1， 财神爷13日给购房者减税、降税了，这是妥妥大利好，是真金白银的“善政”。

但结果了？

地产股又一次以绿油油一大片回应。

这很奇怪？上一次地产股绿油油是，同样是在财政部官宣10万亿之后。

2，为何大利好，地产股反而“清一色全绿”回应？

老潘之前回应了10万亿官宣地产股大跌原因，即

其一、10万亿只是化债，而非刺激非放水，这让大家很失落；其二，小作文4万亿收储，2万亿大消费“落空了”。

但这一次更奇怪。

这次降契税、增值税与官宣前小作文、小道消息基本一致，但依旧清一色全绿，理由有三。

其一、眼下地产股是“消息市”，预期市，都是提前兑现。

这一轮官宣之前降税小作文就让地产股闻风上涨过了，兑现过了，而一旦真正官宣相当于后知后觉，反而股价借机回调了。

其二、这一轮契税增值税减少，其实在全国绝大多数三四线包含二线城市都已经实施了，要么是直接减免过了，要么是间接对已购房补贴所有契税，这次真正管用的更多是四个一线城市，所以这次整体影响面有限，只是少数城市。

其三、当下购房者最大的痛点不是“降税、减税”，不是差这个5万、8万的税钱（当然有更好），真正差的是首付、是月供，最最最差的是“收入持续性和就业安全感”。

大家内心深处对未来没信心，没底气。

同时，眼下大家对“大刺激、大救市”期待过高，而过往实际救市大多都是挤牙膏，力度不高，大家形成了审美疲劳，救市疲劳，所以最终大家感受是——“降税虽好，但对我买房没多大用！”

但不可否认的是，这一次对国家而言是诚意十足的。

毕竟眼下经济下行，税收不佳，地产政府更是收入紧张，在此刻，国家和地方还愿意“实打实”让利，让税，足见诚意十足。

所以，老潘对这个政策最大评价总结起来就是5字——“礼轻，情意重”！

3， 既然这一次降税，是礼轻情意重，那何为救市真正大礼包？何为“重礼大礼”了？

谈论这个“救市大礼”或是“救市药方”，其实最根本不是药方、礼包，而是首先要明确今天中国房地产的真正病症到底在哪？

能治病的，才是大礼重礼。

脱离了病根去谈药方谈大礼包，就是乱弹琴！

4， 今天中国房地产最大的病因是“需求严重不足”与“供给严重过剩”双痛症！

无论哪一个症状没解决，房地产要想长期“止跌回稳”都是伪命题。

即使当下乃至未来政策不断给楼市打鸡血，那也只是针对前期观望客户收割一波，收割完后又会面临销量下滑，所以这也是前期每一轮救市回暖1个月后又昙花一现的根本原因。

归根结底是房地产行业供求关系的矛盾，房地产的基本面问题，没有得到根本解决！

5， 政策只能刺激一时，唯有行业基本面改善即“需求购买力拉上来，供给库存降下去”，这样才能最终让中国楼市中长期持续“止跌回稳”。

6， 这一轮房地产救市，战线是长的。

从21年7月楼市掉头急速向下，到21年11月银行就对刚收紧的按揭贷款逐步松动开始，到如今24年11月，整个救市周期已经3年了，3年来救市政策举措，从中央到地方至少成千上万条了，但结果了，效果了？

其一、行业蛋糕从21年18.2万亿到24年大概率9万亿，腰斩了50%，

其二、房价也腰斩了50%，这也意味着老百姓财产性收入腰斩了50，因为中国老百姓的财产收入基本70%都在房子里面。

其三、行业产业链批量性爆雷。比如上有建筑，设计、装修等产业链爆雷不少，而百强房企，已至少有44家头部百强民营房企全都爆雷了，当然有几家过度三高房企罪有应得，但剩下的却殃及池鱼了，但问题是——难到所有大中型民营房企过去全错了吗？

当然，房地产18年到21年的疯狂上行是需要调控的，这一点国家前瞻果断出手了，但在后期发现下房地产“过度回调、拉扯经济下行且进一步影响到金融系统安全”后，国家在2024年开始真正大力度救市了。比如更有诚意度的实招“降首付，去库存，降贷款利率、10万亿化债到如今的降契税”一个接一个，但目前看，2024年救市力度尽管提升了，但整体依旧力度不足，当然效果也不一定太好。

7， 应该说2024年共计有两次超级救市，即

517大救市+924大救市！

517救市，已被验证昙花一现了。而且当时还是配合6月降价跑量和房企年中冲刺，最终6月销售显著上涨，但随后7月就迅速掉头大幅下滑，等于说517救市药效仅仅1.5个月。

随后7月，8月，9月连续三个月房地产销售接连下滑。

所以，924国家又出手了！

而且924救市这一次力度比517大多了，但其实依旧有保留，这里不展开，从结果上看，10月的确全国一二线城市销量上涨50%到100%，甚至深圳个案翻几倍了。但问题是11月目前又开始环比下跌，政策效应在边际弱化。

以最新2024年第45周(11月4日~11日)成交来看，全国30 大中城市商品房成交面积238 万平米，环比下滑“-30.8%”，同比+27.3%。

再以典型城市来看，北京商品房45周成交下滑，商品住宅成交面积14.05万㎡，环比下滑15.43%；成交套数为1141套，环比下滑11.14%。上海45周商品住宅供求价环比均大幅下滑，成交量12.77万平米，环比下滑56.66%，成交均价62206元/平米，下跌21.51%。

二手房相对好一些，全国18城2024年第45周二手房成交量为221万平方米，环比前一周下降-1.1%，同比29.9%。

当然，一周的环比下滑不算什么，核心要看11月能否稳住？即使11月稳住了，12月，25年1月，2月能否稳住？

但目前看，11月第45周已经出现救市效应边际弱化的走势，后期还要观察。

8， 其实一周一月的楼市交易变化也不是中国房地产问题的根本。站在宏观视角看，眼下中国房地产最大的三个宏观问题是。

其一，23年、24年甚至到25年，中国房地产还是典型的政策市驱动，每一次的反弹核心就是政策驱动。

这种现状，对于中国最大的一个行业而言，其实并不是健康的、良性的。

毕竟一个行业的发展与稳定，核心还得靠市场，靠行业基本面支撑，不能老靠政策输血，靠政策救济！

其二，眼下，房地产这个行业急需从“政策市驱动”走向“需求市”驱动，这才房地产行业良性发展的根本，这样，行业才是真正健康的，可持续的。

其三，未来中国房地产需求要形成三大阵营。

即低收入群体通过保障房和公租房解决居住问题，中产群体通过刚需和改善商品房解决品质居住问题，上产富豪群体通过豪宅和顶豪去解决奢居问题。

未来国家会对豪宅、改善不用限价，而是收取重税去调节，这样政府与富裕人群形成双赢和谐局面。

但眼下的问题，中国保障房喊了太多年但却产量、规模上不去，这也导致中国中低收入群体面对商品房高房价怨声载道，归根结底还是结构性问题。

即当下中国房地产面临“保障房不足，商品房过剩、房价过高”的三个结构失衡问题！

9， 中国房地产的双重症之一是供给过剩，供给过剩通俗的说就是“高库存”，对此，国家喊去库存喊了N久，但实际全国去库存结果却差强人意。

今天老潘早上看到24年最新一张去库存全局图，一看，心里凉了半截！

不看口号看结果

国家天天喊救市去库存，止跌回稳

结果24年用了9个月，国家去库存“零头”都还没消除。

即从24年2月到9月末，全国商品房库存才从7.6亿平米降低到7.3亿平米，零头库存都没去掉！

按照当下这个去库存速度以及10月微涨的局面，那么整个2024年能把7.6亿平米零头大部分即0.4亿、0.5亿平去掉就不错了！

那算下来，整个2024年一年，国家商品房去库存才6%。

这速度忒慢了！

一旦国家喊去库存一年才去库存6%这个速度的话，那么，房地产25年，26年势必依旧处于供大于求的失衡阶段，那么，未来房地产想从市场基本面，行业基本面去稳住成交量，稳住房价，这无疑是不符合市场规律，市场法则。

而眼下，去库存一直是推动乏力，原因有四。

一则房企新房销售力度不够，二则国家第一轮3000亿收储太毛毛雨，三则国家收储的商业模式没跑通，这也自然2万亿、4万亿收储落空是必然的，四则国家现在只是从土地供应源头“严控增量”，但真正的大头还是7.3亿平米的超级库存。

10，说完了去库存的速度太慢、忒慢，那么，中国房地产第二个重症是需求严重不足，这个问题解决也短期能难解题，破局。

原因很简单，“收入不足，就业不足，经济承压，信心不足”，这都不是短期能解决的，需要时间，需要真决心，需要大力度，需要持之以恒。

打蛇打七寸，乱世用重典，重病需要强药医，中国不针对“高效去库存以及快速提升收入和就业”的房地产救市都是耍流氓！

毕竟，一套房子500万，1000万，老百姓靠降税5万10万，是远远不够的！

对房地产减税，礼轻情意重，你怎么看，欢迎留言理性讨论！