不少南京江宁人都知道，一向房荒的东山，这两年“冒”出不少新盘，内卷严重。
最近，区域内竟然又“杀”出一家纯新盘：聚景园，高调宣称单价只要24999元/㎡起。要知道，周边在售新盘均价最低也得32000元/㎡左右。
约7000元/㎡的价差，是实打实发福利，还是另有玄机？老规矩，锐评君去实探了聚景园，为大家带来客观测评报告。
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聚景园的位置很好找，在江宁东山的上元大街与东新南路交汇处，与万达广场的直线距离约800米。
这个项目，历史可就久远了。
早在20多年前，东山是江宁不可撼动的中心。彼时，地铁1号线还没通车，更别说万达广场、景枫、金鹰了。有限的选择下，江宁人喜欢坐公交车来聚景园附近的飞飞商场、上元商场、东山步行街购物。
2001年4月，一家名叫江苏瓯江投资发展有限公司的开发企业成立了。
同年，瓯江通过协议出让的方式拿下东新南路上的温州商业街地块。整条街全长约1公里，由日光佳园、瓯江华府、玲珑华庭、汇福佳苑等住宅，瓯江购物中心、瓯江大厦等商业构成。
温州商业街项目里的一揽子住宅小区，上市周期集中在2006-2016年。下图为已交付多年的瓯江华府商住项目↓
唯独聚景园所在的温州商业街A地块，至今还未入市。
就在大家渐渐将其遗忘时，2021年9月，南京市规划和自然资源局发布了项目的规划设计方案。
这是商住混合项目，体量很迷你，总建筑面积约4.27万方，2栋住宅（3-18层）建在商业裙房上，只有180套房源。
到了2022年5月，瓯江在官微宣布聚景园正式开工。并提到，早在2018年就启动了聚景园项目。
今年5月，聚景园的规划设计方案进行了变更，锐评君对比了前后的标准层平面图，发现室内户型设计发生了大调改。以1号楼边户的160㎡四房为例：
变更前，这是面宽窄、进深长的四房两厅两卫设计，南北向分别有两间卧室，餐客厅很宽敞。注意看，这款户型设计落伍，北向居然还有设备平台，导致两间卧室都多了“棱角”。
变更后，整体空间框架没变，但北向的厨房挪到了两间卧室中间，设备平台和阳台放到了一块。餐客厅“转了”90°，且多了个卫生间，变成了三卫。
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10月底，聚景园正式公开售楼处，更多产品细节得以曝光。
两栋住宅建在商业上，一层六户，1号楼主力户型为119㎡、156㎡、160㎡；2号楼主力户型为93㎡、135㎡、156㎡。
项目为毛坯交付，预计12月中下旬首开，均价24999元/㎡起。能不能买？正如一枚硬币有两面，聚景园的优缺点都比较鲜明。
先看优点。
① 位于东山中心地段，配套成熟。
虽然江宁中心正向商业、地铁完备的百家湖转移，但东山的地位还是不容小觑。除了诸多政务中心，这里有万达广场、江宁医院、东山公园、上元中学等齐全生活配套。
计划于今年底开始不载客试运行的地铁5号线南段，在万达广场北侧设有东山站，待正式开通运营，将打破东山没有地铁覆盖的尴尬。
此外，东山路网发达，自驾或公共交通，可以便捷抵达南站、大校场等区域。
聚景园周边，瓯江商业、东山步行街、东山小学、鼓山路幼儿园等成熟配套早已兑现，居住的便捷度和烟火气肉眼可见。
东山步行街
② 户型跨度较大，涵盖刚需、改善需求，总价相对低。
开发较早的缘故，东山综合素质较高的次新小区选择有限，摆上货架的新盘起步户型大多在98㎡往上，精装总价门槛得超330万。
聚景园为毛坯交付，置业顾问表示正常楼层单价约2.6-2.7万/㎡，低楼层单价低至2.5万/㎡起（最终以销许为准）。这意味着最小户型93㎡，最低总价约230万起就能入手。
聚景园的硬伤，也不少。
① 产权已缩水22年。
聚景园所在地块于2001年协议出让，至今产权已缩水22年。按置业顾问的说法，项目最快也得到明年底交付，届时业主拿房产权已缩水23年。
② 小体量商住混合项目，景观难以出彩，低楼层难免受噪音干扰。
囿于商住混合用地、体量又较小的缘故，聚景园的两栋住宅建在商业上。虽然并非开放式住区设计，但与商业连接的低楼层难免会面临噪音干扰的风险。
从沙盘设置来看，两栋住宅围合的中间地带设有机动车出口，令本就局促的景观空间更加腾挪不开。未来，小区内以硬质场地为主，大概率不会有细分的全龄活动区。
③ 户型设计落后。
聚景园打造了93㎡两房两厅一卫；119㎡、135㎡三房两厅两卫；156㎡四房两厅两卫；160㎡四房两厅三卫共5款户型。仔细看下来，设备平台、暗卫等设计比较落后。
随便cue两个户型：
93㎡做了两房两厅一卫设计，要知道，市面上不少刚需盘，89㎡户型已经做到三开间朝南的三房设计。
这款户型的次卧部分空间被卫生间“占用”，导致格局不方正，采光也受限。这都2023年了南京居然还有新盘有设备平台，红框圈出的地方好像在说：要么浪费要么偷面积，你自己看着办吧。
135㎡是三房两厅两卫设计，客卫是暗卫，厨房北向居然还有阳台和设备平台空间，这设计在当下也比较少见。
这款户型北向进深长、南向面宽短，实际上项目135㎡及以上户型都做了类似设计。户型喜好因人而异，不过在主流开发商喜欢拉大南向面宽的当下，聚景园这设计还真挺特立独行。
同样是135㎡三房两厅两卫，百家臻园三开间朝南、开间近6米的宽厅、全明厨卫等设计，显然更能迎合买房人的喜好。
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今年，江宁核心区域的新房市场明显卷了起来。与聚景园直接同区域PK的，有海玥华府、都荟启境、七里湖山等，或是科技系统住宅，或是“万科造”，或是现房等，各有辨识度。
范围扩大些，科学园的璀璨璟园，百家湖的百家臻园、铂萃云湾，在地段、产品等层面各显神通。
百家臻园135㎡样板间
在这样的楼市格局中，聚景园显然没有买房人必须出手的核心竞争力。
综合来看，聚景园的地段、配套优势较为突出，周边没有明显不利因素。但产品力难以与万科、上海建工等开发的新盘相抗衡，且产权缩水超20年。
至于均价，聚景园确实要较周边新盘便宜好几千，但有精装和毛坯的差别。品牌房企做精装产品，材料采购、整体设计等更有优势，也能省去装修中遇到的各种麻烦。当然了，想装修自由，打造自己想要的精装风格，选择毛坯也未尝不可。
所以，锐评君认为：对东山有深厚感情，希望在这里完成地缘改善，且更希望买毛坯房自己装修的买房人，可以选择聚景园；更看重产品力、开发商品牌的买房人，则慎重选择。
最后，需要提醒大家：南京官方为买房人发放的购房补贴大礼包，截止时间是2023年12月31日（在此之前完成购房、网签备案），有切实购房需求的买房人要尽早规划、尽早行动起来了。
