楼市到底要给出什么政策,才能戳中市场痛点,刺激买家入场?

渔村不良人啊 2024-04-17 19:09:16

进入9月份以来,新一轮救市政策可谓纷至沓来,应接不暇,无论是广度还是深度都超出了很多人的预期,其实我在8月初写的文章《稳住!北上广深集体高调表态,但史诗级救市尚未明朗》中,就预测过这一波刺激政策的大致内容和走向,并对这轮救市给予的定位为史诗级。

9月初落实的认房不认贷和二套三成首付只是开胃小菜,9月8日,南京打响大城市放松限购的第一枪后,截至9月19号,约30城执行相关政策,其中东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州、合肥、无锡、武汉13城已全面取消限购;苏州、天津、长沙、杭州、厦门、西安等10余城放松针对局部区域、群体或房源类型的限购。

特别要指出的是9月20号,一线城市中的广州,9月22日,房价调控模范生长沙,也都打破僵局,发布了放松限购的通知,本轮史诗级救市中的硬菜开始摆上桌面。因此各位观众老爷,不要着急离席,后面还会有一系列精彩戏码上演,不仅能满足眼福,还能保证口福。

那么问题来了,救市轰轰烈烈,市场却反响平平,大量潜在购房者依然在犹豫着、徘徊着、举棋不定着。他们一直在等,好像要等点什么让自己下定决心,但具体是什么,他们也不清楚,因此就看到一个非常有意思的现象,每一次刺激政策推出的时候都是激情澎湃的,可是等落地之后又迅速趋于无声,就像开盲盒一样,打开之前万分期待,打开之后无比失落。

这是过去三年楼市信仰被粉碎的后遗症,过去十多年畸形繁荣的市场因调控政策而生,也必将因调控政策而死。一个成熟稳定的市场,制度和框架是具有延续性的,信任是基石,大家在同一套游戏规则下,才能维持流动性,当游戏进行不下去的时候,需要的是优化和补丁,而不是作弊和耍流氓。很明显,“限购、限售、限价”就是赤裸裸的作弊,这只有形的手可以因为LD需要随意挥使,反复横跳,其结果就是信任天平被破坏,使大众不得不远离楼市,从而出现流动性危机,引发了房地产风险。

也因此当前很多人又陷入另一个误区,认为楼市已经命悬一线,无药可救,有这种想法就大错特错,在我们的体制下,真的要楼市起飞,有无数个方式,可以瞬间扭转市场格局,比如2001年,买房送户口;2008年,推出4万亿;2015年,涨价去库存......既然有更有效、更直接的方法,为什么现在ZF要抽茧剥丝式,慢慢的一点点拿出工具,走一条艰难而又费力最终可能还不讨好的方式来推动救市?

首先如果继续使用作弊的行政手段来引爆楼市,等于又重新走上老路,过去三年对于房地产行业的出清和供给侧改革也将功亏一篑;其次必须要认清一个容易被忽视的现实,那就是目前所有的救市手段都是在"住房不炒"的大框架下拉开的,感兴趣的朋友可以去看看无论是ZY还是地方发布的各项通知,前提要么是"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位",要么是"坚持因城施策、精准调控的要求"。

所以,不要想当然的认为救的目的是拉,是让楼市重新起飞,救的真正目的是托,是让楼市不要继续下行。另一方面,我在今年二三月份楼市小阳春高潮的时候写文章就说,一定要清醒认识到,救市的总方针是"稳房价、稳地价、稳预期",三个稳字,时至今日,又有多少朋友能深刻领会。

然而理想很丰满,现实很骨感,ZF想要的是稳,用的方法是托,却忽略了最重要的事情——人性,无利不起早、无涨不买房,没有谁想买一套看不到涨价预期的房子,没有谁想持有一套随时可能下跌的房子,不要用刚需、自住来自我蒙骗,那只是因为房价节节攀升而又错过买房后的赖皮呐喊罢了。

ZF想把楼市打造成消费市,以居住来推动购房需求,但居住除了通过买房实现还能用租房来满足,再加上一旦买房就要背上30年的房贷负担,仅仅依靠消费意愿来推动楼市,以我们当前的财富积累和国民收入基础来说无异于镜中水月。

住房不炒前,地方ZF和买家是有默契的,调控的目的只是抑制,而不是撕破脸皮;住房不炒后,"限购、限售、限价、限贷"四限作为组合拳成为楼市调控的核心,通过限价打掉预期,通过限售制约流通,通过限贷控制杠杆,通过限购避免炒作,效果立竿见影,但信任的桥梁也就此坍塌,住房不炒是双刃剑,它直接打破规则,翻脸不认人,让彼此都无所适从。

因此当ZF的预期和买家的预期不能达成一致,其结果就是救市政策精彩纷呈,楼市却在螺旋形态中向下滑坡,想托也托不住。

但最高意志得继续执行,救市目的必须达成,因此救市不会停歇,就算效果不佳,也要持续输出,面对这种尴尬局面,如何破局?到底要给出什么政策,才能戳中痛点,刺激买家入场?

核心是重新建立信任的桥梁,目前仅仅放松限购是不足以打破这个隔阂的,当限购应放尽放之后,放松限售势在必行。放松限售最大的意义就是释放流动性,房产可以再次快进快出,这个时候买家和ZF虽然还没达成新的信任基础,但房产投资已经具备操作的可能性,投资客就有了进场的理由,当楼市有投资客开始搅动局面之后,自然会带动摇摆​和观望的刚需及改善进场,正向反馈一旦形成,楼市的​下行格局就可以彻底被扭转过来。

如果这样执行似乎又和"住房不炒"相违背,届时必须重新解读住房不炒的含义,住房不炒的本质是反对全民炒房,避免全民炒房的思潮形成后对正常的经济社会形成负面蚕食。对于合理的房产投资需求应是被鼓励和推崇的,同时应当清醒的认识到投资市场是楼市举足轻重的一环,不可​忽视和漠视。

届时为了防止热度过高和投资过于激进,可以相应的收紧信贷政策,掐住房产投资杠杆,设置合适的比例,让楼市慢慢形成由市场来调配资源,并催生分化式和局部式的涨跌结果,最终使房产投资自由化、专业化、复杂化,用市场的方式把80%的普通民众拒之房产投资门外,避免出现全民炒房的​现象。同时在这个过程中,因为ZF抛开行政手段,放弃重拾旧业,购房客与ZF的信任也会重新建立,这样一个健康的可延续的房地产才会​真正诞生。

总结,围绕"限购、限售、限价、限贷"四限建立的调控机制,必将扫进垃圾堆,这是大势所趋,也是客观规律,对于大部分人而言,可以不用太关注楼市的风风雨雨,涨涨跌跌,因为最基本的居住需求未来会有多种形式去满足,买商品房不再是唯一,对于剩下要坚决参与楼市的小众人群而言,考验的是你的认知和专业度,买房赚钱不再是主旋律,因为大概率回馈给你的可能是刻骨铭心的亏损​!

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