一、政策环境分析
2024年是房地产“行业供需关系发生重大转变”的重要一年，在全年多次重要会议上都对房地产行业做出了相应部署和指导性意见，并为行业指明了发展方向。与2023年相似的是，2024年上半年并无过多实质性重磅刺激，多为对现行制度的优化调整，意在规范市场秩序，完善房地产行业发展新模式，政策力度限于“托而不举”。下半年政策力度、频次均有所上升，政策转向“托举并用”，“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业的转折点，年末政治局会议及经济工作会议为2025年房地产市场的发展指明了方向。
二、行业运行情况
（一）房地产业综合景气度分析
2024年房地产行业继续呈调整态势，上半年“517”新政以及下半年“924”新政为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，高能级核心城市恢复尤为明显。国家统计局发布的数据显示，截至2024年12月，国房景气指数为92.78，年内连续8个月微微上涨，但在经济恢复缓慢的背景下，居民收入预期未能根本性扭转，购房信心仍不足，市场持续筑底，景气指数相较2023年末下降0.51个点。
（二）行业投资情况
2024年，房地产开发投资累计同比跌幅持续下滑，与销售市场走势相反。投资改善难主要有两个原因：一方面房企业绩下滑、资金压力大，销售市修复的幅度与持续性受限，开发投资意愿短期很难改变；另一方面，行业处于去库存周期，政策要求“严控增量、优化存量”，拿地和开工节奏放慢。2025年企业在商品房增量投资上依然持谨慎态度，城中村和危房改造项目的扩围提速有望支持投资跌幅收窄。2024年，全国房地产开发投资100280.21亿元，累计同比下降10.6%，降幅较2023年同期扩大1.0个百分点。
从供应结构来看，2024年房地产住宅开发投资降幅扩大，办公楼及商业营业用房降幅收窄。2024年，在房地产开发投资中，商品住宅完成投资76040亿元，同比下降10.5%，降幅较2023年扩大1.2个百分点，占房地产开发投资的比重为75.83%。办公楼投资4160亿元，同比下降9.0%，降幅较2023年收窄0.4个百分点，所占比重为4.15%。商业营业用房投资6944亿元，同比下降13.9%，降幅较2023年收窄3.0个百分点，所占比重为6.92%。其他投资13136亿元，同比下降9.7%，降幅较2023年扩大2.5个百分点，所占比重为13.10%。
（三）房地产开发资金来源情况
2024年，房地产行业融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。2025年房地产市场恢复仍面临诸多挑战，企业还应提前筹划现金流，积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入。2024年，房地产开发到位资金107661.27亿元，同比下降17.0%，降幅较2023年扩大3.4个百分点。
其中，2024年，国内贷款15217亿元，累计同比减少6.1%，降幅较2023年收窄3.8个百分点；利用外资32亿元，累计同比减少26.7%，降幅较2023年收窄12.4个百分点；自筹资金37746亿元，累计同比减少11.6%，降幅较2023年收窄7.5个百分点；定金及预收款33571亿元，累计同比减少23.0%，降幅较2023年扩大11.1个百分点；个人按揭贷款15661亿元，累计同比减少27.9%，降幅较2023年扩大18.8个百分点。
（四）行业供求情况
1.行业供给
2024年，新开工和竣工持续处于深跌区间。竣工面积全年同比跌幅不断扩大，由年初下降20.2%至年末下降27.7%。新开工面积上半年累计同比跌幅逐月收窄，下半年维持在23%上下的跌幅水平。开发企业普遍采用“以销定产”的策略，竣工和新开工规模不断萎缩，且降幅大于新房销售面积降幅，是当前行业主动去库存的结果，在行业调整完成后将形成新的供求平衡。
国家统计局发布的数据显示，2024年，全国商品房累计施工面积733247.36万平方米，同比下降12.7%，降幅较2023年扩大5.5个百分点。全国房屋新开工面积为73892.84万平方米，同比下降23.0%，降幅较2023年扩大2.6个百分点。全国房屋竣工面积为73743.21万平方米，同比下降27.7%，降幅较2023年扩大44.7个百分点。
2.行业需求
2024年是中国房地产市场进入下行周期的第三年，销售仍保持在两位数的跌幅。全年走势来看，同比跌幅在逐步收窄，销售金额回升幅度高于销售面积，反映出房价也在逐步回稳。市场规模不断收缩，行业面临诸多问题和挑战，年内中央和地方出台了一系列稳地产政策且不断升级，4季度出现筑底企稳的迹象。
根据联合国数据显示，预计2024年我国新出生人口约为882万，较2023年减少约20万，总人口亦呈负增长趋势，其中60周岁及以上老年人口占总人口比例超20%，且逐年上升；预计2024我国城镇化率约为66%，虽较发达国家还有上升空间，但近年来进程明显放缓。在上述背景下，房地产市场未来刚性需求将持续减弱。从住房消费能力和意愿来看，2024年居民收入持续改善，但在行业低迷、房屋交付及质量不确定的情况下，加大了居民购房意愿恢复的难度，且购买现房的趋势显著。预计2025年房地产销售规模仍将小幅下滑，但行业整体筑底企稳。
2024年，新建商品房销售面积为97385.01万平方米，同比下降12.9%，降幅较2023年扩大4.4个百分点。2024年，新建商品房销售额为96750.33亿元，同比下降17.1%，降幅较2023年扩大10.6个百分点。
3.行业价格
在2023年房价上涨的基础上，2024年房价出现下跌。总体上近几年房价处于疲软状态，除了2020-2021年房地产价格出现增长以外，2022年开始，各地实际反馈的价格都是下跌为主，部分跌幅甚至超过30%。2024年以来全国房价涨幅总体处于持续收窄的态势，房地产价格调整深度不断增加。房价下调周期始于2021年5月，2024年10月开始出现积极信号，如部分房企出现了房价上涨5%的新现象。若政策持续加力，预计2025年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善。另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%-2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。
2024年商品房销售均价9934.83元/平方米，同比下降4.8%，同比增速较2023年下降11.2个百分点。
4.行业库存
2024年3季度末止跌回稳信号发出以来，系列政策加快出台，精准有效，并促进市场交易数据拉升和去库存节奏的加快。去化压力明显释放和持续改善，既说明改善型住房消费需求积极释放，也有助于更好防范化解金融风险，促进房地产市场的平稳健康发展。2025年新房市场去库存工作将继续改善，得益于政策效应积极释放、各类购房需求积极释放等。此外，在地方政府专项债等一系列政策支持下，去库存工作将持续改善和进一步优化。房地产去库存工作的积极推进，将更好促进2025年房地产供求关系的平衡。截至2024年12月末，商品房待售面积75327万平方米，同比增长10.6%，增速较2023年年末下降8.4个百分点。
三、区域行业运行特征分析
分区域看，2024年，东北地区、东部地区开发投资降幅明显，其中东部地区年末跌幅有所扩大。2024年东部、中部、西部和东北地区累计开发投资额分别为60243亿元、19563亿元、18110亿元和2365亿元，同比分别为下降11.0%、下降9.4%、下降8.9%和下降21.8%。
2024年1-12月，全国31个地区房地产投资为100280.21亿元，同比下降10.6%。依据榜单可知，浙江省、广东省、江苏省这3个地区房地产投资超过万亿元，内蒙古自治区、吉林省、宁夏回族自治区、黑龙江省、青海省、西藏自治区这6个地区房地产投资在千亿元以下。
从各省市销售情况来看，2024年，广东省房屋销售额居首位，累计销售额11894.57亿元，累计同比降低21.2%。从销售面积来看，江苏省居首位，累计销售面积10387.58万平方米，累计同比降低5.8%。各区域销售情况如下表所示：
四、行业内客户群体特征分析
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。我国房地产行业的代表性企业包括保利、中海、万科等，地区分布方面，2024房地产公司排行榜中，华东地区占比41.4%，西部地区占比7.6%，比重较上年有所上升；华南地区占比22.6%，华北地区占比14.2%，中部地区占比11.4%，比重较上年有所下降，东北地区占比2.6%，与上年持平。
（一）好房子引领房企产品观，高端产品集中发布，服务力、交付力持续深化
2024年被称为“好房子”元年，房地产企业在产品战略层面升级焕新动作频频，企业根据自身产品理念及客户需求变化，发布新产品、产品系。从数量和频次来看，2024年典型房企发布产品力相关内容有所提升；从发布内容来看，除去新品、新体系、新战略等重量级信息发布，日常展示产品工艺、设计、建造、服务等成为常态。
从发布产品战略、产品体系的层面看，在“好房子”引领下，房企对产品体系的建设更加系统全面。绿城中国研发完成《绿城中国好房子标准》，该标准以“高颜值、极贤惠、最聪明，房低碳、全周期、人健康”为绿城好房子6大要素，归纳“1总则6分册226项条款”；越秀地产发布“4×4好产品理念”，从“品质、温度、智慧、成长”四大核心理念及其16条内涵形成的系统化的全局理念；华发股份发布“新一代好房子华发科技+产品体系技术标准”，发布了《科技+好房子产品体系白皮书》；中交地产则焕新发布了年度品牌主张“与生活共美”，表示不仅仅是住宅提供者，而是业主生活美学和品质的提升伙伴。
在产品观越来越系统的前提下，深入细致且差异化地提供服务被更多企业重视。保利发展在“人文社区”产品体系的基础上提出“人文服务”理念，将“人文”精神注入不动产生态平台全链条，注入各业态的产品和服务中。龙湖•云河颂正式发布「KEYLINK」业主全维生活服务体系，包含25页全套服务细节；升级龙湖“漫空间”4.0，聚合亲子童趣、长者休闲、青年成长、运动健身、邻里欢聚5大空间，关注全龄段客户的生活。
从新品发布来看，高端类产品占据2024房企重点发布的主要阵容。中海地产战略顶线产品系-“玖序系”启幕，在北京、南京、上海、深圳等四城联袂献上“玖序”作品；招商蛇口高端力作金陵序南京启幕，无独有偶，招商蛇口另一个高端产品系“玺系”新作海上•清和玺在上海启幕；保利置业则为高端新品“紫金•翡丽甲第”打造全球产品发布盛典，发布会同时邀请到施坦威艺术家演绎钢琴独奏会。
（二）千亿房企11家，百强门槛继续降低
2024年，百强房企实现销售操盘金额38840.2亿元，同比降低28.1%。整体来看，2024年中国房地产市场延续筑底调整的态势，前三季度市场基本处于低位运行。而得益于9月末连续的新政利好，4季度企业销售翘尾回升，4季度百强房企销售操盘金额同比转正，微增0.2%，企业销售表现明显优于前三季度。
2024年，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低39.3%至979.6亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低30%和34.1%至265.6亿元和154.8亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低31.6%至75.5亿元。此外，2024年全口径千亿房企数量进一步减少至11家，回到2016年水平，较2023年减少5家，百亿房企86家，较2023年减少30家。
2024年，从典型房企销售目标来看，仅越秀地产、天地源提高了销售目标，其余上市房企大多维持在近年平均水平。近年来，随着行业进入调整期，越来越多企业不再增加销售目标、追求规模化发展，转而通过主动管控销售规模，追求更加平稳的发展。
从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率均值为86.0%。2024年，6家房企目标完成率均值为86.0%，相较2023年同期的98.5%，目标完成率下降12.5个百分点。分企业来看，目标完成率分化较大，滨江集团、保利置业、信达地产均超额完成目标，销售韧性较好。
五、发展趋势分析
面对三年内销售规模下降近半的客观事实，在往年累积的投资惯性之下，库存压力较2021年翻番成为大多数城市所必须面对的挑战。行业库存指标在2024年出现实质性好转，随着越来越多的城市土地出让量低于新房交易量，行业进入去库存时代，新开工面积加速下跌，行业狭义库存规模加速收窄。加之4季度以来销售指标的向好，行业正进入新的平衡周期。若稳市场政策能够持续发力，成交规模持续趋稳，预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳。届时行业长期库存压力虽然仍在高位，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。
（一）2025年商品房销售有望企稳，预计全年面积、金额止跌持平
2024年下半年以来，随着一二手房交易链条逐步恢复，再加之房企提高品质带来的推动，一手房成交占比持续上升，2024年10月、11月全国商品房网签连续两个月同比上升。随着居民购房预期的恢复，若2025年行业新增住房需求能够平稳释放，预计全年成交规模有望停止近三年的持续下探趋势，正式迎来规模筑底。从发展趋势来看，会有更多城市、更多优质板块迎来销售端的信心回暖。各地核心板块的规模涨跌，也有望从分化逐步走向趋同。
（二）行业资金面持续改善，支持竣工面积同比小幅增长
得益于中央稳市场政策有力推进，行业融资面持续改善。截止2024年11月底，全国保交房攻坚战已交付住房324万套，全国白名单项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。再加之超长期特别国债的推进实施，预计2025年行业竣工面积有望实现5-10%的小幅增长。
（三）去库存仍是现阶段首要任务，2025年新开工继续下降
行业需求端虽见向好趋势，但基于巨大的行业库存压力，在较长的一段时间内，“严控增量”仍将是行业发展的主基调之一。结合2024年12月政治局会议表态来看，2025年将执行适度宽松的货币政策，在更为宽松的债务指标限制下，地方财政压力的减轻，可支持新开工规模继续下降，在供给侧进一步减量提质，拉大新开工与新房销售的差值，推动行业加速去库存。
六、风险分析
（一）外部环境风险
2025年世界经济前景仍存在诸多不确定性，短期问题和长期因素交织叠加，充满不确定性的短期因素不断涌现，深层次矛盾和结构性问题日益凸显。与以往相比，全球经济增长面临的挑战增多，增长动力不足。特朗普新政府在2025年实施的相关政策可能对全球经济产生显著影响。一方面，新政府可能对内采取减税、放松监管以及大规模财政刺激等措施，短期内会助推美国经济继续扩张；另一方面，可能对全球加征关税，阻碍贸易复苏，破坏多边贸易规则，甚至可能引发全球范围内的“贸易战”和加剧全球贸易碎片化，世界经济面临进一步分化的风险。
（二）政策风险
2024年，刺激政策基本应出尽出，2025年，未来发力在已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降（本次仍未与新增齐平）、全面取消限制性购房措施（京沪深海南等），以及逐步恢复企业正常运营能力，比如收购房企存量闲置土地、收购存量商品住房作保障性住房，推进“白名单”融资协调机制做好保交付稳预期等，但政策实际落地速度及效果有待观察，若政策利好对市场信心的提振不及预期，政策边际效应减弱，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。
（三）土地市场风险
“5•17”新政推出以来，除了热点城市热门地块的高热度外，底价成交甚至于撤牌地块的存在，热度的分化也客观真实的反映着当下企业经营和预期的现状，预期的改善有限，所以很难带动市场的整体回暖。2024年全年百城土地供应建面同比下滑11.9%，成交建面同比下滑5.3%，平均溢价率同比下滑0.4个百分点。若土地市场持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。综合来看，房地产行业面临较大的土地市场波动风险。
七、介入策略
2024年，全国房地产市场呈现“U型”的深度调整走势，在前三季度压力略增的情况下，四季度政策主动出击，市场出现拐点和止跌回稳的向好态势。与此同时，立足于房地产市场供求关系重大变化和新形势新问题，房地产市场围绕“严控增量、优化存量、提高质量”的导向落实调整工作，包括以购代建、落实专项债等系列工作开展，助力房地产市场的“止跌回稳”。结合2024年房地产产业政策，建议2025年将房地产行业列为审慎介入类，总体信贷原则是“关注存量政策落地、关注白名单项目、关注保障房建设、择优支持”。
建议银行从信贷政策、调查审批、按揭首付及利率、尽职免责等方面为保交房攻坚战提供政策保障，严守风险底线。按照市场化、法治化原则，对不同所有制房企一视同仁，对符合“白名单”条件的项目应进尽进，建立绿色通道，优化贷款审批和发放流程，对合规“白名单”项目应贷尽贷，满足在建项目合理融资需求。建议银行针对新变化、新特征，在产品开发、审批流程、风险管理、客户关系管理等方面升级改造，提供更加契合新模式的金融产品和金融服务体系，提高房地产融资和金融服务的针对性、有效性。
