房地产，月度跟踪

本月观点：从需求端来看，超30城推行“以旧换新”，但地方政府、国企直接收购的套数相对有限，对需求端提振效用有待观察。4月楼市成交数据整体回落，二手房表现优于新房，但多数城市二手房的销量仍处于历史50%分位数以下。土地市场分化明显，北京、上海、杭州、成都（中心城区）等土地成交热度较高，区域二手住宅成交热度相对较优，政策持续优化下楼市景气度可能先行好转。

二手房“以价换量”，销售表现优于新房。高频楼市成交数据显示，自2024年4月以来（截至4月20日），样本36城新房、样本13城二手房日均成交面积同比分别下降47.3%、16.3%（3月同比分别下降45.9%、32.2%），与历史（2019年以来）同期相比，新房日均成交面积处于近年来同期最低水平，二手房日均成交面积优于2022、2023年同期。价格方面，新房价格跌幅小于二手房，3月70大中城市新建住宅、二手住宅价格指数分别同比下滑2.7%、5.9%，自2021年末以来，新建住宅、二手住宅价格指数累计同比分别下滑4.2%、9.4%。

京沪杭土拍热度相对较高。中指数据显示，2024年1-3月，全国住宅及综合用地累计实现土地出让金3147.2亿元，同比下滑11.8%；分城市能级来看，一、二、三四线城市土地出让金分别变动121.2%、-19.2%、-29.9%，一线城市土拍进程较快主要由北京、上海带动。从22个重点供地城市来看，北京、上海、杭州土地市场热度较高，拿地主体以大中型品牌房企为主，1-3月溢价成交土地数量、金额占比均超5成，但需关注杭州4月土拍有所降温；成都、苏州、长沙内部土拍热度分化；南京、济南、郑州、青岛相对低迷，绝大多数或全部地块均为底价成交，并且济南、郑州、青岛约7成及以上土地出让金由地方国企（城投）贡献。

融资端支持政策显效，房企到位资金中国内贷款、自筹资金降幅收窄。开发到位资金方面，2024年1-3月，房企开发到位资金来源累计同比下降26.0%，降幅较1-2月走阔1.9个百分点；其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别变动-9.1%、-14.6%、-37.5%和-41.0%，降幅较1-2月分别变动1.2、0.6、-2.7、-4.4个百分点。债券融资方面，自2024年4月以来（截至4月20日），国有、民营房企净融资额分别为61.4、-55.0亿元。媒体披露个别出险房企获得增量投资，带动民企地产债信用利差中位数回落，但仍处于较高水平。

结合销售、价格、库存表现来看，重点城市中，北京、上海、杭州、成都（中心城区）综合表现最优；福州、西安年初以来销售表现尚可，存在短期、中期库存压力；深圳、广州近期楼市回调，但经济、人口基础良好，存在修复可能；合肥、重庆销售下行压力较大，需关注中期库存去化风险；苏州、厦门、南京、青岛、郑州、武汉楼市销售、库存表现均相对较弱，但苏州、厦门供地收缩有望缓解中期去化压力，南京、青岛二手房销售规模尚可，预期改善下楼市存在修复空间。

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