第四代住宅”，即立体生态住宅。是在国家“碳达峰、碳中和”战略下，实践绿色生态建筑的产物；也是推进生态宜居城市建设、提升人居环境品质、实现住房产品迭代升级的必然趋势。 为进一步鼓励和促进住房消费，更好地支持刚性和改善性住房需求，活跃房地产市场，全国各地出台了立体生态住宅的政策，并设立了相应的试点范围；或完善了相关住宅形式的面积计算、容积率计算等细则要求，支持发展带院落住宅、大平层住宅、“第四代”住宅等多样化住宅形式，对此笔者对各地的政策做了对比解读。

PART/ONE 硬 性 指 标 要 求

1.户内绿化平台

各地均对绿化平台的面积、层高、进深、结构降板及覆土深度作出要求，基本要求为不小于2个住宅自然层、平台进深不小于6.0m，覆土深度不小于0.5m，满足树木绿化生长要求 。 对于户内绿化平台面积，重庆市、内江市做了明确的面积规定，不大于50㎡；安顺市对每个户内绿化面积规定不小于36㎡；襄阳市和济南市则是对其按套内面积比例做了规定。除此之外，内江市和襄阳市还对户内绿化平台的数量做了约束，仅能设置1处，且普通阳台也仅能设置1处。 部分地区明确了采光性、私密性要求，要求户属空中花园，宜设置在每套住宅的客厅外及建筑转角处，且空中花园正对上一层外墙面不得设有客厅、卧室、书房的窗户。表一：户属空中花园指标要求表

对于户内绿化平台面积占比、开敞性也做了要求，如表2所示。 对于开敞性设计基本要求为：不封闭、无围护墙有围护设施、无柱 。部分地区对开敞面做了要求，如重庆市——四周应有不少于2个完整的开敞面（或开敞面不少于周长的50%），且至少有一个完整的长边为开敞面。相邻套型、单元、楼栋通过绿化平台进行拼接的，拼接面不能视为开敞面。 部分地区明确了户内绿化平台占套内面积的比例不大于40%，广州市对这一比例有降低，为20%，苏州市则是将占比按整层面积的12%考量。 对平台上的绿化比例也做了不小于50%要求，部分地区对这一指标做了提升，如益阳市、苏州市、安顺市、衡阳市、襄阳市、济南市等，益阳市对于绿化面积局部不满足可采用盆栽植物弥补的方式，但需要无条件移交给购房户。更有甚者还对配备系统提出了要求，户内绿化平台应设有灌溉系统（重庆市、襄阳市）；布置自动点灌系统（泉州市）。

2.共享开敞绿化平台

鼓励设置适当面积的多户共享开敞绿化平台，满足表3、表4要求的，可不计算容积率。大部分地区对于层高作出了要求——不少于2个自然层 。绍兴市、衡阳市要求最小高度不低于5.6m；重庆市仅要求一个自然层即可，但对平台的进深、覆土深度、面积做了具体要求。内江市对共享平台的最低要求定为50㎡。

对于共享平台的绿化面积占比，大部分地区未做要求，绍兴市、内江市、济南市对绿化占比明确了相关要求。 除此之外部分地区对于共享平台的面积控制提出了要求，如济南市认为应控制在两层住宅面积之和的35%~45%，行业标准规定此项比例为不小于35%。

3.住宅楼层及面积

部分地区对住宅的楼栋高度、层数及套内面积作出要求。 南通市规定此类住宅层数不应小于11层，安顺市规定此类住宅仅适用于中高层，内江市规定此类住宅不小于36m，泉州市规定此类住宅不得设置跃层式、不得设置带有敞开连廊户型。 关于住宅套内面积要求，泉州市、苏州市规定不小于120㎡，内江市规定不小于80㎡。

4.消防间距

建筑间距应按绿化平台外缘计算。

5.界限退让

部分地区界限退让可按建筑主体外墙，但不应超出实际用地红线范围。 苏州市吴江区，在满足消防、日照要求的前提下，主体结构外的绿化平台可不纳入建筑间距的计算。 龙岩市、泉州市等地，可在满足日照、消防和安全距离规定要求的前提下，试点项目的建筑间距的计算边界可按户属花园外挑尺寸的二分之一范围线进行控制。

6.日照间距

各地基本按《行业标准》中对于此类住宅的日照计算要求，“当城市花园建筑为遮挡物时，日照计算的遮挡面应为户属空中花园的最外边缘；当城市花园建筑为被遮挡物时，日照计算的被遮挡面应为建筑主体外边缘”。

7.精装修交付

重庆市对于立体绿化住宅明确要求精装修交付标准，避免二次装修对环境造成污染。其它地区宜按地区性要求执行。

8.竣工验收及监督

户内绿化平台、公共绿化平台等特有部分及绿化实施情况应纳入建筑主体工程同步规划、同步实施、同步验收，绿植维护在交房前由建设单位负责。不得擅自改变功能、影响容积率、建筑间距等问题 。在项目申请规划条件核实和竣工验收前须完成户内绿化平台、公共绿化平台的绿化实施工程，并保证绿化工程质量。 鼓励一次性验收。湖南省益阳市可允许分期验收，但需要对已销售住房的绿化平台按设计要求完成绿化实施后，方可进行规划验收。

9.产权面积

户内绿化平台不计入产权面积。仅部分地区，如四川省内江市40%户内绿化平台计入产权面积。

10.规模要求

《行业标准》：宜采用单栋空中庭院住宅、双栋或三栋空中庭院住宅组合，不宜超过3栋拼接。 湖南省益阳市：原则上至少满足1个居住街坊（用地规模2-4公顷） 贵州省安顺市：要求容积率不超过2.5。

11.品质要求

此类住宅应保证采光性、私密性 。 湖南省益阳市：应保证住宅内房间均有采光，每户均没有“黑房子”，住户“私密性”和“安全性”得到充分保障。 贵州省安顺市：户内绿化平台内对应的本层外墙面，不应设置卧室外窗；户内绿化平台内对应的上层外墙面，不应设置主要功能房间的外窗；充分保障住房的私密性和宜居品质。

12.其它要求

对于装配式、绿色建筑设计等要求，各地要求不尽相同。苏州吴江区对装配式不作要求，重庆市做鼓励式推广，绍兴式认为应按《装配式建筑评价标准》（DB33/T1165-2019）相关要求执行，同时满足三星级绿色建筑标准设计，此类设计宜结合各地区要求执行。

PART/TWO 优 惠 政 策

1.容积率

满足前述硬性指标要求的绿化平台面积不计入容积率，否则应全部计入容积率 。 也有部分计入容积率要求的，如福建省福州市的平台按照出挑尺寸有一半计入容积率的要求；济南市户属绿化平台水平投影面积之和不超过住宅套内建筑面积40%的，按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积，公共绿化平台建筑面积应为所属两层房屋总建筑面积的35%—45%的，不计入容积率；广州市按满足要求设计时一半计容，否则应全部计容，当为高品质住宅时，平台的面积比例可适当提高。 四川省内江市，户内绿化平台60%建筑面积不计入计容建筑面积，其余40%建筑面积按其水平投影面积的一半折算计入计容建筑面积。开敞式公共平台建筑面积不计入计容建筑面积和产权面积。 对于室内通高起居室，不同地区的计容标准不尽相同。 济南市提出普通住宅建筑层高应控制在4米以内。低层住宅的起居室层高不大于两层层高且水平投影面积不超过住宅套内建筑面积20%的，按水平投影面积计算容积率。套内建筑面积大于200平方米的复式住宅的起居室层高不大于两层层高且水平投影面积不超过住宅套内建筑面积20%的，按水平投影面积计算容积率。 广州市套内建筑面积超过144㎡的复式住宅，其客厅、起居室挑空部分层高不大于7.2米时，水平投影面积不大于套内各层平均水平投影面积30％且不大于50㎡的按1.5倍计算容积率建筑面积，超出部分按2倍计算容积率建筑面积。当其客厅、起居室挑空部分层高大于7.2米时，超出部分以每2.2米为单位累进增加1倍计算容积率建筑面积。 各地鼓励高品质住宅首层设置架空层，并予以不计容的鼓励政策。如泉州市、广州市、济南市、天津市等，对于架空层的层高、面积比例、开敞面的比例等作出规定。 泉州市架空层层高：3.3m≤H≤6.0m 广州市架空层层高：H≥4.5m 且架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40％；除首层外公共开放空间不计容比例可按不大于本栋建筑计算容积率中建筑面积5%。 济南市架空开敞面累计长度应不小于架空空间周长的40%；纯住宅建筑首层架空空间面积应不少于首层投影面积的40%，架空部分及必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房可不计容积率。

2.建筑密度

基本要求均为按首层建筑基地面积计入建筑密度，局部地区，如南通市，规定绿化平台的水平投影面积不计入建筑密度，重庆市认为可比相关标准（《城市居 住区规划设计标准》( GB 50180-2018 )）适度提高建筑密度。

3.绿地率和绿地面积

各地对于户内绿化平台、公共绿化平台的绿化面积计入指标的要求不一致。部分地区认为除平台绿化以外的地面绿化需满足项目规划指标要求后，才可计入绿化指标。

4.配套设施计算基数

对于配套设施的建设，各地不同程度的做出了支持性政策。 重庆市：满足要求不计容的绿化平台的面积不纳入项目配套设施计算基数。 益阳市：满足要求不计容的绿化平台的面积不纳入项目配套设施计算基数，且不缴纳报建费（城市基础设施配套费、垃圾消纳处理费等）。 南通市：空中花园的累计建筑面积应计入物业管理用房配建基数，不计入人防配建面积基数，不计入机动车、非机动车配建指标基数。 安顺市：户内空中停车场（位）的停车位数量计入建设项目配建停车位指标。 湖南省衡阳市：减免规费。

PART/THREE 保 障 措 施

规范房屋销售合同，明确业主后期管理和围护义务，并取得业主承诺，一并报住建部门审核，一经审核不得擅自变更。严禁业主私自改变用途，严禁封闭空中花园平台 。 物业主管部门应督促物业服务企业依合同约定加强对户内绿化平台和开敞式公共绿化平台的后期管理，劝导业主按照规范使用，保障立体生态住宅正常使用，若有违法行为及时上报有关部门进行查处。 相关执法部门按职责分工加大对试点项目的批后监管力度，对违法违规建设行为“零容忍”，对验收后改变户内绿化平台和开敞式公共绿化平台用途的，应重点查处，一经发现，顶格处理。

PART/FOUR 成 本 增 加 项

1）防水：区别于普通阳台两层普通防水材料的要求，绿化平台需要额外考虑耐根穿刺防水卷材。 2）排水：绿化平台需要考虑专属排水沟、地漏，独立的排水系统，按种植屋面的做法额外考虑滤水层、排水层等做法；并宜考虑配置自动灌溉控制系统。 3）绿化标准：绿化植物有地域性选择要求，要包含乔、灌、草相搭配。

PART/FIVE 第 四 代 住 宅 痛 点

1）平台不能封闭。受各地气候特点影响，第四代住宅的实施具有地域性限制。对于寒冷地区，对于室外绿化的可延续性影响巨大，目前试点项目主要集中在气候相对湿润的部分城市。郑州市就明确对第四代住宅建设的推进持观望态度。 2）绝大部分地区绿化平台不计入产权。即仅有使用权，无所有权。私家花园不得改造、花草树木不得随意毁坏，需由物业进行管理维护； 3）私密性影响。虽然采取一定的设计措施，仍不可避免的会有相邻住宅间的视觉影响，缺少私密性，在具体实施时，仍需在户型设计上，对私密性问题进行重点关注。