请大家务必注意“促进房地产市场止跌回稳”这句话。

因为，过去高层对房地产的表述，要么“住房不炒”，要么“防范重点领域风险”，但这一次的表述，意味着房地产政策出现了重大转向。

总之一句话，千万不要轻视了政策的力量。

可能很多人没注意到，房地产板块已经连续收了12根阳线，尤其是最近3个交易日，更是跟随大盘暴涨。

我们今天来聊一聊房企“一哥”——保利发展。

众所周知，即便强如万科这样的房企，今年上半年也发生了亏损，而且巨亏近百亿，但是，保利发展却盈利74.2亿元。具体来说，保利发展的毛利率是16.02%，但万科只有8.12%。

也就是说，在房地产里面，保利发展的盈利能力最强，即便也在房地产最低谷的时期，没有发生亏损。

对房企来说，最重要的是偿债能力这个指标。

保利发展的净负债率是65.81%，现金短债比是212.2%，财务非常健康。，截至2024年6月底，保利发展货币现金是1463.8亿元，对应的短期借款和一年内到期非流动负债分别是62.36亿元和627.44亿元，完全能够覆盖。

这里要提一句，跟当年万科喊出“活下去”差不多时间，保利也提出了“适度杠杆”的策略，严控负债。目前看，保利似乎践行的更加彻底。

也就是说，当高层喊出“促进房地产市场止跌回稳”时，要钱有钱、要利润有利润的保利，毫无疑问掌握着更大的主动权。

这种实力，体现在三个方面。

首先是保教楼。

经历了过去三年的教训，现在购房者购买期房非常看重房企的实力，以确保能够高质量交付。这就意味着，在后房地产时代，保利发展将受益于大众消费心理的改变。

其次是买涨预期。

近日，保利发展率先打响“保价”第一枪，称“若天珺项目同类房屋（仅住宅）在后期网签销售折扣低于买方现有折扣（较备案价），或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房。”

一句话就是，如果降价的话，购房者可申请退款！

尽管这看起来更像是房企的营销手段，但不管怎么说，从侧面向消费者传递了乐观预期。

再一个就是拿地。

跟上半年不同，进入9月后，保利发展的拿地变得更加激进。9月26日，保利在经过超80轮的竞拍后，以28.2亿元、溢价率35.58%；三天后，经过148轮报价，保利又以117.55亿元的价格拿下广州天河区“新地王”，溢价率33.35%。

这背后，就不得不提一个规律。

尽管说目前的“去化周期”仍很长，但是，考虑到目前住宅新开工面积已经连续4年下滑（2024年算在内），录得近15年低位，一旦楼市重新企稳回升，考虑到从拿地到交楼3年左右的周期，不排除楼市会从“供过于求”短时间内切换成“供不应求”。

所以，保利的拿地行为，表明了其对未来楼市的乐观态度。

咱们再聊聊房子的过剩问题。

包括很多经济学家在内，都有一个说法，就是中国有6亿栋房屋，房子已经严重过剩。事实真的如此吗？

首先，这6亿栋指的是“房屋式建筑”，包括农村宅基地、自建房，也包括城镇自建房、工业建筑、写字楼、厂房、公寓等非住宅建筑。所以，如果只计算城市商品房，大家觉得实际数字大概是多少？

其次，绝大多数的商品房集中在三四线等低线城市，而打工人又大部分集中在一二线城市，存在严重的错配。深圳曾公布过一个数据，截至2022年底，约60%的人口居住在深圳城中村。别忘了，剩下40%的人虽然居住的是商品房，但绝大多数又是租的房。

再有，有经济学家提到过这样一组数据，近6成的房子都是2000年前建的。尽管说具体数字可能存在争议，但是，正如“房屋养老金”所提到的那样，房子是会慢慢变老的，如果大家都想住新房子的话，那么新房的数量会不会不够呢？

尽管说，房地产市场不会再像2021年前那样高速增长，但是，民众对房子的要求也会从“住房子”到“住好房子”转变。国内房地产市场已经经历了三年的低谷，随着强刺激政策的出台，拐点或许已经出现。

而这时，保利发展有望凭借最最色的财务表现，在接下来大展拳脚。最重要一点，保利发展现在的市净率只有0.6，比银行还低。