原创刘晓博

端午节小长假，大湾区淫雨霏霏，窗外的海面上一片迷茫。降雨带在风的吹动下，如同军阵一样向前推进，蔚为壮观。天气不好的时候适合做什么？古人有“雪夜闭门读禁书”的说法。对我来说，或许写一篇稿跟大家“手谈”一下，更能“解忧”。说说最近几天重要的财经新闻吧。重要的事情很多，比如欧元区、加拿大降息，美国非农数据超预期，中国央行暂停增持黄金，以及再次研究房地产的“国常会”。我觉得最值得关注的，还是“国常会”对房地产的最新表述，核心是两个词、7个字——“解放思想”和“去库存”。

这关乎中国经济的回暖，而不仅仅是楼市。国常会关于房地产的最新表述是这样的：

会议指出，房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化，顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进。要加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供应体系，改革相关基础性制度，促进房地产市场平稳健康发展。

这段话曾在“刘晓博说楼市”公众号里做了一次分析，当时分析的重点是“去库存”，后来觉得还是“解放思想”更值得一说。虽然这个词是用在“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作”上，而且后面还有“又要”的限定，仍然有千钧之力、让人耳目一新。解放思想之后会怎样？一定是大招、新招迭出。比如鼓励地方政府、国企使用再贷款，收购存量住房做保障房。之前宣布的额度是全国3000亿再贷款，撬动5000亿银行贷款，加上首付1000亿，大概能收购6000亿。如果每套房子90平方米，收购均价1万元，6000亿最多收购66.7万套，相对于当前庞大的库存微不足道。所以，再贷款额度应该加码，比如搞到1万亿再贷款，撬动1.67万亿以上的银行贷款。再贷款的利率目前是1.75%，也可以考虑大幅降低到0.85%。保障房的租金回报率非常低，只有大幅降低再贷款利率，才能引导银行降低收储贷款的利率，地方政府才能有收储的积极性。增加收储规模、降低贷款利率，才符合解放思想、开拓思路的要求。

还可以在超大、特大城市推进货币（房票）棚改。货币（房票）棚改的效果比收储更好，它直接减少了住房存量，创造了当期的购房需求。2015年末开始的上一轮“去库存”，就是通过货币棚改，实现了楼市的反转。当时通过PSL给货币棚改贷款接近2万亿。这一轮去库存，可以先搞1万亿PSL试试。如果有1万亿收储再贷款+1万亿PSL支持棚改，两者利率都大幅压低，前者压低到0.85%（目前是1.75%），后者压低到1.2%（目前是2.2%），必能产生显著疗效。未来两年还要大幅降准、降息。继续降低银行存款准备金率2个百分点，5年期LPR可以从目前的3.95%降低到3%以内。首套房贷款利率，可以降低到2%左右，公积金贷款利率可以降低到1%左右。同时，大幅降低存款利率、银行理财收益率。

继续降低首付成数，比如首套房最低降低到10%，二套房降低到15%。鼓励地方政府或者开发商、中介机构跟购房者协商，搞零首付；鼓励银行推出先息后本的还款方式，允许气球贷、接力贷、合力贷。中国是从1998年开始全面房改，迎来房地产大时代的。26年来，我们极少听到房地产需要解放思想的，所以这次的新提法意义非常重大。我想再次告诉大家的是：中国房地产GDP只占全部GDP的6%左右，而美国大约占11%。

无论是地方政府税收对房地产的依赖度，还是经济对房地产的依赖度，我们都没有美国高。我们的问题是，房价包含了一次性缴纳的70年土地使用费，所以看起来租售比较低。由于没有房地产税，政府无法在持有阶段获得收益，所以房地产市场容易大起大落。这是结构性问题，制度设计问题，而不是我们过于依赖房地产了。由于房地产太重要，美联储在发行基础货币（印钞）的时候，三分之一直接印钞给房地产行业（购买MBS）。发达如美国，至今也不准备打压房地产，而是非常享受房地产带来的经济繁荣。对于房地产，过去这些我们积累了很多错误认知、条条框框，甚至污名化这个重要行业，现在到了要解放思想的时候。总之，如果房地产不回暖，稳增长、保就业、保运转难度都会增加，就连股市也不会牛起来。

再看最近几天，加拿大、欧元区、美联储的几条新闻。过去几天，加拿大央行和欧洲央行先后宣布降息。其中加拿大央行降息25个基点，把基准利率调整到4.75%；欧洲央行也降息25个基点，再融资利率降低到4.25%，这分别是加拿大和欧元区4年、以及5年以来第一次降息。无论是欧元区，还是加拿大，都是美国的小弟，看美联储的脸色。美联储还没有降息，为什么两个小弟先出手了？这反过来告诉我们，美国距离降息已经不远了。不过，美国最近也爆出了“意外”！美国劳工统计局数据显示，5月非农新增就业人口27.2万人，较预期中值18.5万表现强劲，创3月以来最大增幅。虽然美国失业率略微反弹到了4.0%，但大家更关注就业人数超预期这个数据，认为美国经济依然强劲，美联储降息还要推后。由此，引发了黄金价格下跌、美元指数上涨、美国股市下跌。但不管怎么说，美联储在今年年内启动降息是大概率的，估计会在11月或12月。由此，发达国家将进入新一轮降息周期，这对于中国经济、股市和楼市来说，都是大利好。由于疫情应对方式不同、印钞多少的差异，中国跟欧美主要发达国家经济周期不同。在他们疯狂加息的时候，我们在缓慢降息，由此造成了近年来罕见的中美利率倒挂，中国10年国债收益率甚至比美国低200个基点左右。中美利率倒挂，引发了资金外流压力。为了维持人民币汇率稳定，中国要控制降息节奏，避免利率倒挂加剧。现在好了，发达国家开始降息了，中国将获得更大的降息空间。我的判断是，只要中美不“擦出火花”，中国将进入长期低利率时代。从今年四季度开始，中国基准利率降息力度会加大，降准力度也可能会加大。并开始切换基础货币发行方式，也就是民间说的“印钞方式”将发生巨变。之前，中国央行印钞的时候，是把第一道低利率资金（MLF、PSL、逆回购）优先给国有大银，这相当于给大银行送利润。更科学的做法，显然是美联储的，把第一道资金（刚印出来的钱）用来购买国债（占三分之二）和MBS（占三分之一）。前者相当于印钞给财政部，给中央财政；后者是印钞给房地产，相当于间接印钞给地方财政。美国地方财政基本上靠房地产税。未来中国也可以参照这种方式，改变基础货币投放方式：三分之二给财政（二级市场上买国债），三分之一给房地产。给房地产的，相当于给地方财政。所以，我的一个重要建议是：建立常态化的、基础货币直达房地产机制。比如可以让大银行打包按揭贷款发行MBS，让央行购买。同时，各省公积金机构也可以发行公积金MBS，让央行购买。中国历史上，只有两次印钞给房地产，一次是2016年到2017年通过PSL搞的货币棚改，另一次就是最近宣布的3000亿收储再贷款。以后，印钞给房地产应该常态化。最近两天另外一个重要财经新闻是：中国央行在连续增持了18个黄金之后，5月份停了下来：

从上面表格可以看出，央行4月持有黄金是7280万盎司，5月维持不变，没有继续增持，这是18个月以来第一次暂停。之所以暂停，是最近黄金上涨比较多，为了控制成本而做出的决定。国际黄金价格马上出现了下跌：

当然，国际金价下跌是两大因素共同造成的：一是中国央行暂停增持，二是美国就业数据靓丽、美联储降息可能推迟。未来，黄金价格将如何演变？我的看法是：大趋势仍然是涨，中间不排除会有反复。基本逻辑是：中国的避险需求。想想看，美国在很多问题上步步紧逼，如果真的将来“擦出火化”，中国的外汇储备怎么办？中国持有的庞大美债怎么办？这些钱要在相当程度上变成黄金。其次是中国老百姓。当房地产和股市告别黄金时代，黄金在中国就迎来了黄金时代，这也是避险的需求。有了百变未有之大变局，黄金还能闲着吗？一切才刚刚开始而已。中国跟印度正好相反：过去几十年，印度人非常喜欢黄金，民间持有黄金是中国的2倍多——中国民间大约持有1.1万吨，印度是2.5万吨。现在，轮到印度人炒房炒股了，中国人开始持有黄金。中国人均持有黄金追平印度，还需要增持1.4万吨。这是什么概念？中国央行持有的黄金还不到2300吨，美联储持有的不到8200吨。如果中国民间持有黄金增加到印度水平，将会发生什么？当然，任何投资都有风险，都有不确定性，不建议大家在短时间内一边倒购买某种资产。