建成后可提供约6138套回迁房。

03

为何要用房票安置？

有利于村民更好更快回迁安置。

而且，房票安置还一步到位实现了房产商品化——理论上收楼即可办理房产证。相比原来回迁房变为公开入市流通的商品房的漫长过程，更便捷灵活。

又为何要用专项借款购买商品房？

其一，旧改项目纳入专项资金池，解决了房票资金来源。

其二，专项借款比一般从银行贷款的利率更低，而且五年到期后还可展期。这极大减轻了开发商的融资成本。

还有就是，通过房票更快安置，同时也减少了复建住宅的总量，降低了总的开发成本，对开发商来说也是减负。

总的来讲，房票安置使用专项借款认购，可以一石三鸟：

回迁安置、企业纾困、库存去化这困扰开发商的三大难题，也就迎刃而解。

不过需要注意的是，由于专项借款不支持货币化安置（即直接兑付现金），故使用专项借款的旧改，使用房票也就不能兑付现金。

至于未纳入专项资金池的项目，房票到期变现不受影响。即房票18个月到期后，按原政策可兑现基础补偿金。

04

当前黄埔区解决回迁安置难题的路径，除了常规加快回迁房建设，以及房票安置、纳入专项借款资金池项目，又祭出了三年前的弃产补偿大招。

最近，黄埔多个旧改项目的村民收到了弃产意向摸查通知。

从初步方案来看，各个片区的弃产补偿价，仍然保持了价格差。比如知识城片区弃产补偿实方8000元/平，虚方6500元/平；科学城片区大概在1万-1.2万/平区间；老黄埔片大概在1.3万-1.5万/平区间。实方补偿大致跟三年前的价格差不多。

此外，为保障村民的生活，要求户内少于200方原则上不接受弃产。

这跟原来要求只能弃产30%是一个逻辑：避免个别村民赌徒式变卖家产，变成无产者，沦为相对意义上的潜在流民。

这个弃产价格如何呢？

我觉得性价比是比较高的。

要知道，三年前是房价高峰期，当时的弃产补偿价是同地段普通商品房的三分之一左右。

而经过这三年的房价暴跌，商品房价大幅缩水，有的区域部分楼盘已经腰斩，甚至降幅高达60%左右。

也就是说，现在很多二手商品房价格与弃产补偿价的差价，已由三年前的三分之一，缩小到现在的二分之一。

比如知识城的万科幸福誉、绿地城，目前二手成交价普遍已由2021年的3.5万/平，暴跌到了1.3万-1.7万/平。

换言之，原来300方弃产面积才能换到100房的商品房，即3套换1套，现在只需大概2套换1套。

很明显，在通缩背景下，现在弃方补偿还维持三年前的价格，而购买的标的物已大幅降价，说明现在的弃方补偿价购买力更强，性价比高多了。

从这个角度，要我说，部分回迁面积较多的村民，确实可以选择部分弃产拿现金，抄底二手房，比苦等回迁房或拿房票认购一手期房，香太多了。

房子多的，可以用来出租；如果自住的，买二手即买即住，无需新房的两年等待，还能节省一笔房租，何乐而不为？

实际上，通过弃产补偿资金流入楼市尤其二手市场，一旦量能起来，对于活跃区域楼市，也是很有杀伤力的。

我倒觉得，直接弃产拿现金，选择更灵活，范围更广，这招比房票更管用。