花高价购买“一梯一户”改善型住宅，收房时却变成两梯两户，这种糟心经历如何维权？本文结合真实案例解析法律救济路径。

2021年山东某楼盘业主郝某购房时，开发商宣传页与销售承诺均为“一梯一户”，实际交付却变成两梯两户。法院最终判决解除合同，开发商全额退款并赔偿损失。此类纠纷暴露三大法律难题：

宣传效力认定：销售话术能否构成合同条款

格式条款陷阱：补充协议中的免责声明是否有效

证据链完整性：如何证明存在虚假宣传

案件核心争议点对比

⚖️ 标准1：宣传内容是否构成要约

依据《民法典》第473条：

✅ 构成要约的情形：内容具体明确+对缔约有重大影响

视为要约邀请的情形：未载入合同的楼书、沙盘

⚖️ 标准2：设计变更是否属于根本违约

司法审查要点：

⚖️ 标准3：格式条款效力认定

根据《民法典》第496-497条：

免责条款未提示说明的无效

专业术语需通俗化解释

必备证据清单

律师函核心要素

列明设计变更事实

引用《商品房销售管理办法》条文

设定15日协商期

告知将申请证据保全

维权方式对比表

赔偿项目计算示范

问：收房后多久内可主张权利？

答：诉讼时效3年，但建议：

发现变更立即发函

1年内启动法律程序

问：开发商破产如何追偿？

答：按以下顺序主张：

1️⃣ 申报购房债权

2️⃣ 申请财产保全

3️⃣ 参与破产财产分配

1.签约四必查

核对宣传资料是否纳入合同附件

要求补充设计变更违约责任条款

重点审查补充协议

留存销售人员承诺录音

2.取证三禁忌

勿自行破坏房屋现状

勿签署空白验收文件

勿接受口头补偿方案

3.谈判两原则

坚持“先退款后解约”

拒绝“差价换房”替代方案