短债在前、“暗债”难防,新城控股该不该卖吾悦广场?

白丁财说 2022-03-08 17:38:12

在部分人眼里,新城控股算是一家“因祸得福”的房企。

2019年,受前董事长猥亵幼女案的影响,彼时的新城控股迅速收缩回血,旗下多个项目股权及债务转让。即便是在一些一线城市,尚未投入的项目新城控股也坚决退出。

谁曾想,新城控股的无奈之举,居然消除了不小的隐患。

尤其是在2021年,多家房企因债务问题爆雷,但历经收缩的新城控股,反而表现得十分轻松。

不过,新城控股果真就安全着陆了吗?

就在2月底,穆迪将新城控股的展望由“稳定”下调至“负面”。紧接着,新城控股准备出售吾悦广场的消息也开始蔓延。

虽然新城控股对此予以否认,但是面对即将到期的巨额短债,还有众多“暗债”压身,究竟卖不卖吾悦广场,新城控股是得好好考虑了。

还了1.6亿美元债,还有几十亿

当下的房地产行业,真正能做到如期还债的房企,绝对称得上是行业“靓仔”。

就在2月18日,新城控股境外子公司利用自有资金提前赎回3月20日到期的2亿美元、利率7.5%票据中的1.595亿美元本金,向外界展现了“不差钱”的一面。

然而,新城控股还没来得及高兴,几天之后的2月22日,穆迪就将新城控股发展控股有限公司、新城控股集团有限公司及新城环球有限公司的展望由“稳定”下调至“负面”。

穆迪称,负面展望反映了穆迪对新城系在未来12- 18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期,而且其“运营和融资条件都很困难” 。

究竟有多困难呢?我们梳理了一下:

在3月9日,也就是明天,新城控股有3060万美元的利息需要支付。

不久之后的3月16日,新城控股有14.3亿元票据到期,外加1.03亿元利息需要支付。

而在3月20日,新城控股有三笔债务需要处理,其中2024年到期的10亿元票据可提前赎回,外加5900万元利息;旗下境外子公司New Metro Global,也就是上文提到的已经提前赎回1.6亿美元票据的那家,届时还有4050万美元票据要还,外加152万美元利息;还要对一笔2023年到期的票据支付6160万元利息。

最后,在3月26日,新城控股需要对另一笔2023年到期的票据支付5600万元利息。

计算下来,仅在3月,新城控股就得拿出几十亿元,来应付各种到期债务以及支付利息。

由此可见,新城控股的债务压力有多大。

REITs融资不顺,该不该卖吾悦广场?

重压之下,新城控股被传言,“将逐步出售旗下吾悦广场及住宅项目,保留商管,未来将拓展轻资产项目”。

要知道,吾悦广场可是新城控股的“现金奶牛”。截至目前,其拥有两百座吾悦广场,去年贡献了86亿元的租管费收入。

但是,吾悦广场也有一个重大的弊端,就是成本较大、回报周期较长。

新城控股董事长王晓松就曾表示,一个吾悦广场的平均成本为7亿元,可售物业覆盖自持部分80%的成本,即约5.6亿元现金流要继续投入到综合体,沉淀成本为1.4亿元。

而且,吾悦广场要想盈利,还要等到项目建成,并且培育3到4年后,才能实现单个现金流的回正。

既然吾悦广场沉淀了如此巨大的资金,那么,正如传闻所言,“逐步出售旗下吾悦广场”,就能迅速回笼资金,一定程度上解决新城控股的燃眉之急。

但是,新城控股可不想放弃手中的“现金奶牛”,将吾悦广场转手。

新城控股回应称,吾悦广场是公司发展的重要一环,目前公司正通过新加坡REITs、CMBS、经营性物业贷等形式尝试将吾悦广场轻资产化,进而有利于公司拓展融资平台并扩大投资者基础,优化公司资产负债结构。

简单来说,新城控股就是打算将吾悦广场证券化处理,以吾悦广场可以带来的租管费收入为保证,从资本市场上获得融资。

这样做的好处有两个,一是新城控股可以通过让出一部分权益,将吾悦广场轻资产化,回笼资金;二是可以获得部分税后收益,进而优化业绩报表。

妥妥的“一箭双雕”。

但是,理想很丰满,但现实很骨感。新城控股的算盘打得再好,却抵不过计划进展的不顺遂。

比如,早在去年7月,新城控股就打算做新加坡REITs,本来想着是年底拿到批文,但是现在还没有影子。

要知道,几十亿元的债务就在眼前,四月同样是新城控股的境内债到期高峰。压力如此之大,REITs这波远水,还来不来得及解近渴?

卖不卖吾悦广场,是个问题。

账面负债情况尚可,“暗债”隐患不小

那么,新城控股的债务情况究竟如何呢?

回顾其2021年三季报,可以发现,新城控股账面上的债务情况还是可以的。

数据显示,截至去年前三季度,新城控股的货币资金有五百多亿元,刨去限制性资金,其现金及现金等价物也有404亿元。

而在同一时期,新城控股的短期借款有11.89亿元,应付票据84亿元,一年内到期的非流动性负债有213.49亿元。

三者相加可得,新城控股的短期债务也就300多亿元,手上的现金绰绰有余。

但是,值得注意的是,之前爆雷的房企,各个都是资金实力雄厚,好几百亿的现金躺在账面上。可即便如此,该爆雷的,一个都没少。

那么,新城控股账面上这400多亿元的现金,真实性有多高呢?

另外,我们注意的,这300多亿元的短期债务,还只是新城控股的账面债务,其“暗债”也是大户。

就在3月初,中融信托发行了一款名为“ 融沛315号集合资金信托计划-A类、B类、C类 ”的信托理财产品,总募资额10亿元。而在其背后,就有新城控股的影子。

据悉,这笔钱将投向连云港天行健房地产开发有限公司。该公司为连云港尚瑞企业管理有限公司的全资子公司,其中徐州新城鸿昕房地产开发有限公司持股40%。

而这个徐州新城鸿昕,正是新城控股的子公司。

既然持股40%,那么新城控股必须对这10亿元的信托融资,提供40%不可撤销连带责任保证担保。只不过,担保归担保,这部分负债完全可以进行出表处理,可以视为“暗债”。

考虑到这还只是“冰山一角”,新城控股的“暗债”规模势必不小。

巨额短债近在咫尺,还有“暗债”压身,新城控股到底要不要卖吾悦广场?

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  • 2022-03-08 20:09

    看来三月份工程款没希望了

白丁财说

简介:专注地产领域