所谓的“房奴”就是通过按揭、公积金等金融贷款方式，为自己的买房投资加了3-5倍的杠杆（一般开款的首付比例就是20-30%左右）。而全款买房的人，说白了就是完全没有杠杆的问题，全部资金都是自有资金。那么这就很好理解了，加杠杆的人肯定是赚得多，赔的也多，而且存在着“被平仓”的风险。而全款买房的人，相比来说，收益也会有限，但不存在过多的系统性风险。

实际上5年后房价无外乎就是涨了、降了的问题，先说涨价了，就按房价涨了一倍计算。“房奴”简称A客户，“全款”简称B客户。房子按100平米，10000元/平计算，A客户首付30%购房，先期投入30万元首付，贷款30年，贷款额70万元，采取等额本息还款方式，按最新的基准利率计算，每月还款大约为4150元，5年累计还款约25万元，这其中20万元为利息，5万元为本金，剩余待还款额约为65万元。

如果5年后A客户选择将房屋出售，该房屋目前的价格已经翻倍，售价为200万元，A客户只要将剩余的65万贷款一次性还清，就可以获得200万的收入，扣除之前的首付30万、已支付贷款25万、待支付贷款65万，共计盈利80万元。B客户就很简单了，100万元投入，5年后价值200万元，共计盈利100万元。小结：A客户首付只交了30万元，就撬动了80万元的利润回报，利润率到达了267%，即便算上这5年累计投入的月供25万元，利润率也达到了145%之高。B客户的利润率还是很清晰的，5年后，累计100%的回报率。

再说降价了，也按房价降了一半计算。“房奴”简称A客户，“全款”简称B客户。房子按100平米，10000元/平计算。A客户首付30%购房，先期投入30万元首付，贷款30年，贷款额70万元，采取等额本息还款方式，按最新的基准利率计算，每月还款大约为4150元，5年累计还款约25万元，这其中20万元为利息，5万元为本金，剩余待还款额约为65万元。此时房子降价了50%，说明房子只值50万了，而A客户前后已经投入了55万元，而且还需在未来25年里再支付给银行65万元。累计亏损就是70万元。B客户还是很简单，100万元投入，5年后降价了50%，共计亏损50万元。小结：A客户由于加了3倍以上的杠杆，因此在降价时就会显得非常被动，其具体的亏损金额也会高于全款购房的B客户。此时B客户更方面及时止损，可以快速的以50万元的价格将房屋卖掉，让亏损保持在50万的水平。而A客户想要卖房，首先还要还清剩余的65万元的银行贷款，此时由于房屋已经降价，没人愿意出资垫付该部分资金， 而如果A客户自己没有足够的资金投入，那么损失可能会随着房价的进一步降低而增高。达到一定程度后，实际上也就没有了再向银行还贷款的必要了。

其实就和股票等投资的加杠杆原理一样，股票涨了，加杠杆的挣的更多，股票跌了，加杠杆的赔的更多。而且跌到一定程度，还有被平仓的风险。而没加杠杆的人，可能还有机会等待着股价涨回来。当然，本文所举的例子是比较极端的情况下的，主要是为了让大家更直观的看清数据。房地产相对于股票投资来说还是风险系数要低一些的，贷款买房实际上也是一种常态现象，还远没达到股票加杠杆的风险系数。大家在选房时主要还是结合自身的情况而定，尽量选择发展前期较好、人口流入较多的城市进行房地产的投资。