2025年，“曲江三期”再次浮出水面，沉默的土地，躁动的疑云，又一次吸引了我们的目光！

2024年秋，西安曲江的土地市场，仿佛被按下了“薛定谔的开关”，在三兆村115亿改造招标启动的轰鸣声中，“曲江三期”的生死谜题再度浮出水面。一边是官方宣称“53平方公里规划取消”，一边是约769亩土地的暗流涌动......

近期，“曲江三期”再次放出大招，这原本就不存在的民间概念，竟然要一次投入115亿元，安置用地约554亩，令人深感意外！

当我们再次回到事发现场，将时间的逻辑线梳理一下，大家便可以一目了然：规划取消的余音未散，土地清运的尘土已扬。三兆村与简王井村的动静，让“曲江三期”的终章，写满了未完待续的悬念。

2021年12月，陕西省政府采购网信息公告发布了《西安少陵源文旅融合创新产业园区国土空间规划公开招标公告》，于是“曲江三期”的民间说法开始流传。

2023年9月，西安网友咨询地方留言板：曲江新区少陵塬53平方公里国土规划的文旅融合示范区，现在规划进展如何？地方回复十分精准到位：该项目为前期概念规划，与正在编制的西安市国土空间总体规划不符，目前已取消。

2024年4月，西安市自然资源和规划局发布了《关于ZC-QJ-09-03-01等13宗地实施详细规划的公示》，13宗土地发布，共计约769.72亩，包含住宅用地、商业用地、中小学用地，计容建面共计约142.91万㎡。

2025年3月，《【长安区】三兆村城中村改造项目招标计划》，用地面积约554亩，包含征收补偿及安置楼建设。拟新建安置总建筑面积约154万平方米，包含住宅、地下车库、商业、幼儿园、小学等项目。

一次次戏剧性转折，一次次接踵而至，“曲江三期”的故事没有剧终，事情还在进一步发酵！

从“曲江三期”到“遗址缓冲区”，这一板块命运转折，揭开了城市规划中文物保护与土地饥渴的终极矛盾。

时间倒回2021年，少陵塬规划还是“曲江模式”：53平方公里的文旅融合示范区，复刻曲江“文化+地产”的神话。招标文件中的宏大规划，要串联杜陵遗址、开发全新片区，曾让市场沸腾。

但现实是如此骨感：《少陵源文旅融合创新产业园区》取消之后，还有一片“杜邑文化科技产业园”，整个用地约10.53k㎡，但是因为其中牵扯文物保护区域（面积约3.5k㎡），所以可开发建设区域面积缩水为约6.5k㎡(约9750亩用地)。

虽然，2024年这一板块突然挂牌13宗共计约769亩土地，避开核心文物区，转而布局三兆村、简王井村等安置板块。耐人寻味的是，这些地块恰好位于曲江与长安区共建的“杜邑文化科技产业园”规划范围内。

取消大规划、保留小园区，在保护与土地开发之间走出一条钢丝绳，“曲江三期”的说法没有停止！

土地稀缺的达摩克利斯之剑高悬，曲江地价正被推向一场危险的价值狂欢。

作为二线城市房地产市场的后起之秀，2021年西安土地市场出现狂飙猛进，市场曾惊呼“疯狂”，西安最贵地价出现，曲江楼面地价冲上2.4万/㎡。

为什么曲江地价如此之高？因为，在此之前，曲江已经进入土地断供倒计时。在没有西安文化科教园、CCBD南区、三兆拆迁、长安共建区、曲江大明宫拆迁供地的情况之下，曲江每年的供地连200亩都不到，而需求每年都在爆发，购买逻辑倒逼市场发展。

开发商在土地拍卖会上近乎搏命的加价，实则是押注“最后的地块”，曲江开发殆尽，这些零散土地将成为绝版资源。更深层原因是，杜陵板块普遍“限高限容积率”，板块极为适合打造叠拼合院之类产品，开发商追求高溢价，开始高价拍地。

长期以来，曲江以低密开发，但近年来曲江的超高层此起彼伏，例如万科、阳光城、金地、天地源、曲江会展等超高层建筑不断刷新高度，正在不断的强调：曲江缺地，曲江供不应求，曲江必须高端化。

但请注意，2024年“曲江三期”所供应的安置商品房用地容积率都在2.8/2.9，这样的土地质素，再加上今时今日的开发商标准，以及村民对于安置房的新要求，一共规划约65栋安置楼，意味着将诞生近万套房源。

而随着曲江继续供应短缺，或许在不久之后，不少家庭换房，可能要选择安置商品房了！

目前，曲江产品线正处于“新老交替”的关键时刻，开发商究竟如何引流，对于曲江而言，极为关键！

当下的西安市场，一二手销售已经出现明显的反转，而曲江又是西安市级开发区之中，土地储备量最缺的板块，没有之一。接下来的曲江，将会继续2021年以来的重复现象，二手房市场不断泄气，新房市场如日中天，资金不断往更好的产品涌入。

如今，曲江片区只有三个板块，一个科教园板块，目前已经有曲江星河湾，以及曲江金茂府、金茂璞逸东方、四川邦泰；一个CCBD板块，目前已经有华发豪宅项目；一个雁翔路板块，目前已经有万众流光云谷、九曲松间等。

按照2024年陕西克而数据发布《2024年1-12月西安商品住宅项目销售榜》：金茂璞逸曲江、曲江星河湾，全部位列西安销售面积单盘前20名榜单之中，而且“毛坯+精装”价格达到3.2-4万/㎡，销售金额名列前茅。

在规划与现实的拉锯中前行，曲江不断谋求拆迁取地，地价就会越来越高，房价也会不断拉升，大量的曲江人将会被挤出曲江核芯！

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