近期，关于究竟什么是“好房子”的话题刷爆朋友圈！

这一次，顶层设计直接给出了“答案”。究竟什么是“好房子”？必须满足：绿色、低碳、智能、安全。此外，层高不少于3米。

这个看起来轻飘飘的数据，对于西安市场到底有什么影响？接下来，我们进入楼市视角话题！

为什么在深思熟虑之后，住建部给出的“好房子”最直接的定义，是“层高定品质”？

因为，最直观！在房地产市场之中，随着楼市快速发展，层高也是由低到高：

第一个情况：层高一直在提升。

2005版《住宅建筑规范》与2011版《住宅设计规范》将室内净高下限锁定2.40米，层高建议值定为2.80米，用词为“宜”。这种技术参数的设定，实则是计划经济向市场经济转型期“保基本”思维的产物——在住房商品化初期，优先解决“从无到有”的矛盾。

第二个情况：空间一直在变大。

住建部发布《住宅项目规范（征求意见稿）》，明确提出"普通住宅层高不应低于3米"，标志着行业逻辑的根本转向。从技术层面看，3米层高可分解为楼板厚度（常规15-20厘米）+净高（2.80米以上），较原标准净高提升16.7%。但第四代住宅的开发，又一次将楼板厚度变厚，必须再次提升层高。

更深层的变化在于政策导向的质变，将“建议性标准”升级为“强制性规范”，就是“层高定品质”！

目前，西安市对于存量房公布的关键数据之一，2019年住宅存量超400万套（含非商品房），其中合法合规商品住宅约291万套。

我们站在时间和空间的两个维度来分析，以下仅作参考，不作为购房依据：

第一，时间维度：如果严格按照规范执行，2001年前建设的老旧住宅（81.2万套）层高普遍在2.60-2.75米；2001-2010年商品房（113.6万套）层高集中在2.80-2.90米；2010年后高层住宅（205.2万套）因容积率压力，层高回落至2.75-2.85米。

第二，空间维度：如果按照规划和时间线来推测，截至2019年公布信息，城六区230万套住宅中，超70%为层高不足3米的“差房源”；曲江、高新等“豪宅区”2008-2015年项目，至少45%层高未达3米标准；三环内核心区58%住宅为砖混/框架结构，物理条件限制层高提升空间。

更为严峻的一点是，占存量30%的砖混住宅（备注：120万套，含城中村、军工单位等非商品房）受承重墙限制，层高改造可能性为零；框架结构住宅（280万套）中，15层以上超高层占比62%，结构自重压缩层高优化空间。

结论再直接一点来说，如果按照“差房子”换“好房子”的逻辑，至少在240万套房子（备注：按住建部新标，层高＜3米住宅需逐步淘汰，涉及全市60%存量房，即400万套X60%）是考虑要置换！

目前，大家对于“好房子”的定义，还在弹冠相庆，但站在更高的维度去看，以下四点一定要注意了！

第一，价值评估的体系可能会变：地段价值与空间品质严重倒挂，金融机构是否会试点“层高系数估值模型”，把3米层高住宅评估价上浮，将3米以下住宅评估价格下调，直接影响房价评估预期。

第二，二手房的评价可能会变：在3米层高确定之后，二手房门户网是否跟进，在挂牌数据显示明确标注层高≥3米的房源，或将直接影响带看量，“差房子”的去化速度、价格预期将进一步降低。

第三，二手房的降价可能会加速：虽然西安在2024年二手房成交达到历史高位，冲击成交10万套，但从2021年以来西安二手房价格一路下降，现在“层高定品质”之后，价格预期或将进一步下降。

这场变革的深远影响远超技术标准本身，当3米层高成为新基准，至少240万套房子或将迎来“降级”。而追求更好生活品质的家庭是否要换房，如果换房，是否会与“油车换电车”的情况如出一辙。

如果，这是一场自上而下的“换房”加速，那这次换房的空间拉动效应，按每套置换拉动150-200万元消费计算，240万套置换需求将释放3.6-4.8万亿经济动能，经济账不容忽视。

目前，西安正在推动国家中心城市建设，雄心万丈，但想要筹资谋发展，除了招商引资之外，房地产或许是筹钱最快的方式！

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