有点意外！

科学城集团接盘时代地产退出的裕丰围旧改，项目实施方案竟然获批了。

11月19日，科学城城市更新集团公布了这一消息。

裕丰围旧改项目太过于低调。

在获批前，项目实施方案并未按常规流程进行公示。

以至于大家对这个项目有点陌生，相关基础数据也知之甚少。

当然，也与项目体量过小有关。

公开资料显示，项目总用地面积7.61公顷，总建筑面积仅24.49万平方米。

其中，包括复建住宅与融资商品住宅的建筑面积，合计约17万方。

根据科学城集团公布的项目效果图，整个项目由8栋超高层住宅和2栋办公楼组成。

按复建和融资占比约1:1计算，裕丰围旧改的商品住宅建面大概只有不到9万方。

也就是，4栋商品住宅大概900套的货量。

项目体量小，无地配建学校，难免在教育配套上比较吃亏。

科学城集团介绍，项目配套公共服务设施共33项，总建筑面积1.68万平方米，设有幼儿园、综合文化服务中心、养老服务机构、社区卫生服务站。

不过，项目的商业配套，倒是一大亮点。

项目在临近裕丰围地铁站一侧，规划了7.58万方的商业用地，将规划打造创智天地（数字经济）、临港中心（临港商贸）及超级邻里中心（生活服务）三大业态。

从规划图来看，创智天地和临港中心，应该是两栋商务办公楼，预估150米左右。

超级邻里中心应该是联结两栋办公楼的裙楼商业。

教育配套虽是项目的短板，但好在周边的学校不差。大概率小学对口黄埔教研院实验小学，初中摇号丰乐初级中学。

项目最大的优势（当然也是旁边其他小区的优势），是裕丰围地铁上盖。

而裕丰围站，又是老黄埔片区仅次于黄埔站的第二大换乘枢纽。

裕丰围站在现有地铁7号线、13号线的基础上，还规划了远期25号线和4号线复线（光谱东路-南沙站）。

其中，4号线复线规划定位为时速160km的高速地铁（城际），不排除有可能进入下一轮轨道建设规划。

从项目体量和轨道交通优势来看，裕丰围旧改和中央公馆南北呼应，算是老黄埔屈指可数的两个轨道枢纽上盖新项目。

不过，中央公馆以其临近乌涌和儿童公园、荔枝公园，相对比裕丰围旧改项目更安静、环境也更好一些。

受制于黄埔港码头难以腾退，裕丰围站周边几个小区，难免还要经受较长时间的货车噪音、粉尘干扰。

当然，南向珠江边近距离的视野景观，也是另一番风景。

总体来讲，裕丰围旧改项目在老黄埔算是比较稀缺的临江一线项目，且西侧紧邻黄埔公园，地铁、商业、公园、一线江景，四大核心要素汇聚，还是比较能打的。

不过，项目虽然拿到了批文，但距离真正入市，存在不确定性。

裕丰围旧改进度严重滞后，以下沙涌为界划分两个地块，目前北地块基本未拆迁，南地块已腾空。

如果融资商品住宅在南地块，则未来一年半载入市可期；如果放在北地块，那就相当杯具了。

接下来，我们静待官方公布项目实施方案。