转自层楼

你是否有过或正在这样的经历：

两三年前，为解决资金问题，将房产抵押给银行，换取一笔经营贷。

可随着楼市行情不断调整，到期转贷时赫然发现，要拿出一笔现金或资产补足差价（评估价缩水），才能续贷（或降额）。

简单的说，你的房产已不足以支撑原来的贷款额度。若再遇到用经营贷投资的钱亏损、被套，那就只能贱卖房产或等着被法拍。

这让那些“贷款连环套”的投资客进退两难：不卖房也不是，卖房也不是（加剧资金链紧张）。

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最近，就有一位投资客L先生遭遇了类似困境。

过去这一年，他和不少人一样，因为行业不景气，收入缩水了近一半，以至于日常消费都捉襟见肘。

不过相比房产，这点压力“小巫见大巫”。

作为民间颇有名气的“买房专家”，过去这几年，L先生转战多个城市，拿下了多套房产，坐等起飞。

可没等来上涨，却等来了下滑，叠加收入降低，还贷压力与日俱增。

据悉，外地城市买的房子几乎没涨，但好在没跌破买入价。杭州大本营的几套房子，较高点估值跌了500万+，但所幸仍在成本线上方。

让他压力最大的，是经营贷到期转贷。

原来到处买房的首付资金，主力来源正是名下房产的经营贷。而就在近期，到期转贷日就要到了。

因房价下滑导致评估价大跌，银行要求补齐评估价折损的七成本金，才能续贷。

打个比方，原先评估价500万（全款），贷了350万。现在评估价300万，需一次性补足140万。

这对早已精打细算的L先生，无异于雪上加霜。

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这不是个例，而是正变得常见。

2020年至2022年，因为利率之间的不小价差，相当比例的人选择了抵押经营贷。

经营贷本是国家照顾中小企业设置的，所以利率较低。但“聪明”的贷款中介开发了新业务，更有甚者直接违规使用经营贷投资房产，买一套贷一套……欲小雪球滚大雪球。

彼时恰逢楼市高点，房子都能获得较高的银行评估价，按惯例再以约7折（甚至8折）抵押贷出。

但没想到，过去两三年楼市低迷，房产评估价随之缩水。

多名银行人士向媒体透露，由于房价持续下调，现在银行贷款评估价大概是2019年水平。

好巧不巧，不少人的抵押贷又陆续到期，问题开始凸显。

经营贷不同于房贷，年限一般在1到10年之间。但不少前几年办理的经营贷期限只有2、3年，且到期后需还清所有本金。

这时将面临两个选择：一是找过桥资金还上，再重新申请，但额度大概率下降不少；二是直接卖房（也要先还清贷款），但同样会抽紧你的资金链。

举个例子，2021年初，小赵以一套银行评估价1000万的房子，抵押贷出700万；现在3年快到期了，要还银行700万，可目前市场价已跌至680万。

也就说，想卖掉这套房子，还要“借20万”（还不算贷款期间利息）。

所以有句玩笑话：某投资客资金紧张，有人说卖1套不就有钱了。但实际上，卖了反而更缺钱。

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可能有人会说，现在市场低迷，经营贷办理条件很宽松啊！

这的确是事实，现在个别银行利率可以低至2.8%，而且一签就是10年，3年一转且无需还本，银行也很愿意放贷。

银行有钱是不假，但银行也要控制风险的。

已经放贷的房产抵押款，在还款期间通常不受影响，正常还利息即可。银行每隔一段时间都会查评估价，除非房价跌得太厉害，才会出手干预。

至于跌多少会干预，每家银行的评估线不一样。有的到了30%警戒线，会要求还部分本金，以控制风险。

但到了节点再续贷时，肯定会根据当前的市场价进行评估重新给额度。

房价前高后低，一旦差距过大，不少抵押贷款先息后本还款的客户，到期后转贷根本转不动，重新再贷额度又少很多。

目前市场上，已出现不少实例。

“前两年一些按600万贷的房子，现在市场价只有400万。”杭州某银行信贷工作人员表示，已通知客户还本金，压缩额度。

实在还不起怎么办？如果征信良好，可能会妥协正常还息即可。但若征信太差，可能会起诉法拍。

不过不到万不得已，银行也不想走这条路。一来流程长，二来眼下市场还在调整阶段，房子不仅不好卖，也很难卖出价格。

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杭州这两年房价波动不小，但跌幅较大的主要集中外围远郊。

从中介了解到的情况是，虽然也出现了不少卖房还抵押贷的情况，但实质性“资不抵债”的案例暂时还不太多。

不过，深圳投资客的日子，可能就没那么好过了。

相关数据显示，2021-2023年，深圳二手房成交均价从8字头跌到7字头，再到6字头。

2023年四季度，深圳二手房成交均价6.5万元/㎡，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌22%，比2022年跌12%。

房价下降的背后，正是许多人抵押贷转贷的无奈。

有银行经理表示，他们近期办理的一个客户业务，三年前用2套商铺一起打包抵押，贷款600万元，如今只给200多万元，跌了快三分之二。

还有人三年前做的经营贷，最近到期，续贷金额和首贷差距很大，各种找办法补救，但几方均表示没办法。

无独有偶，近年楼市不太景气的香港，银主盘（银行收走的法拍房）数量也出现了增加。

单去年11月上半月，就增加了10%至275套。

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近几年来，房子渐渐成为了全民逐利的“修罗场”。

高杠杆买房更成为普遍现象。相关数据显示，我国住户部门杠杆率超过60%，个别城市超100%。这意味着家庭负债占年收入的比例非常高。

尤其一些激进者，几乎将全部身家压上了。

房价涨，赚得盆满钵满；房价跌，可能“一夜返贫”！

一生安危全系于房子，然楼市具有极强的不确定性，预期的扭转也非一朝一夕。

过去的高杠杆，遇上了楼市调整期，又恰逢收入就业不稳，更增添了未来的不确定性。何况经营贷流入楼市，本就是违规操作。

谨慎投资，勿拉满杠杆，留出余地，方为上策。